Оценка стоимости компании

Если некоторый объект собственности как часть действующего предприятия не вносит вклад в общую прибыльность фирмы, то данный объект следует рассматривать в качестве избыточного актива относительно потребностей, связанных с функционированием предприятия, и применимое в этом случае понятие стоимости должно учитывать возможные альтернативные варианты его использования, включая потенциальную утилизационную стоимость.

"При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным" (Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2)).

При оценке стоимости предприятия выделяют понятие "эффективная стоимость".

Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Статья 7 Закона об оценочной деятельности указывает: "В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки стоимости какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других".

Взаимосвязь между целью оценки и видом стоимости, используемой для оценки, показана в табл. 1.

Таблица 1 - Взаимосвязь между целью оценки и видом стоимости, используемой для оценки

Цель оценки	Вид стоимости
Помощь потенциальному покупателю (продавцу) в определении предполагаемой цены	Рыночная
Определение целесообразности инвестиций	Инвестиционная
Обеспечение заявки на получение ссуды	Залоговая
Имущественная оценка	Рыночная или иная, признаваемая налоговым законодательством
Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов	Страховая
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия	Ликвидационная

Умелое сочетание и использование всех указанных понятий позволяют проводить качественную оценку объектов собственности. 

2.2. Классификация  методов проведения оценки

Традиционных подходов к оценке три:

1) сравнительный подход  – совокупность методов оценки  стоимости объекта, основанных на  сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними;

2) затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

3) доходный подход –  совокупность методов оценки  стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки [13].

Рисунок 1 – Основные подходы и методы оценки стоимости компании

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает свои методы и условия.

При оценке с позиции доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, считается доход. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом применяется оценочный принцип ожидания и учитываются продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует активный рынок аналогичных объектов собственности.

Доходный подход. Основных методов доходного подхода два.

1. Метод капитализации  доходов. Стоимость бизнеса (V) определяется  по формуле

V = D:R (1)

где D – чистый доход бизнеса за год;

R – коэффициент капитализации.

2. Метод дисконтирования  денежных потоков. Стоимость бизнеса получают на основе прогнозирования потоков дохода от него и их дисконтирования в соответствии с требуемой инвестором ставкой дохода. Если доходы предприятия существенно изменяются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего проводится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который основывается на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется экспертно оцениваемая премия за инвестирование в данную компанию. Эта премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данную компанию, по сравнению с безрисковыми инвестициями. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.

Затратный подход основан на определении рыночной стоимости активов и текущей стоимости обязательств. Методов затратного подхода тоже два.

1. 1). Метод стоимости чистых  активов. Стоимость бизнеса равна  рыночной стоимости всех активов  предприятия за вычетом обязательств.

2. 2). Метод ликвидационной  стоимости. Стоимость бизнеса равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию [13].

Применение затратного подхода в оценке бизнеса наиболее обоснованно в следующих случаях:

– оценка всего предприятия;

– оценка контрольного пакета акций компании, обладающей

значительными материальными активами;

– оценка недавно созданных предприятий, когда отсутствуют ретроспективные данные о прибылях или имеются затруднения с обоснованным прогнозированием величины будущих прибылей или денежных потоков;

– нет рыночной информации о предприятиях-аналогах;

– в случае ликвидации предприятия (метод ликвидационной стоимости).

Затратный подход применим для оценки предприятий, обладающих значительными материальными активами, и новых предприятий.

Сравнительный подход. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты, проводится соответствующая корректировка данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада. Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.

1. Метод рынка капитала. Стоимость бизнеса определяется  на основе анализа рыночных  цен акций аналогичных предприятий.

2. Метод сделок. Стоимость  бизнеса определяется с учетом  цен приобретения контрольных  пакетов акций предприятий-аналогов.

3. Метод отраслевых коэффициентов. Ориентировочная стоимость бизнеса рассчитывается на основе отраслевой статистики.

Однозначного ответа на вопрос относительно количества и наименования подходов и методов оценки стоимости нет. Тем не менее, используемые методы можно с определенной долей условности разделить на методы затратного подхода, сравнительного подхода, доходного подхода [13].

2.3 Метод дисконтирования будущих доходов

Способ (метод) дисконтирования будущих доходов – это способ, используемый для оценки объектов доходной недвижимости на основании будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости.

Способ дисконтированных денежных потоков (ДДП) немного более сложен и детален по сравнению со способом капитализации доходов, однако он позволяет оценить объект в случаях, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

При оценке способом дисконтированных денежных потоков инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV = I 1 / (1 + R 1) + I 2 / (1 + R 2) 2 + I 3 / (1 + R 3) 3 + … + I n / (1 + R n) n+ M / (1 + R n)n , где

PV– текущая стоимость;

I 1, I 2, I 3, I n – денежный поток соответствующего периода (n);

M – остаточная стоимость объекта.

R – ставка процента или ставка дисконта за период n;

n – число периодов.

Последовательность применения метода дисконтирования.

Установление продолжительности получения доходов. 

В международной оценочной практике средняя величина периода получения доходов 5-10 лет, для Украины и России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогноз потоков денежных  средств по каждому году владения. 

Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: 

а) размер дохода и характер его изменения; 

б) периодичность получения дохода; 

в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. (Смотри врезку 1)

3. Дисконтирование потоков  денежных средств осуществляется  посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4 Выбор ставки дисконтирования  как средней нормы прибыли, которую  инвесторы ожидают получить на  капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости. (Смотри врезку 2)

5 Расчет выручки от  продажи (реверсии) объекта недвижимости  в конце периода владения и  приведение ее к текущей стоимости  через ставку дисконтирования. (Смотри  врезку 3)

6 Сложение текущих стоимостей  потоков доходов и выручки  от продажи (реверсии). 

Рассмотрим этапы применения метода дисконтирования.

1. Определяют продолжительность  периода получения дохода, т. е. прогнозируют  потоки денежных средств по  каждому году прогнозного периода.

Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с его основной функциональной деятельностью. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Оценку предстоящих затрат и результатов деятельности производят в пределах расчетного прогнозного периода (горизонта расчета), продолжительность которого устанавливают в зависимости от уровня и темпов изменения инфляции, типа объекта собственности и др.

Исходные данные:

размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся с известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

2. Дисконтируют денежные  лотоки: рассчитывают текущую стоимость  будущих платежей на основе функций сложного про

-ценха..и суммирования  всех текущих стоимостей.?

3. В зависимости от  стоящей перед оценщиком задачи  дисконтируют потоки денежных средств, выражающие:

чистый операционный доход;

доход инвестора до налогообложения;

доход инвестора после налогообложения;

доход банка по выданному кредиту;

доход арендодателя по арендному договору.

4. Определяют ставку дисконтирования  — среднюю норму прибыли, которую инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка.

Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

5. Метод дисконтирования  предполагает расчет выручки  от продажи (реверсии) объекта недвижимости  в конце периода владения и  приведение ее к текущей стоимости  через ставку дисконтирования.