Ипотечное кредитование в России проблемы и перспективы развития

Неразвитость ипотеки  в России по сравнению с зарубежными  странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В среднем в РФ ставки по ипотечным кредитам колеблются в размере от 12 до 15% годовых в рублях и от 10 до 11% в валюте. Однако на самом деле на сегодняшний день величина кредитной ставки в банках составляет около 35%, тогда как в рекламных сообщениях указываются другие проценты: остальные вычеты либо не указываются, либо прописываются очень мелким шрифтом. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Процентная ставка в промышленно развитых странах пока значительно ниже, чем в России: так, в США она составляет около 6% годовых, в Польше – 6,7, Англии – 5,75, Италии – около 5%. Но с каждым годом разница между ипотечными процентами в России и зарубежных банках плавно уменьшается.

В настоящее время  стандарты несколько ослаблены: снижен первоначальный взнос заемщиков  с 30 до 10% от стоимости жилья, процентная ставка стала дифференцированной (зависит  от суммы первоначального взноса собственными средствами и срока  кредитования), увеличился срок кредитования до 30 лет, а срок окончания выплат по возрасту – до 75.

Ипотека, по мнению президента РФ В.В. Путина, должна стать доступным  способом решения проблем для  людей со средними доходами, и к 2014 г. минимум треть граждан должны получить возможность приобретать жилье, отвечающее современным требованиям, как за счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов. В связи актуальностью этой проблемы в данном разделе была показана сущность ипотечного кредитования, основные субъекты, предмет, объект ипотеки, рассмотрены ее основные виды, а также показаны особенности ипотеки в Российской Федерации. В настоящее время с уверенностью можно сказать, что популярность ипотечного кредитования в нашей стране набирает обороты и все больше российских потребителей стремятся воспользоваться этим финансовым инструментом для повышения своего качества жизни и расширения жизненного пространства.

Раздел 2. Проблемы ипотечного кредитования в современной России и условиях рыночной экономики

После того, как рыночная экономика вступила в свои права на просторах Российской  Федерации, русский язык стал «богаче» еще на одно понятие – ипотека. Хотя если быть точными, то услуга по получению кредита в банке с возможностью покупки жилья уже существовала в России до 1917 года, имела под собой твердую законодательную государственную базу и пользовалась большой популярностью. Но за годы «советской власти» при административно-командной системе ведения строительства и распределения жилья, накопленный дореволюционный опыт был утрачен.

В европейских же странах  больше сотни лет успешно внедрялся  механизм ипотечного кредитования, поэтому  теперь нашему государству и российским банковским организациям приходится перенимать опыт у своих зарубежных коллег. Естественно, что возникают проблемы в обеспечении граждан недвижимостью путем ипотечного кредитования, которые приходится решать быстро и не всегда качественно.

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ, связанные с инфляцией

Конечно, за последние  годы инфляция перестала нас пугать на том уровне, как это происходило 10-15 лет назад. Экономическая обстановка в стране постепенно приходит в норму и стабилизируется. Уровень инфляции существенно снизился. Но до стабильности экономики, как в большинстве развитых стран мира, Российской Федерации еще далеко, поэтому и желаемой стабильности в кредитной системе нашей страны тоже нет.

Банковские и другие кредитно-финансовые организации сталкиваются с двумя основными для себя проблемами. Из-за инфляции граждане не желают держать свои накопленные денежные средства на депозитах, поэтому второй проблемой является снижение уровня услуг по кредитованию для заемщиков, нуждающихся в жилье.

В результате ипотечное  кредитование не является массовым продуктом, а лишь предложением для избранных, для людей с хорошей работой и стабильным достатком. Таких людей среди семей, остро нуждающихся в жилье, ничтожно мало (около 1%).

2.2 Проблемы ипотечного кредитования, связанные с общеэкономической ситуацией

Сама по себе ипотека  как кредитный займ является длительным продуктом по срокам окупаемости вложенных средств. Такие сроки не измеряются месяцами, а целыми десятилетиями. Ведь в среднем ипотека для граждан предлагается банковскими учреждениями сроком на 10-20 лет.

Значит, ипотечные банки  должны иметь какие-то гарантии для поддержания своей экономической стабильности. Как впрочем, и сами граждане заемщики тоже должны быть уверенными, что смогут за эти сроки расплатиться с займами, а не лишиться жилья, за которое уже выплатили часть своих денежных средств. А как добиться таких гарантий экономической стабильности, если доходы граждан постоянно изменяются, резко падают, а потом слишком медленно возрастают? Такие скачки и падения финансовой стабильности среди граждан нашей страны полностью зависят от неспокойных «волн» мировых финансовых кризисов.

Поэтому длительные договора по ипотечному кредитованию неизменно  заключаются с определенными  рисками. Кредитные организации  могут в некоторой степени  компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. А сами заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и теми законодательными статьями, которые принимаются правительством в отношении вопросов жилищного кредитования.

Если финансово-экономическую, а также отчасти политическую стабильность государство на 100% обеспечить не может, то нужно стремиться хотя бы обеспечить граждан юридической защитой от возможных ипотечных рисков.

2.3 Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией рынка кредитования

К сожалению, первичный  рынок жилья продолжает оставаться «непрозрачным». Строительных компаний, занимающихся в нашей стране возведением  жилых домов, слишком мало. При  отсутствии здоровой конкуренции  владельцы  строительных компаний продолжают удерживать стоимость построенных квадратных метров жилья на высоком уровне, получая большие прибыли от своего фактически монопольного бизнеса.

Страдают от этого простые граждане, остро нуждающиеся в жилье, которые  не могут себе позволить по существующим ценам купить квартиры или коттеджи в собственность. Кредитные организации тоже зависят от монопольных строительных компаний и от их навязанных цен на квадратные метры в новостройках.

Решить эту проблему можно только при условии снижения цен на жилье  на первичном рынке. Значит, нельзя допускать, чтобы рынок долевого строительства в стране оставался монополизированным. Нужно чтобы строительный рынок стремительно развивался, образовывались все новые компании и корпорации. Нужно создавать льготные условия для развития этого перспективного бизнеса, тогда и ипотечное кредитование станет общедоступным продуктом на рынке недвижимости.

Раздел 3. Перспективы развития ипотечного  кредитования в РФ

Ипотечные механизмы  дают возможность гражданам среднего достатка в массовом порядке получать долгосрочные кредиты на покупку  жилья под его же залог. Иными  словами, не ждать милостей от государства, а без больших единовременных затрат само обеспечиться жильем (в улучшении жилищных условий нуждается до 60% российских граждан). Гражданин сразу оплачивает лишь до 30% стоимости жилья (наиболее распространенная доля). Полученный на оплату остальных 70% кредит выплачивается порциями в течение многих лет.

По расчетам такая схема при получении кредита на десять лет под 18% годовых позволит уже сейчас 2-3% семей приобрести квартиру или дом площадью 72 кв. м при средней стоимости 10 тыс. руб. за 1 кв. м. На погашение кредита семья будет тратить 9,5 тыс. руб. в месяц. Увеличение срока кредита до двадцати лет позволит купить жилье на этих условиях 4-5% семей. Меньшую жилплощадь, например в 56 кв. м, сможет на этих условиях приобрести около 10% семей, улучшить же свои жилищные условия, например, увеличить жилплощадь на 30 кв. м, сможет уже треть населения.

Владимир Путин изложил  основные идеи доклада так: «Система ипотечного кредитования должна быть рыночной, а не дотационной». Тогда  туда пойдут «финансовые средства, адекватные масштабу жилищной проблемы России». Роль государства при этом – в создании «институтов, необходимых для организации рынка ипотечного кредитования», для которых должна быть сформулирована четкая правовая база. Бюджетные средства, по мнению президента, следует направлять не на ипотечные кредиты, а на адресные целевые субсидии семьям, у которых для уплаты первого взноса не хватает собственных сбережений. При этом Владимир Путин заявил, что сами кредиты должны стать доступными для большинства граждан, ипотечные ценные бумаги (бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием и предназначенные для оборота на вторичном рынке) «должны иметь надежность, близкую к государственным ценным бумагам, а режим налогообложения всех ипотечных операций – учитывать долгосрочный характер ипотеки».

Скрытые резервы ипотечного кредитования, по мнению депутата Госдумы В. Зубова, заложены в особой тарифной политике государства в отношении естественных монополий. «Оставив за собой право управления естественными монополиями, государство сможет сократить текущие издержки населения, позволив ему большую часть денег потратить на капитальные вложения, то есть на приобретение жилья», – уверен депутат. Как известно, у большинства граждан текущие расходы съедают львиную долю бюджета. Соответственно, на инвестиционные затраты, в том числе и на покупку квартиры с помощью любой ипотечной схемы, остается меньшая часть.

Решающей составляющей текущих расходов является оплата жилищно-коммунальных услуг, цены на которые явно завышены, что связано с опережающим  ростом тарифов на услуги естественных монополий: газ, железнодорожные перевозки, электроэнергию. После 1998 года повышение расценок на них опережает темпы инфляции, тем самым подстегивая последнюю. И это при том, что государство располагает избытком финансовых средств: известно, что размер стабилизационного фонда к концу будущего года составит 45 % всего бюджета. По словам В. Зубова, «финансовая система, у которой 45 % капитала – это заначка, может расписаться в полной неэффективности использования доходов, поступающих в ее распоряжение».

Необходимо сконцентрировать усилия на работе по секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Эта форма рефинансирования, при которой пул выделенных ипотечных кредитов используется для повышения кредитного качества выпуска ценных бумаг с целью привлечения средств для финансирования новых ипотечных кредитов, представляется наиболее эффективной и актуальной сегодня. Секьюритизация обеспечивает доступ к более широкому кругу инвесторов, а также к долгосрочным средствам для финансирования кредитов.

Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривает эмиссию ценных бумаг двух видов – облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены либо банками, либо специально создаваемым ипотечным агентом. 

Раздел 4. Доступное жилье: альтернативы ипотеки

На сегодняшний день доступность жилья обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Например:

• Жилищный накопительный кооператив (ЖНК):
• Кредитный кооператив:
• Договор ренты:
• Потребительский кредит.

4.1 Жилищный накопительный кооператив (ЖНК)

Жилищный накопительный  кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб., из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что действительно делает жилье доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы, любая кредитная история. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа: чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.