Предложения жилья: процесс формирования

Преимущества кредита с переменной процентной ставкой

Размер переменной ставки в первый год кредитования фиксирован и составляет от 14,10 до 14,60% годовых в рублях РФ. Таким образом, в первый год пользования кредитом переменная ставка существенно ниже, чем по классической программе, разница составляет от 1 до 2% годовых в зависимости от срока кредита.

Размер переменной ставки не зависит от срока кредитования, что делает крайне привлекательными кредиты на длительный срок.

Отсутствует целесообразность рефинансирования кредита с целью экономии на процентах. Снижение ставки рефинансирования приводит к автоматическому снижению переменной ставки.

Погашение кредита

В течение первого года кредитования, когда установлен фиксированный размер процентной ставки, ежемесячно потребуется производить аннуитетный платеж, который предусмотрен кредитным договором. По истечении 1 года кредитования ставка будет периодически пересматриваться два раза в год. При этом учитывается значение ставки рефинансирования, которое действовало на 1 апреля и на 1 октября каждого года. После пересмотра ставки значение ежемесячного платежа также изменится.

Досрочно погашать кредит возможно без комиссий и штрафов уже через 3 месяца после его получения.

На данный момент кредит с переменной процентной ставкой является одним из наиболее выгодных предложений в сегменте рублевых ипотечных кредитов. Это делает приобретение жилья в кредит доступнее. Тем более, что в последнее время ставка рефинансирования демонстрирует устойчивую тенденцию к снижению. В течение 2009 года Банк России уже снизил ставку рефинансирования с 13 до 11,5%.

Задача 1

Стоимость 1 кв.м. жилья в типовом доме на сегодняшний день составляет 600 ден. ед. и повышается ежегодно в следствии инфляции на 8%. Какого размера квартиру вы сможете приобрести через 5 лет если в настоящее время депонировали на депозит 45 тыс. ден. ед. сроком на 5 лет под 10% годовых с ежегодным начислением процента.

Решение:

1) По формуле рассчитываем сумму денежных средств, причитающихся к возврату вкладчику по окончании срока депозита.:

где,

I - годовая процентная ставка;

J - количество календарных дней в периоде, по итогам которого банк производит капитализацию начисленных процентов;

K - количество дней в календарном году;

P - первоначальная сумма привлеченных в депозит денежных средств;

n - количество операций по капитализации начисленных процентов в течение общего срока привлечения денежных средств;

S - сумма денежных средств, причитающихся к возврату вкладчику по окончании срока депозита. Эта сумма состоит из суммы вклада (депозита) с процентами.

Рассчитаем сумму денежных средств:

S = 45000 * (1+(10*365)/(100*365))5 = 45000 * (1,1)5 = 45000 * 1,61051 = 72472.95 ден. ед. будет на депозите через 5 лет.

2) рассчитаем стоимость 1 м2 жилья через 5 лет с учетом ежегодного повышения на 8%:

Стоимость через 1 год = 600 + 600*0,08 = 648 руб.

Стоимость через 2 года = 648 + 648*0,08 = 699,84 руб.

Стоимость через 3 года = 699,84 + 699,84*0,08 = 755,82 руб.

Стоимость через 4 года = 755,82 + 755,82*0,08 = 816,29 руб.

Стоимость через 5 лет = 816,29 + 816,29*0,08 = 881,60 руб.

С учетом накоплений на депозите и стоимости 1 м2 жилья, через 5 лет можно приобрести квартиру площадью: 72472,95/881,60 = 82,2 м2.

              Задача 2

Ипотечный кредит на сумму 500000 руб. выдан на 11 лет при 9 % годовых и ежегодных платежах Плата при оформление кредита составляет 2 % от суммы кредита. За досрочное погашение кредита предусмотрен штраф в размере 3,5 %.

Определить действительную норму процента по кредиту (стоимость заёмного капитала для заемщика) при условии его досрочного погашения в конце 7 года.

Решение:

1.  Рассчитаем коэффициента текущей стоимости единичного аннуитета (множитель платежа)

2.      Определим стоимость аннуитета:   Сумма кредита*

                                               500000*0,15=75000руб.

           3.   Ипотечная постоянная - по своей сущности является коэффициентом капитализации для кредита и рассчитывается как отношение  годовой суммы по обслуживанию кредита (аннуитет) к основной сумме долга

                                            *100%==0,15

1.       Составим отчет обслуживания кредита:

2.       Определим плату за обслуживание кредита:

500000*0,02=10000 руб.

3.       Рассчитаем размер штрафа за досрочное погашение кредита:

223987*0,035=7839 руб.

4.       Определим реальную сумму кредита за 7 лет:

(75000*7)+10000+7839+223987=766826 руб.

5.       Определим действительную норму процента по кредиту при условии его досрочного погашения:

75000*11=825000 руб.

766826/825000*100%=0,93

9%+0,93%=9,93%

Вывод: 9,93% есть действительная норма процента по кредиту (стоимость заемного капитала для заемщика) при условии его досрочного погашения в конце 7 года.

             Литература

             1. Гражданский кодекс РФ. Часть I; II.

             2. Земельный кодекс РФ (№ 136-ФЗ от 25.10.2001г.)

             3. Закон РФ 1998г. № 102-ФЗ «Об   ипотеке   (залоге)    недвижимости».

             4. Закон РФ  1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

             5. Закон РФ   2003г. №152-ФЗ  «Об ипотечных ценных бумагах

            6. Постановление Правительства РФ №519 от 6.07.2001г. «Стандарты оценки, обязательные  к применению субъектами оценочной деятельности».

            7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости  СПб.:Питер,2002

            8.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости М.:Филин 2002

            9.  Оценка недвижимости (под ред. Грязновой А.Г. М.: ФиС 2005

           10. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью Ростов на Дону «Феникс» 2010

           11. Поляков Л.А Рынок недвижимости и ипотека Я.:МУБиНТ 1999г.

1