Применение фасилити менеджмента для оптимального управления объектом недвижимости (на примере магазина Продмаг)

      Третья  составляющая ФМ - это четкость, ясность  всех процессов внутри предприятия. Цель - кристально прозрачное предприятие, в котором постоянно имеется вся информация о материальных ресурсах и их использовании.

      1.3 Задачи фасилити менеджмента:

      Первая  задача - экономия средств при эксплуатации здания. Она достигается двумя  путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь  энергетические, и оптимальным размещением  оборудования и персонала.

      Вторая  задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды.

      Третья, но далеко не последняя по значению задача, - способность служб и  подсистем здания предотвращать  возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные потери.

      С технической точки зрения все  три задачи связаны между собой. В то же время организационно они  могут в определенной степени  вступать в противоречие друг с другом. Например, обеспечение режима безопасности в здании может вступить в конфликт с требованием простоты перемещения сотрудников внутри него. Таким образом, необходимо взвесить все "за" и "против" для нахождения разумного баланса.

            1.4 три направления фасилити менеджмента:

      Техническое управление зданием включает в себя все работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания.

      Техническое управление - в него входят:

• Управление энергоснабжением и энергосбережением;

• Управление  техническим обслуживанием сантехники, лифтов, систем вентиляции и кондиционирования, освещения сигнализации;

• Управление  сетями ЭВМ;

• Управление  системой удаления отходов.

      Управление  инфраструктурой здания охватывает весь комплекс услуг, которые улучшают практическое использование здания. Управление инфраструктурой - в него входят:

• Управление  организацией рабочих мест;

• Управление  системой безопасности;

• Управление  отдыхом и системой питания персонала;

• Управление  средствами связи;

• Управление  эвакуацией и переездами;

• Управление  уборкой помещений.

      Коммерческое  управление зданием включает все работы (услуги) из технического управления и управления инфраструктурой с точки зрения экономики недвижимости. Коммерческое управление включает:

• Управление  проектами ремонтам реконструкции;

• Управление  договорами по эксплуатации;

• Управление  арендой;

• Управление  закупками и использования инвентаря;

• Сметы расчёты, контроль финансов.

      Все три вышеперечисленных направления должны рассматриваться в контексте площадей, которыми обладает организация, занимающая объект недвижимости. Как известно, любая организация состоит из трех подсистем: производственной, административной и подсистемой их обеспечения.

      2. Предложения по практическому применению

      2.1 краткая характеристика  предприятия

    Объектом  исследования является производственное здание, магазин Продмаг, находящееся  по адресу: село Алнаши, улица Садовая, дом 6. Нежилое, кирпичное, одноэтажное  здание введено в эксплуатацию с 1954 года. Подвергалось неоднократному капитальному и косметическому ремонту. Последний капитальный ремонт был проведен 2006 году. Общая площадь магазина составляет 237,8м² из которой 105м² отведено под торговый зал 81м² и 51,8м² – под склад.

      Стратегии и мероприятия ФМ разрабатываются  в зависимости от целей предприятия  и могут очень сильно отличаться друг от друга. Характерно одно: концепция  использования всех материальных ресурсов в комбинации с тремя составляющими  ФМ. Это оказывает для предприятия дополнительные возможности экономии, потому что после оптимизации производства, укрепления руководства предприятием, остается только оптимизировать его материальные ресурсы, то есть здания, инфраструктуру, машины. Для большинства российских предприятий введение элементов ФМ необходимо для того, чтобы научиться извлекать прибыль из имеющихся в их распоряжении ресурсов путем оптимального их использования, что крайне важно в современных условиях.

      Для исследуемого учреждения затраты на коммунальные услуги занимают значительную долю расходов (Таблица 1).

      Таблица 1 - Сравнительный анализ сметы на 2008 и 2009 гг.

      2.2 предложение по практическому применению

      

        Техническое управление зданием

      Управление  энергоресурсами - это совокупность работ (услуг)по учету и анализу, оптимизации и корректировке  потребления в здании энергоресурсов:

• Полный  анализ и учет потребляемых энергоресурсов по помещению;

• Определение возможностей для экономии ресурсов;

• Планирование  энергосберегающих мероприятий;

• Реализация  мероприятий;

• Расчет  рентабельности и доказательство экономии.

      Реконструкция и модернизация- комплекс мероприятий и работ, которые необходимо провести в здании для улучшения текущего состояния технических приборов и систем с целью приведения их в соответствие их с имеющимся уровнем развития техники, повышения эффективности их работ, энергосбережение, а также   работы по количественному изменению характеристик здания.

      Управление  информацией- это комплекс работ  по учету ,управлению, передаче и связи  всей необходимой информации и сообщений по управлению зданием:

• Системы автоматического  контроля входа/выхода в здание систем оповещения о чрезвычайных ситуациях;

• Внутренняя  телефонная связь;

• Внутренняя  компьютерная сеть (интранет);

• Системы видеонаблюдения.

      Для того чтобы экономить на энергоресурсах необходимо не только устанавливать  приборы  учета тепла или устройства регулирования систем отопления, но так же необходимо проводить ремонт при необходимости. В данном здании на складе №1 надо заменить окна и двери на новые, так как в нынешних огромные щели через которые зимой дует холодный воздух. В том числе необходимо заменить напольное покрытие и заделать один оконный проем (их на складе два, одно из них заставлено полками с товаром). Основной проблемой считаю замена окон и дверей. Их ремонт позволит уменьшить потребление теплоэнергию, снижение затрат на закупку газа для котельной, снижение затрат на содержание здания в части тепловой энергии.

      

        Управление инфраструктурой  здания

      Управление охраной и безопасностью здания - это комплекс мероприятий по обеспечению безопасности зданий и их пользователей от проникновения посторонних лиц путем обмана или взлома, таких как:

• Система контроля и управления доступом;
• Система тревожной сигнализации;
• Система охранно-пожарной сигнализации;
• Система телевизионного наблюдения.

      Тревожная сигнализация применяется в случае возникновения внештатной ситуации. Рабочие места оборудованы, скрыто установленными кнопками, сигнал с которых выводится на пост ведомственной охраны. Все помещения оборудованы двух рубежной системой охранной сигнализации на основе магнитно контактных и объемных извещателей.

      Для управления системой безопасности предусмотрен персональный компьютер. Система телевизионного наблюдения осуществляет визуальный контроль обстановки в коридорах и снаружи здания. Система обеспечивает создание архива видеозаписей с возможностью последующего просмотра. Запись возможна как в круглосуточном режиме, так и в режиме событий с опережающей записью.

      Наиболее  существенным мероприятием для магазина будет установка системы наблюдения. Это позволит, выявит кражи, как среди покупателей, так и среди персонала, и наказать виновного.

      

        Коммерческое управление  зданием

      Управление  площадями и аренда - это комплекс работ по рациональному использованию  и управлению имеющимися площадями и объемами здания:

• Учет всех имеющихся площадей и объемов;
• Разделение площадей по затратам а их использование;
• Документирование сведений об использовании площадей;
• Расчет арендной платы;
• Поиск арендаторов;
• Организация переездов

      Планирование  контроль затрат и учет- перечень работ (услуг), которые необходимы для правильного бухгалтерского управления зданием, а также обеспечение планируемых затрат по нему в период его эксплуатации: