Ипотечное кредитование в РК

Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования.

3) Малайзийская модель.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей[9].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК

 

2.1Анализ рынка ипотечного кредитования за период 2009-2011 г.

До наступления кризиса наиболее высокие темпы роста кредитования были в розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же, именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможности кредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можно говорить о резком сокращении объемов кредитования экономики банками второго уровня. Строительные компании находятся в ситуации достаточной степени зависимости от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимость приведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банков и как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов.

Действия государства по преодолению ипотечного кризиса в Республике Казахстан

• Предоставление Национальным Банком Республики Казахстан кредитной линии по рефинансированию коммерческих банков в размере 4 млрд. долларов США.

• Выделение средств из госбюджета в размере 130 млрд. тенге (1 млрд. долларов США) для обеспечения возобновление активности в строительной отрасли, и как следствие, обеспечение дольщиков жильем.

• Разработка концепции Фонда Стрессовых Активов с целью обеспечения коммерческих банков необходимой ликвидностью.

• Проект слияния государственного холдинга «Самрук» и «Казына» в единый холдинг. Капитализация холдинга в 5 млрд. долларов США из средств Национального Фонда.

• Предоставление еще 5 млрд. долларов США на реализацию мер поддержки экономики Казахстана в условиях мирового кризиса.

• Снижение резервных требований Национального Банка Республики Казахстан с целью обеспечения банковской системы дополнительной ликвидностью.

• Повышение объема гарантирования вкладов населения до 5 млн. тенге (40 тыс. долларов США). Система гарантирования вкладов охватит таким образом 98% вкладов населения.

• Повышение на 25% заработной платы, пенсий и стипендий в предстоящем году[10].

Теперь проанализируем современное состояние ипотечного кредитования в РК, что сделаем на основе анализа деятельности АО «Жилстройсбербанк»

Банк предоставляет своим вкладчикам жилищные промежуточные и предварительно жилищные займы на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий:

-строительство включая  приобретение земельного участка,приобретение жилища в том числе и его обмена, с целью улучшения

-ремонт и модернизация жилища

-погашение обязательств которые появились в связи с мероприятиями по улучшению жилищных условий.

-внесение первоначального  взноса для получения ипотечного  жилищного займа в банках и  организациях.

По данным АО "Жилищный строительный сберегательный банк" дана таблица с данным по количеству и объему выданных займов за период 2009-2011 года. В данной таблице представлена динамика количества и обьемов выдачи займов по годам, в данном случае это данные за 3 года. Жилищные займы на 2009 год составили 4.469 млн.тенге, в 2010 году 6.883млн.тенге,а в 2011 году эти цифры еще возросли, мы видим что в 2011 году число займов стало 6.579 млн.тенге. Отсюда можно сделать такой вывод, что с каждым годом  жилищные займы растут, а это значит, что ипотека является эффективным рычагом для привлечения капитала. Промежуточные займы в 2009 году составляли 180.млн.тенге, в 2010 году промежуточных займов было на 671 млн.тенге больше. На 2011 год  промежуточные займы составляли уже 2490 млн.тенге.Предварительные займы тоже имели  рост. В 2009 году, они составляли 15.436 млн.тенге, в 2010 году,21 029 млн.тенге,но к 2011 году рост замедлился,можно сказать ,даже снизился сумма составляла 20.731 млн.тенге.В процентах это получается примерно -1%.Все эти данные предоставлены в таблице 2.

Таблица 2 Количество и объем выданных займов за период 2009-2011 года.

Источник: http://www.hcsbk.kz

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Займы клиентов за 2009 -2011год.

По состоянию на 2009-2011 год были подсчитаны займы клиентам, итого по итогам на 2009 год было выдано 44.972.004 млн.тенге,в 2010 году сумма изменилась и составила 65.130.993 млн.тенге, в 2011 году займы клиентам составили 82.686.784 млн.тенге. Номинальные  процентные ставки, взимаемые Банком, варьировались от 3.5% до 14%  в год. Все займы были выданы и подлежат погашению в тенге. За 3 года займы клиентам составили 192.789.781 млн. тенге.

Кредиты клиентам включают в себя следующие позиции:

Таблица 3 Займы клиентов.

                                         2009                 2010                  2011

Ипотечные займы под залог недвижимости и денежных вкладов	46.189.385	67.739.107	86.563.979
Ипотечные займы под залог денежных вкладов и гарантий	405.633	228.950	116.025.
Итого кредиты клиентам	46.595.018	67.968.057	86.680.004
За вычетом резерва под обесценение	(1.472.128)	(1.781.963) 66.686.094	948..406 85.731.598
Неамортизированная комиссия за выдачу займов	45.122.890	1.555.101	3.044.814
Кредиты клиентам	44.972.004	65.130.993	82.686.784

Источник: http://www.hcsbk.kz/21030

 

2.2 Перспективы  дальнейшего развития ипотечного  кредитования  и преодоление проблем  связанных с ипотечным кредитованием

Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.

В ходе работы Казахстанской Ипотечной Компании были выявлены некоторые проблемы действующего законодательства. Это связано с тем, что основные положения законодательства в сфере ипотечного кредитования создавались в период, когда возможность внедрения системы ипотечного кредитования в масштабе всей страны отсутствовала, и субъекты ипотечного рынка действовали разрозненно. С внедрением системы было выявлено несовершенство системы государственной регистрации сделок, высокий размер оплаты за регистрацию, что приводило к удорожанию кредитов для населения, отсутствие налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит. Проблемой также является установленная законодательством система включения залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица, выявленные отдельные несоответствия в законодательных актах.

В этой связи, Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Его принятие должно активизировать развитие ипотечного жилищного кредитования в стране.

Но, главной проблемой остается привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. От ее решения во многом будет зависеть развитие всей системы жилищного кредитования.

Предполагается, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основными отечественными институциональными инвесторами являются накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Фактором, также препятствующим более интенсивному развитию ипотечного кредитования в Казахстане до последнего времени, являлся относительно невысокий средний срок кредитования (3-5 лет). Основная причина этого заключается в том, что наиболее активными участниками рынка являются универсальные банки, специализированные же институты представлены только небанковскими организациями. Учитывая, что большая часть обязательств банков носит кратко- и среднесрочный характер, ими предлагаются аналогичные по срокам ипотечные кредиты. В результате, это влечет дополнительную финансовую нагрузку для заемщиков по погашению кредитов и значительно сокращает количество потенциальных заемщиков. Специализированные небанковские организации также не имеют возможности получения долгосрочного финансирования

В настоящее время финансовый рынок может предложить значительный объем инвестиций. В то же время, на рынке ощущается нехватка финансовых инструментов. Улучшение ситуации с формированием республиканского бюджета позволило государству существенно сократить как размеры заимствований, так и снизить их стоимость. Поэтому ипотечные ценные бумаги рассматриваются как альтернативный инструмент для вложений со стороны инвесторов.

Доходность ипотечных ценных бумаг, то есть стоимость заимствований КИК, является самым важным элементом, поскольку именно от этого будут зависеть ставки по ипотечным кредитам Компании. В настоящее время ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с другими корпоративными ценными бумагами, предлагаемыми на рынке. Это связано с тем, что эмитенты вынуждены выпускать прежде всего бумаги, номинированные в иностранной валюте, а также предлагать рыночную доходность. Это не позволяет решить поставленную задачу по удешевлению ипотечных кредитов для населения, поскольку выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг [11].

В частности, исходя из мирового опыта, следует создать условия, которые позволят выпускать ипотечные ценные бумаги наравне с государственными. К примеру, предоставить возможность инвесторам выполнять установленные нормативы: для банков - капитализации и ликвидности, для страховых организаций - по формированию резервов, для пенсионных фондов - размещения активов. Кроме того, необходимо максимально упростить процедуру регистрации и выпуска ипотечных облигаций, а также освободить эмиссию от лишних расходов, связанных с уплатой сборов и пошлин.

Так как основное условие успешной эмиссии - заинтересованность крупнейших отечественных институциональных инвесторов в приобретении ипотечных облигаций, преференции должны прежде всего учитывать их интересы. В частности, рассматривается вопрос об увеличении для накопительных пенсионных фондов лимита активов, размещаемых в ипотечные облигации, с 5% до 10%.

В рамках рабочей группы Национального Банка РК идет подготовка нормативного правового обеспечения для введения понятия «агентские ценные бумаги» - бумаги, эмитированные компаниями, которые пользуются поддержкой правительства республики. Агентские бумаги обладают определенными преференциями в налогообложении проведении операций обратного РЕПО с Национальным Банком РК - в целях максимального удешевления стоимости заимствований эмитентов, поскольку привлекаемые средства направляются в стратегически важные отрасли. В перечень таких агентств (его должен определять НБ РК) будет включена и Казахстанская Ипотечная Компания.