Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

 

     Условные  обозначения:

А1,А2,…,А9 – недавно проданные аналоги №№1,2,…,9. оцениваемого нежилого помещения;

П_нп – площадь нежилого оцениваемого помещения, м^2;

Местоположение:

О –  в отдаленном районе;

с/о – в районе средней отдаленности от центра города;

Ц – в центре города;

Материал  стен строения:

К – кирпич;

П – панель;

Состояние помещения:

пл. –  плохое;

ср. –  среднее;

* - цены  продаж нежилых помещений, сопоставимых  с оцениваемым (в соответствии  с номером варианта: 28)

** - Ц_кх – цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс.р.

     На  основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные  цены, т.е. 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки вносятся от объекта сравнения к объекту  оценки и занесены в таб.3.1.

     При осуществлении приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?»

     Для ответа на этот вопрос цены сделок с  аналогами корректируются. Корректировка  осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в  денежных суммах, «направлениях» или  коэффициентах.

     При корректировке цен аналогов в  «направлениях» определяется влияние  на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению  к объекту оценки.

     В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта  в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.

     Процентные  поправки изменяют стоимость аналога  на определенный коэффициент и могут  быть отнесены как к стоимости  аналога в целом, так и к  стоимости его единицы сравнения.

     Денежные  поправки изменяют на определенную сумму  стоимость всего аналога –  абсолютные денежные, либо стоимость  одной единицы сравнения –  относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы  сравнения, ее величина напрямую зависит  от количества единиц сравнения.

Расчет  цены продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), (Ц_кх):

Ц_кх = ( ЦП – С_об ) / S * П_нп ,

Где ЦП – цена аналога;

     С_об – стоимость оборудования;

     S – площадь аналога, м²;

     П_нп – площадь оцениваемого объекта, м²

Ц_кх А1 = (215-21)/66*56=164,6 тыс. руб.

     Для определения величин поправок, в  зависимости от наличия и достоверности  рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.

     На  основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых  помещений за счет местоположения следующее:

     - 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

     - 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

     Для определения поправок по другим параметрам, применяется метод сопоставимых пар. Расчеты проводятся в относительных  показателях (долях и процентах).

     Парные  продажи по материалам стен:

     А1А3 : 160,6/164,6=0,97;

     А4А6 :  132,74/141,97=0,93;

     А7А9 :  175,53/186,34=0,94;

     Среднеарифметическое: 0,94.

     Парные  продажи по состоянию помещений:

     А1А2 :  149,35/164,6=0,9;

     А5А6 :  128,52/141,97=0,9;

     А7А8 :  165,24/184,34=0,88

     Среднеарифметическое: 0,89.

     Суждение  о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа  четырех показателей: 1) среднеарифметического  значения скорректированных цен  сопоставимых продаж; 2) модального значения; 3) медианного значения; 4) скорректированной  цены самого похожего на оцениваемый  объект аналога.

     1) среднеарифметическое значение  скорректированных цен аналогов (гр.12, таб.4.2) определяют: гр.8*гр.9*гр.10*гр.11 таб.4.2.

     Гр.12 =  гр.8 * гр.9 * гр.10 * гр.11 = 164,6*0,85*0,94*0,89=117,04

     2) Модальное значение: 117,16;

     3) Медианное значение: 118,13;

     4) Скорректированная цена самого  похожего на оцениваемый объект  аналога: 128,52

     Затем необходимо провести согласование этих цен.

     Согласование  – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками:

     Стоимость по сравнительному анализу продаж (С_Тсап):

     С_Тсап = (Ср.ариф. + Мода + Медиана + Ц_пох ) / 4 ,

Ср.ариф. - среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов

Мода - Модальное значение

Медиана - Медианное значение

Ц_пох - Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

С_Тсап=(184,26+117,16+118,13+128,52)/4=183,33 тыс.р.

     Вывод: рыночная стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет 183,33 тыс.р.

2.2. Затратный метод:

     Определение стоимости недвижимости исходя из стоимости  земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа:

     С_зп = С_з + С_нс – И_{н ,}

Где С_зп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс.р.;

С_з – стоимость земли, тыс.р.;

С_нс – стоимость нового строительства улучшений, тыс.р.;

И_н – накопленный строением износ, тыс.р. 

      Площадь земельного участка ( П_з , м² ):

      П_з = ( а + 4 ) * ( в + 4 ) ,

Где а – ширина здания, м;

       в – длина здания, м;

       2 – ширина отмостки, м;

П_з = (7+4)(8+4)=132 м².

      Стоимость земельного участка (С_з , р/м²):

      С_з = П_з * Ц ,

Где Ц – цена земли;

С_з=132*90=11880 р/м².

      Стоимость нового строительства улучшений (С_нс):

      С_нс = П_нп* Ц_стр.ед. + ПП ,

Где ПП – предпринимательская прибыль, тыс.р.;

       П_нп* Ц_стр.ед. – ПП=30% (1,3) от стоимости возведенных зданий=1935р/м²;

С_нс=140868 р.

      Износ – потеря стоимости здания.

      Накопленный строением износ (И_н):

И_н = И_ф + И_фн + И_{в ,}

      Где И_ф – физический износ нежилого помещения, тыс.р.;

             И_фн – функциональный износ нежилого помещения, тыс.р.;

             И_в – внешний износ нежилого помещения, тыс.р. 
 
 

      Расчет  величины физического  износа в денежных единицах измерения:          таб.3.2.

№ п/п	Конструктивные  элементы здания	Удельный  вес, №	Снс , тыс.р.	Износ, %	Износ, тыс.р.
1	2	3	4	5	6
1	Фундамент	5	7,04	8	0,56
2	Стены и перегородки	28	39,44	8	3,15
3	Перекрытия	17	23,94	7	1,67
4	Кровля	5	7,04	8	0,56
5	Полы	7	9,8	9	0,88
6	Проемы	10	14,08	10	1,4
7	Отделочные  работы	7	9,8	10,5	1,02
8	Инженерное  оборудование	13	18,31	8	1,46
9	Прочие работы	8	11,26	5	0,56
	итого	100	133,67		11,26

 

      гр. 4 = (С_нс * гр.3 ) / 100 ,

      гр. 4_{для фундаментов} = (140,868*5)/100= 7,04;

      гр. 6 = (гр.4 * гр.5 ) / 100 ,

      гр. 6_{для фундаментов}= (7,04*8 )/100=0,56;

      Стоимость недвижимости на основе затрат:

     С_зп = С_з + С_нс – И_н = 11,88+140,868-11,260=141,488 тыс. р. _,

      Вывод :таки образом рыночная стоимость объекта по затратному подходу составляет 141,488 тыс. р.

2.3. Доходный метод

      Определение стоимости оцениваемого помещения:

      С_дп = ЧОД_нп / ОНК ,

Где С_дп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.р.;

        ЧОД_нп – чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс.р.;

        ОНК – общая норма капитализации.

ОНК = ЧОД_с / ЦП_с ,

Где ЧОД_с – чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемыми (из прил. 3 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.;

       ЦП_с – цены продаж нежилых помещений , сопоставимых с оцениваемым (из прил. 2 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.

      Для определения ЧОД_нп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.

      Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма  всех ожидаемых поступлений от объекта.

      Годовой ПВД:

      ПВД = П_нп * А * n ,

Где где А – очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м²,

       n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД

ПВД_{магазина}=56*17*12=11424 р.

      Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

      Расчет  ЭВД для сдаваемых в аренду объектов:

      ЭВД = ПВД – У₁ – У₂ ,