Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

Основным отличием, а также преимуществом, ипотеки от обычного договора залога, является то, что заложенное имущество (в данном случае предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу предприятия в полной мере использовать свои производственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая права требования.

В связи с увеличением объемов  делового оборота недвижимости в  России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог  недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал  и др.

В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования  вопросов, связанных с оборотом недвижимого  имущества. Стоит отметить, что, общие  правила хозяйственного применения и юридического регулирования ипотеки  исторически складывались в России на основе норм классического римского права. Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным  способом, т.е. залогодержатель защищен  даже при банкротстве залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу при банкротстве не включается имущество, которое является предметом  залога. Более того, из имущества  должника вне конкурса погашаются все  его обязательства, обеспеченные залогом.

В настоящий момент Федеральным  законодательством регистрация  права собственности на коммерческую недвижимость, обремененную ипотекой, не предусматривается. Поэтому договор  об ипотеке в данном случае заключается  на основании общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, с учетом положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ. Отметим, что  право использовать нежилые помещения  в качестве залога, было установлено  этим законом только в 2009 году.

В соответствии с этим Законом ипотека  имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Согласно требованиям ст. 9 ФЗ № 102 «Об ипотеке» в ипотечном договоре обязательно-должны указываться предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Также тут есть очень важный пункт. Действующее законодательство не разрешает закладывать недвижимое имущество до момента его покупки. Следовательно, недвижимость сначала необходимо приобрести (оформить договор купли-продажи), после чего ее можно использовать в качестве залога для получения кредита в банке.

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским  кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским  процессуальным кодексом РСФСР в  части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом  «Об ипотеке».³

Следует перечислить основные положения, регламентируемые ФЗ «Об ипотеке», а также перечисленными выше нормативными актами:

1. залог возникает в силу договора, а также на основании закона  или при наступлении указанных  в нем обстоятельств, если в  законе предусмотрено какое имущество  и для исполнения какого-либо  обязательства признается находящимся  в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ);

2. залогодателем предприятия могут  быть только собственники этого  предприятия или носители права  хозяйственного ведения (лишь  с согласия собственника или  уполномоченного им органа). По  требованию залогодержателя предприятие-залогодатель  обязано представлять ему годовой  баланс;

3. при ипотеке предприятия залогодержатель  вправе принять меры для оздоровления  финансового положения предприятия-должника  при неисполнении обязательства,  обеспеченного ипотекой.

4. договор ипотеки может содержать  ограничения права залогодателя  распоряжаться произведенной продукцией  и основными фондами;

5. при обращении взыскания на  находящееся в ипотеке предприятие  оно продается с аукциона как  единый имущественный комплекс;

6. договор ипотеки обязательно  должен совершаться в письменном  виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации  залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена  ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Законом  о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями объектами  бухгалтерского учета являются имущество  организаций, их обязательства и  хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей  деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных  правовых актах.

В каждом конкретном случае бухгалтерский  учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности  и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский  учет операций по договорам займа  отличается от правил, по которым учитывается  аренда  имущества.

Подытожив все вышесказанное можно  сделать вывод, что применительно  к ипотеке большое значение имеют  как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты. Однако, по мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Проблемы и прикладные аспекты ипотечного кредитования предприятий

 

Финансирование деятельности предприятия  за счет ипотечного кредита в настоящее  время является одним из наиболее привлекательных способов, служащим для предприятия способом формирования долгосрочных пассивов. Несмотря на то, что понятие "ипотека" появилось  в обиходе россиян не так давно, и наиболее часто встречается  это слово в контексте покупки  жилья, и только разовый, нерегулярный характер носит приобретение в кредит нежилых помещений. В наше время  в общемировой практике ипотека  коммерческой недвижимости для малого бизнеса встречается как широко и повсеместно распространенное явление. Опыт зарубежных стран доказывает, что рентабельность ипотечных кредитов для самого заемщика может быть достаточно высока - разумный коммерческий подход к использованию недвижимости, приобретенной  на таких условиях, может приносить  неплохую прибыль. Например, при сдаче  помещений во временное пользование.

Стоит отметить, что на сегодняшний  день основной капитал предприятий  складывается почти на половину из привлеченных средств, вследствие чего весьма целесообразным является рассмотрение прикладных аспектов и проблем ипотечного кредитование промышленного предприятия в России.

Кредитование на приобретение объектов коммерческой недвижимости отличается от жилой ипотеки более короткими  сроками кредитования, высоким первоначальным взносом и повышенными процентными  ставками. Если в жилищном кредитовании займ могут дать до 50 лет, то в бизнес-ипотеке максимально до 15 лет, в среднем 5-7 лет. Процентные ставки повыше, чем в программах жилищной ипотеке, и в среднем составляют до 14% в рублях и до 24% в валюте. Есть программы, которые рассчитаны только на крупных заемщиков, например кредит с минимальной суммой в 1 млн. долларов. Кроме того, практика показывает, что получить кредит под покупку здания для собственного использования гораздо тяжелее, чем для инвестиций. Во втором случае банку проще просчитать доходность от приобретения объекта — и соответственно снижаются риски по невозврату займа.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита.⁴

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают  наряду с банковским кредитом под  закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций  муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Надежность ипотечного кредитования, в том числе и предприятий, обеспечивается государством, как уже  было сказано ранее, и заключается например в том_, что в конкурсную массу при банкротстве банка не включается имущество, которое является предметом залога, а из имущества должника вне конкурса погашаются все его обязательства, обеспеченные залогом.

Стоит отметить, что для принятия решения о кредитовании банку  более важна категория коммерческой недвижимости: торговые, складские, офисные  или производственные помещения. Москоммерцбанк, по словам главного юрисконсульта Дениса Фролова, отдает приоритет офисным и торговым помещениям — это самая ликвидная недвижимость. Складские помещения по части ликвидности являются залогом несколько худшего качества, поскольку многое зависит от местоположения склада. В случае дефолта заемщика такой залог сложнее реализовать.

Как правило, при подготовке заключения о возможности выдачи ипотечного кредита предприятию специальное  подразделение банка (либо департамент  экономической политики города или  региона) требует от потенциального залогодателя представления следующих  документов:

1. письма-ходатайства;

2. бизнес-плана, ТЭО проекта;

3. учредительных документов;

4. копий балансов;

5. инвестиционного паспорта;

6. заключения аудитора (для действующих  предприятий);

7. справки об имуществе и правах  заемщика.

Проверка представленных документов и оценка стоимости объекта залога (срок составляет примерно 1 месяц) позволяют  составить заключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К основным критериям  отбора проектов относятся: социальная и экономическая значимость проекта, его экономическая эффективность (сроки реализации, окупаемости, размер прибыли и т.п.), наличие у получателя кредита имущества и имущественных  прав, достаточных для залога стоимости.

Особенностью ипотечного кредитования предприятий является так же то, что согласно закону «Об ипотеке», для коммерческой недвижимости, в  отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому  рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства, а именно:

1. Схема I Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет (самая долгая и понятная схема).

2. Схема II Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств + продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя, то есть заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

3. Схема III «Выкуп юридического  лица». Создается компания, на  которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). В последствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.⁵

Следует отметить, что в качестве залогодателя может выступать не только самостоятельное юридическое  лицо (организация, осуществляющая проект), но и администрация (города, района, региона). В этом случае предметом  залога будет являться имущество  из специально созданного залогового фонда. В Москве, например, при заключении сделки залогового кредитования предполагается одновременно заключать также договор страхования имущества за счет залогодателя, в результате чего он получает полис титульного страхования (содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.