Федеральное
агенство по образованию ГОУВПО «Удмуртский
государственный университет»
Филиал
ГОУВПО УдГУ в г. Можге
Кафедра
правовых и экономических дисциплин
КУРСОВАЯ
РАБОТА
по
дисциплине: "Управление инфраструктурой
организации"
на
тему: Применение фасилити менеджмента
для оптимального управления объектом
недвижимости
(на
примере магазина Продмаг)
Выполнила:
студентка
гр.080502-53
О.Е. Клёнова
Проверил:
доцент
А.В. Литвин
Можга
2010
СОДЕРЖАНИЕ
2.1 краткая характеристика предприятия
11
2.2 предложения по практическому
применению
13
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ
18
- Список
литературы
19
ВВЕДЕНИЕ
В Западной Европе и Северной Америке фасилити менеджера
можно встретить практически в любой коммерческой
или некоммерческой структуре. В одних
только Нидерландах насчитывается 55 тысяч фасилити менеджеров.
Объектом деятельности фасилити менеджера
может являться организация, размещенная
в любом здании: жилом (кондоминиум), нежилом;
функционирующем и “замороженном”. В
офисах, университетах, больницах, школах,
гостиницах, государственных и муниципальных
учреждениях они заботятся о сохранности
помещений, их эксплуатации, уборке и интерьере,
питании персонала, его безопасности,
встрече гостей и предоставлении многих
других услуг. Как говорят английские
специалисты: “фасилити менеджер - это
человек, который носит много шляп”. Он
должен понимать принципы бизнес администрирования,
архитектуры, инженерии и психологии общения.
Находясь за сценой, такой специалист
призван создать атмосферу, благоприятную
для работы и удобную для отдыха.
На
западе в крупных организациях существуют
должности вице-президента по фасилити.
Во
многих странах действуют компании
по комплексному или узко - специализированному
обслуживанию заказчиков, соответствующие
консалтинговые фирмы. В Западной Европе
появились даже фасилити фирмы с международной
специализацией.
За
рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается
служба, созданная внутри самой организации,
которая, пребывая на том или ином объекте,
призвана оптимизировать инфраструктурную
и административно-хозяйственную составляющую
здания. Примером такого типа управления
будут классические мультинациональные
компании на подобии IBM, British Petroleum и т.д.,
владеющие объектами или арендующими
недвижимость по всему миру, которые нуждаются
в различных сервисах, связанных с обслуживанием
жизнедеятельности самого здания и персонала,
работающего в нем. В рамках таких компаний
существует структура, которая генерирует
пакет решений, позволяющих работникам
корпорации сосредоточиться на основном
бизнесе. Кроме инженерии здания эта структура
может управлять и ресурсами, обеспечивающими
бесперебойную работу корпорации: службы
водителей, кладовщиков, службы безопасности.
И facility manager решает на месте, какой сервис
следует продать на аутсорсинг, а какой
нет. Сегодня тенденция такова, что многие
сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту,
отдаются на аутсорсинг. Достаточно найти
в стране пребывания компании, специализирующиеся
на транспортной логистике, клиринге, архивном
хранении, охране и т.п. Крупные компании
в Европе сегодня стремятся избавиться
от дополнительного груза в виде FM-сервисов
и отдать их внешним компаниям. Однако
персонал, в ведении которого находится
FM, остается в компании. Причиной того,
что FM отдается собственниками здания на аутсорсинг,
являются огромные затраты, которые приходится
нести владельцу, обслуживая эти сервисы
самостоятельно. FM- компании могут профессионально
оптимизировать и существенно снизить
эти расходы.
1.Теоретические
основы фасилити менеджмента.
Управление
производством никогда не связывало
напрямую создание благоприятных условий
труда с экономическим выгодами, поэтому
все жизнеобеспечивающие функции были
закреплены за различными подразделениями
организационной структуры. В основном
все они находились в ведении главного
инженера. Их делили между собой отдел
главного энергетика, отдел главного механика,
хозяйственный отдел, отдел охраны труда,
служба вневедомственной охраны.
Практически
любая организация обладает сегодня
большим набором различных сервисных
служб, управление которыми во многом
сводится координацией усилий этих подразделений.
Все эти службы, заметно различающиеся
между собой, должны действовать не порознь,
а как единый комплекс. Однако, в подавляющем
большинстве российских организаций,
они функционируют автономно вне всякой
координации с друг другом. Подчинение
одному административному лицу (замдиректора
по общим вопросам или проректору по хозяйственной
части, или управляющему делами и т.п.)
не устраняет того факта, что каждая служба
ревностно оберегает собственную "территорию".
Вся сервисная часть организации в целом
представляет достаточно механический
набор служб, выполняющих свои узкопрофессиональные
обязанности. А это одна из причин того,
что многие направления и сферы деятельности
организации на сегодняшний день ускользают
из поля зрения сервисных служб. Только
в том случае слаженного функционирования
возможно достижение ими своей задачи.
Таковой является периодическое снижение
внутренних издержек организации. Именно
это должно являться ключевым моментом
в работе специалиста по управлению службами
обеспечения. Так, например, важными направлениями
экономии внутренних непроизводственных
затрат могут являться такие мероприятия,
как: организация внутреннего пространства,
обеспечение оптимальной конфигурации
инженерных и информационных сетей, организация
эффективного рабочего места.
Современной
тенденцией является также нежелание
организации содержать в своем
составе весь комплекс служб обеспечения.
Все больше и больше организаций
для выполнения функций, которые
обычно возлагались на штатных сотрудников,
нанимают консультантов со стороны или
привлекают для этой цели более мелкие
фирмы. Например, предпочитают выводить
за штат или передавать другой организации
обслуживающий персонал: уборщиц, водителей,
курьеров, охрану и т.д. Происходит это
по двум причинам: во-первых, чем меньше
численность сотрудников, тем меньше фонд
заработной платы и тем меньше налогов
платит организация; во-вторых, меньше
фонд заработной платы - меньше себестоимость
продукции. Данное направление получило
название - аутсорсинг (outcourcing).
Другим
интересным направлением является контрактинг
(contracting), когда администрация муниципального
образования заключает специальный
договор с фирмой-производителем
конкретного оборудования (например,
систем отопления, вентиляции и кондиционирования):
администрация - фирма - производитель
- муниципальное учреждение, который позволит
снизить соответствующие затраты в муниципальных
учреждениях (школах, дворцах культуры,
театрах) за счет установки современного
оборудования с последующим выкупом его
администрацией. После полной оплаты установленного
оборудования оно переходит в собственность
администрации, а само муниципальное учреждение
значительно снижает свои затраты на данный
ресурс и тем самым уменьшает нагрузку
на местный бюджет
1.1
Понятие фасилити менеджмента
Фасилити
менеджмент (ФМ) представляет собой
практический метод, который предусматривает
анализ, документирование и оптимизацию
всех, значимых с точки зрения затрат,
процессов, протекающих в зданиях,
сооружениях и других объектах, с
учетом реальных рабочих мест и интересов
пользователя (собственника) здания. При
этом речь идет не столько о кратковременном
снижении затрат, сколько о выработке
предпосылок для уменьшения их в будущем.
Существует
достаточно много определений и
толкований термина ФМ, которые по содержанию
лишь частично отличаются друг от друга.
Приведем вначале четыре наиболее известных,
в качестве исходного пункта для дальнейших
рассуждений:
Фасилити
менеджмент - это практика координации
реальных рабочих мест с людьми,
с работой организации. При этом ФМ объединяет
в себе основы экономики предприятия,
архитектуры, инженерии и управления персоналом
(американский подход);
Фасилити
менеджмент - это цельная стратегическая
программа по поддержанию в постоянной
готовности всех систем и подсистем здания
и соответствия их изменяющимся требованиям
(европейский подход);
Фасилити
менеджмент - это рассмотрение, анализ
и оптимизация всех значимых, в
смысле затрат, процессов вокруг здания,
любого другого объекта или проведенной
на предприятии работы (услуги), которые
не относятся к основной деятельности
организации (немецкий союз фасилити менеджмента);
Фасилити
менеджмент - это совокупность всех
работ (услуг) для оптимального использования
производственной инфраструктуры объекта
на основе единой стратегии (ассоциация
менеджеров Германии).
Обобщая
представленные выше формулировки, можно
сказать, что ФМ - это направление
менеджмента, которое базируется на
следующих понятиях: цельность, четкость
и жизненный цикл. Таким образом,
можно трактовать ФМ как стратегическую
концепцию для организации, управления
и эффективного использования всех материальных
ресурсов внутри здания. Под материальными
ресурсами (Facilities) понимаются все земельные
участки, здания, строения, инфраструктура,
приборы, машины и т.д. Эти ресурсы представляют
собой, с точки зрения экономиста - средства
производства, бухгалтера - материальные
активы, юриста - движимое и недвижимое
имущество. При этом рассматриваются административные
и промышленные здания, магазины и др.
виды недвижимости.
1.2 Составляющие ФМ
Первый
существенный аспект ФМ - это цельное,
всестороннее рассмотрение и учет всех
материальных ресурсов с различных
позиций. Если раньше, например, для
решения вопросов внутри отдельных
служб предприятия информация использовалась
и была достаточной только в пределах
их собственных полномочий и компетенции,
то сейчас в центре внимания находится
соответствующий ресурс, который рассматривается
всеми с различных точек зрения. Перефразируя
известную поговорку, можно сказать, что
приходится "видеть дальше собственного
носа".
ФМ
соединяет в себе не только технические
или экономические задачи, но и
практически координирует их между
собой, что является самым важным.
Следующий
аспект - это взаимоотношения между
собственником и пользователем здания,
объекта. Оба они имеют совершенно различные
точки зрения на имеющуюся в их распоряжении
недвижимость и ожидают соответственно
противоположные результаты. Собственник
(инвестор) рассматривает ее как объект
инвестиций и держит в фокусе ожидаемую
ренту. Пользователь - напротив ожидает
оптимальной поддержки производственных
процессов, протекающих в здании, хорошего
сервиса, соответствующего качества, а
главное - низких затрат. Отсюда становится
понятно, почему жизненный цикл является
немаловажной составляющей ФМ. ФМ принимает
во внимание каждую отдельную фазу жизненного
цикла материального ресурса, например,
если это здание, то оно рассматривается
от момента его замысла, через проектирование,
строительство, передачу пользователю,
эксплуатацию, до момента его реконструкции
или сноса. Известно, что затраты, возникающие
при эксплуатации здания, могут быть предусмотрены
уже на стадии проектирования и приблизительно
равны сметной стоимости строительства
через 7 лет после начала эксплуатации.
Кроме того, при среднем сроке жизни здания
50 лет, период его эксплуатации равен 45
лет и затраты на содержание и эксплуатацию
составляют 80-90% всех затрат.