Оценка эффективности инвестиций в недвижимость

Где У₁ – убытки от недозагруженности помещений, тыс.р.;

       У₂ – убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс.р.

      Чистый  операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества  после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

      Расчет  годового ЧОД:

      ЧОД = ЭВД – Р ,

Где Р – расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс.р.

      Расходы арендодателя составляют:

      а) по управлению – 10 % от ЭВД;

      б) по управлению – 2 % в год от стоимости  нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа;

      в) страхование – 0,1 % от стоимости нового строительства;

      г) налог на землю – 1,26 р./м² за квартал. 

      Определение чистого операционного  дохода оцениваемого

      нежилого  помещения за год                                                      таб.3.3.

№ п/п	Показатели	ед.изм.	Кол-во	Примечания
1	2	3	4	5
1	Очищенная ставка аренды за месяц	р./м2	17	Из п.2 к.р.: ЛНЭИ
2	Площадь оцениваемого помещения	м2	56
3	ПВД за год	тыс.р.	11,424	из ЛНЭИ
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс.р.	0,114	1 % от  ПВД
5	ЭВД за год	тыс.р.	11,309	гр.3 – гр.4
6	Расходы арендодателя    всего: - на  страхование - налог  на имущество - налог  на землю	тыс.р.	4,52 1,13 0,14 2,59 0,665	10 % от  ЭВД 0,1 % от  Снс 2% от (Снс -Ин ) 1,26р./м2*4*Пз
7	ЧОД	тыс.р.	6,78	гр.5 – гр.6

 

      На  втором этапе доходного подхода  осуществляется капитализация доходов. Капитализация дохода – это процесс  пересчета потока будущих доходов  в конечную величину стоимости. Для  пересчета будущих доходов в  текущую стоимость используются капитализационные коэффициенты, состоящие из дохода на капитал и возврата капитала.

      Доход на капитал – это процент, который  выплачивается за использование  денежных средств. Возврат капитала – это погашение суммы первоначального  вложения.

 

Расчет  нормы капитализации  по нежилым помещениям.                                    таб.3.4.

Аналоги	ЧОДс*,тыс.р.	ЦПс**,тыс.р.	ОНКс , %
1	2	3	4
А1	23,87	215	0,11
А2	16,03	160	0,1
А3	18,43	170	0,10
А4	12,74	140	0,09
А5	13,85	140	0,09
А6	18,89	190	0,09
А7	23,47	215	0,10
А8	16,31	180	0,09
А9	18,30	183	0,1
итого			0,10

 

С_дп = ЧОД / ОНК = 67,8 тыс.р.

Вывод: стоимость объекта  по доходному подходу составляет 67,8 тыс.р.

 

Список  использованной литературы:

 

1. Гражданский Кодекс РФ. М.: Проспект, 2004. 450 с.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ №135 от 29.07.1998
3. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный Закон РФ №39-ФЗ от 25.02.1999
4. О лицензировании оценочной деятельности: Постановление правительства РФ №395 от 07.06.2002.
5. Сергеев И.В. Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. М.: Финансы и сттистика, 2000. 272 с.
6. Е.И. Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 1997 г.
7. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1999 г.
8. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2002 г.
9. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2001 г.
10. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест. курьер; Москва; август 2004 г
11. “Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития” // Земля и недвижимость; декабрь 2003г
12. "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 1 (22) Март 2005г
13. Варламов А. А. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие / А. А. Варламов, С. А. Гальченко. - М.: ГУЗ, 2003. - 240 с.
14. Личко К.П. Прогнозирование и планирование аграрно-промышленного комплекса: Учебник / К. П. Липко- М.: Гардарика, 1999. - 264 с.
15. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник - М.: Российская гильдия риэлтеров, 1999 г. - 62 с.: ил.
16. Ханк Д. Э. Бизнес-прогнозирование, 7-е издание.: Пер. с англ. / Д. Э. Ханк, Д. У. Уичерн, А. Дж. Райтс - М.: Издательский дом 'Вильямс', 2003. - 656 с.: ил.
17. http://www.rbcdaily.ru/
18. http://www.forecast.ru/mainframe.asp
19. http://www.investzem.ru/economy/investment/
20. http://7220000.ru/business/catalog/
21. http://dpr.ru/journal/journal_last_number.htm

 

22. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М., 1996;
23. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. – 1996 - №1.;
24. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М. – 2003.;
25. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. С-Пб. – 1997.;
26. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, Н-ск, НГАСУ, 2002;
27. Законодательные основы риэлтерской деятельности. – М.: Менеджер,1995.;
28. Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Н-ск:НГАС,1997.;
29. Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях // Н-ск: СГГА, 1996.;
30. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М., 1998;
31. Купчина Л.А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду // Бух. учет. – М., 1997. - № 9;
32. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. – СПБ.: Питер, 2000;
33. Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Мягков В.Н., Платонова Е.А. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 1994;

 

Заключение

 

     Подводя итоги сказанному, можно сделать  несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта  и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения  необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

     Инвестиции  в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих  рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит  от осведомленности инвестора.

     Реализация  инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств  сегодня в расчете на получение  в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после  инвестиций.

     Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

     Инвестиционный  проект прежде всего оценивается  в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической  безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления  генерированной проектом получаемой прибыли  и совокупных затрат, произведенных  на этот проект.

     Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного  проекта – предпочтение отдается объекту, который  технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен  и экономически наиболее эффективен.

     Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может  быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные  затраты.

     Оценивая  эффективность инвестиционного  проекта, следует учитывать и  степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

     Основной  задачей при анализе эффективности  инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

     Только  поступающие при реализации инвестиционного  проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

     Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль  являются основным центральным элементом  анализа эффективности инвестиционного  проекта. Другими словами, эффективность  инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем  случае вложения (инвестиции) в недвижимость.