Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

 

Содержание

Стр.

Введение                                                                                                                  3

1. Сущность и правовые аспекты ипотечного кредитования отечественных предприятий                                                                       5                                                 
2. Проблемы и прикладные аспекты ипотечного кредитования предприятий                                                                                                 16
3. Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России                                                                                                           27

Заключение                                                                                                             35

Список используемой литературы                                                                       37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность коммерческой ипотеки  тесно связана с резким распространением данного вида операций на российском финансовом рынке. В настоящее время  ипотечное кредитование является одним  из приоритетных направлений развития российской экономики, а бизнес-ипотека  наиболее очевидным способом долгосрочного  финансирования отечественных предприятий. Понимая значимость развития рынка  ипотечного коммерческого кредитования, правительство нашей страны старается  стимулировать его по средствам  соответствующих программ, а также  упорядочения законодательной базы. В свою очередь, кредитные организации  в условиях конкурентной борьбы осуществляют деятельность по предложению наиболее оптимальных условий кредитования для юридических лиц, что еще  раз подтверждает высокую актуальность исследования поставленной темы, выявления  особенностей, проблемы и перспектив развития ипотечного кредитования отечественных  предприятий.

Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного промышленного  кредитования в России, предметом рассмотрения ипотечное кредитование как форма долгосрочного банковского финансирования отечественных предприятий. Цель курсовой работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования современного предпринимательства и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть  правовую  и   экономическую  сущность ипотеки,  ипотечного кредитования;

- проанализировать    отечественный    опыт    ипотечного    промышленного  кредитования;

- исследовать проблемы участия  банков в ипотечном промышленном  кредитовании предприятий, а также  формирования пассивов предприятий  за счет ипотечных кредитов;

- выявить проблемы и перспективы  развития ипотечного кредитования  предприятия   как   формы   долгосрочного   финансирования   отечественных предприятий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность и правовые аспекты ипотечного кредитования отечественных предприятий

 

Коммерческая  ипотека – это кредитование бизнеса  посредством приобретения в кредит коммерческой недвижимости. Ипотечный  кредит выдается представителям малого и среднего бизнеса на покупку, нежилых  зданий, помещений, используемых в дальнейшем под торговые площади, склады, офисы  и т.д. Таким образом, предприниматели  могут, не изымая средств из оборота, получать еще большую прибыль  в результате использования производственных помещений или земельных участков. Коммерческая ипотека становится выгодной, если полученный в результате сделки доход с лихвой покрывает процентные выплаты кредитору.

  Смысл коммерческой ипотеки состоит в том, коммерческая недвижимость предоставляется в кредит и после этого может выступать в качестве залога ипотеки. Залоговым обеспечением ипотеки может выступать как приобретаемое в ипотеку помещение (офис), так и уже имеющиеся производственные здания и помещения. В частности по действующим в Москве и Петербурге программам залоговым обеспечением могут выступать находящиеся в собственности у юридического лица имущественные комплексы, здания, строения, помещения.

  Процедура получения коммерческой ипотеки во многом схожа с оформлением ипотечного кредитования физическими лицами. При этом анализируется платежеспособность клиента, производится оценка и страхование объектов недвижимости. Также коммерческая ипотека чаще всего предусматривает уплату первоначального взноса (20-30%). Естественно, что коммерческая недвижимость позволяет владельцам извлекать значительную прибыль, в результате чего процентные ставки по коммерческой ипотеке значительно выше, чем у программ жилищного ипотечного кредитования.

Преимущества  коммерческой ипотеки:

• развитие и расширение бизнеса компании;
• получение прибыли в результате использования объектов коммерческой ипотеке без привлечения оборотных средств;
• оптимизация налоговых выплат (процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации).

 Условия  получения коммерческой ипотеки: 

• обязательное залоговое обеспечение;
• процентные ставки по кредиту – 12-30% годовых;
• срок коммерческой ипотеки – до 10 лет;
• первоначальные взнос – 20-30% от стоимости недвижимости;
• возможен индивидуальный график погашения процентов по индивидуальной договоренностью с банком. ¹

  В западных странах программы коммерческой ипотеки сильно развиты и активно используются представителями бизнеса. Это связано, прежде всего, с высоким уровнем развития малого и среднего бизнеса, а также с тем, что все свои доходы компании официально декларируют, а вследствие этого банкам проще получать достоверную информацию о финансовом положении предприятий. Зачастую в развитых странах компаниями получить кредит на покупки коммерческой недвижимости, также просто, как и физическим лицам.

В России ситуация несколько иная, и темпы  развития коммерческой ипотеки значительно  отстают. Это связано с тем, что  в нашей стране степень доверия  банков развивающимся представителям малого и среднего бизнеса не столь  велика, процедура получения кредита  на коммерческую недвижимость усложнена. Необходимость в коммерческой ипотеке  очень велика среди частных предпринимателей, представителей малого бизнеса, которые  вполне платёжеспособны, но не владеют  «весомым» объектом для залога, тогда  как крупные компании вполне могут  позволить себе обычный долгосрочный кредит, представив соответствующее залоговое обеспечение (другую недвижимость, землю, имеющуюся в собственности).

Очень немногие российские банки позиционируют  такой кредитный продукт, как  коммерческая ипотека. В их числе: ВТБ 24, Банк проектного финансирования, СОЮЗ АКБ, АбсолютБанк, ПромТрансБанк, Русский Ипотечный Банк, Московский Залоговый банк АКБ, ВУЗ-Банк, Аресбанк, Москоммерцбанк, Абсолют-банк, УРСА-банк, РОСБАНК, АкБарс и несколько других кредитных организаций.

Однако  заёмщику можно обратиться в любой  крупный банк, например в Сбербанк, Внешторгбанк и другие с просьбой о кредитовании покупки коммерческой недвижимости. В этом случае банки, даже не имеющие стандартизированной  кредитной программы бизнес-ипотеки, могут предложить особые условия кредитования, с учётом индивидуального запроса потенциального заёмщика.

Предприятие малого бизнеса в самом начале своего развития обычно сильно ограничено в средствах и не в состоянии приобрести помещение. Приходится прибегать к аренде, что серьезно снижает рентабельность бизнеса. По мере его развития встает вопрос о покупке площадей, но это требует изъятия крупной суммы из оборота предприятия. Выход видится в ипотеке коммерческой недвижимости.

Возможности, которые при этом открываются, трудно переоценить. Для предприятия — это путь развития бизнеса без изъятия оборотных средств. Очевидно, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, превышающую выплаты банку по процентам. Коммерческая ипотека может способствовать развитию предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на праве собственности, т. к. в этом секторе обычно значительны материальные вложения в интерьер.

Собственные площади — это показатель стабильности и престижа предприятия. Кроме того, это выгодное вложение средств. Коммерческая ипотека имеет существенные преимущества в сравнении с арендой:

• деньги на покупку недвижимости не изымаются из оборота компании, что повышает показатели ее прибыльности;
• приобретенная в кредит недвижимость постоянно растет в цене, и к моменту полного погашения кредитных выплат рост цены, скорее всего, полностью перекроет выплаченные проценты;
• приобретенную по коммерческой ипотеке – недвижимость можно сдавать в аренду и получать доход, позволяющий гасить кредитные выплаты;
• платежи по коммерческой ипотеке не просто идут в затраты организации, а капитализируются в виде ликвидного актива.

  Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов. Если всю получаемую прибыль тратить на собственные нужды, не развиваясь, бизнес может «умереть». Понимая это, предприниматели на стадии развития бизнеса предпочитают большую часть прибыли инвестировать в оборудование и недвижимость.

Рис. 1. Схема  поведения фирмы.²

 

  К  участникам рынка ипотечного  кредитования предприятий можно  отнести:

1. заемщики - юридические лица, обратившиеся  за получением ипотечного кредита,  квалифицированные кредитором как  надёжные и платёжеспособные  и, на основании этого, получившие  ипотечный кредит, добровольно предоставляющие  уже имеющийся у них в собственности  и/или приобретаемый на средства  кредита объект (землю или помещение)  в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении вышеуказанных объектов;

2. страховые компании - лицензированные  страховые компании, осуществляющие  страхование заложенного имущества  и страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

3. оценочные агентства - лицензированные  страховые компании, осуществляющие  независимую профессиональную оценку  помещений, являющихся предметом  залога при ипотеке;

4. операторы вторичного ипотечного  рынка - юридические лица, осуществляющие  выкуп ипотечных кредитов у  первичных кредиторов и выпускающие  на их основании ценные бумаги;

5. инвесторы - юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги  операторов вторичного ипотечного  рынка (в основном институциональные  инвесторы - пенсионные фонда,  страховые компании);

6. правительство - регулирует первичный  и вторичный ипотечные рынки,  предоставляет поручительства инвесторам  по ценным бумагам, участвует  в управлении операторов вторичного  ипотечного рынка.

Промышленный ипотечный рынок  может функционировать не только на основе одноступенчатой модели, но и на основе двухступенчатой. В  этом случае между инвесторами и  банками кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных  центров, как правило, являются ипотечные  дилеры, которые могут формировать  долгосрочные инвестиционные пулы, а  затем перераспределять их между  банками, приобретая закладные либо ипотечные облигации. Дополнительными  функциями ипотечных дилеров  может стать создание ипотечного регистратора. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, на вторичном рынке  ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход  своим владельцам.

Стоит отметить, что при формировании ипотечных фондов банки могут  использовать закладные. На вторичном  рынке такие закладные могут  обращаться несколькими способами. Во-первых, они могут продаваться целиком, во-вторых, под закладную может быть продано право на долевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов за него. В-третьих, закладные или отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ипотечное промышленное кредитование оформляется на договорной основе. Договор ипотеки представляет собой, по сути, долгосрочную программу согласованных  усилий участников договора по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими  словами, ипотечное кредитование предприятий  можно рассматривать как долгосрочные инвестиции залогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора это  долгосрочное получение дохода на ссуженные  деньги (к тому же обеспеченные недвижимостью), а для заемщика - практически единственная возможность получить недорогой  долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.