Ипотечное кредитование в России проблемы и перспективы развития

 

4.2 Кредитный кооператив

 

Кредитный кооператив – это добровольное объединение граждан (и организаций), созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы кредитный кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу становится его собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом кооперативе выдвигаются свои - это и определяет на сколько "доступное жилье" действительно доступно.

 

4.3 Договор ренты

 

Договор ренты можно  заключить с пожилым человеком, который имеет в собственности жилье. По договору ренты пожилой человек отдает свое жилье в обмен на небольшие ежемесячные платежи и, возможно, услуги по содержанию и иждивению.

Наиболее популярен  договор ренты с пожизненным  содержанием и иждивением, который помимо ежемесячной выплаты рентных платежей подразумевает еще и оказание социальной помощи пенсионеру: обеспечение потребности в жилье, одежде, питании, уход в случае болезни, оплата ритуальных услуг.

Существует также и договор ренты с пожизненным проживанием. Он отличается тем, что по нему определенная сумма выплачивается пожилому человеку сразу, а затем рентоплательщик должен выполнять финансовые обязательства, заложенные в договоре. В таких договорах речь о социальной помощи не идет.

По договору ренты так же можно обменять свое жилье на жилье большей площади, принадлежащее пожилому человеку.

Ежемесячные платежи  по договору ренты существенно ниже, чем платежи по ипотеке. Но, есть и обратная сторона: в процессе выполнения договора могут возникнуть противоречия между сторонами, и дело дойдет до суда. В самом худшем случае суд принимает решение о возврате жилья пожилому человеку, и при этом рентоплательщик не в праве требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Чтобы избежать такого сценария, следует, с одной стороны, получше  узнать человека, с которым планируется  заключить договор ренты. С другой стороны, надо очень внимательно  подойти к вопросу составления  самого договора – максимально подробно описать набор и количество услуг, которые предполагается оказывать рентополучателю. Перед заключением договора следует убедиться в дееспособности пожилого человека (попросить его получить справки, о том, что он не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансерах). В процессе выполнения договора важно сохранять документы, подтверждающие выплату ренты. Нелишним будет вести дневник, в котором фиксировать исполнение неденежных обязательств по договору с подписью обеих сторон (даты закупки продуктов, уборки квартиры и пр.), а так же просьбы и благодарности пенсионера.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному  нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого  имущества под выплату ренты, подлежит еще и государственной регистрации.

Существуют фирмы, которые  выступают посредниками при заключении договора ренты: они подбирают подходящие варианты, обеспечивают грамотное оформление документов и т.п.

Договор ренты - нелегкое бремя, но на сегодня он является реальной альтернативой ипотеке.

 

Раздел 5. Ипотека во время кризиса

 

Во время кризиса  многие заемщики сталкиваются с проблемой  уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением  на работе. Серьезные риски возникают  у заемщиков, которые брали кредит в иностранной валюте или кредит с плавающей ставкой. Когда платежи по ипотеке становятся непосильными, что можно предпринять?

 

5.1 Переговоры с банками

 

В первую очередь надо обратиться в банк-кредитор. В крупных  банках есть программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную.

В индивидуальном порядке  банки готовы предоставить отсрочку по платежам или провести реструктуризацию ипотечного кредита каким-то другим образом. Для хорошего клиента, попавшего  в сложную финансовую ситуацию, банк может определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и соответственно, продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Важно не доводить дело до просрочек по платежам, так как в этом случае вероятность взаимовыгодного урегулирования вопроса снижается. Кризис вынуждает банки применять довольно жесткую схему действий в случае, если заемщик перестает платить по кредиту: дело оперативно передается в суд с требованием досрочного погашения всей суммы ипотечного кредита, и суд, как правило, поддерживает позицию банка.

Еще один вариант решения  проблемы - это рефинансирование ипотеки  в другом банке на более приемлемых условиях. К сожалению, в период кризиса на рынке остается немного программ по перекредитованию, но для кого-то они могут оказаться «спасательным кругом».

 

5.2 Обращение за помощью к государству

 

Для помощи заемщикам, оказавшимся  в тяжелой жизненной ситуации и испытывающим трудности с погашением ипотечного кредита, государство создало  Агентство по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (АРИЖК). Агентство представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами и сервисными агентами.

Помощью АРИЖК можно  воспользоваться, если выполнены следующие  условия:

• Заемщик является гражданином Российской Федерации;
• Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, является единственным;
• Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика:

-У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев:

- Общая площадь жилого помещения составляет: для одиноко проживающего – не более 50 кв.м.; для двух человек – не более 35 кв.м. на каждого; для трех человек и более – максимум по 30 кв.м:

-Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года:

-До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АРИЖК предполагает изменение графика ежемесячных  платежей для заемщика, которое позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев) заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей. В среднем, размер платежей заемщика после завершения периода помощи вырастает на 9-10%.

Реструктуризация ипотечного кредита может так же предусматривать  изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного дохода заемщика и его семьи.

В то же время реструктуризация ни в коем случае не может предусматривать  прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств по страхованию  ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения ежемесячных платежей.

Для реструктуризации ипотечного кредита заемщику следует обратиться за консультацией к представителю  АРИЖК в своем регионе. После  подбора программы реструктуризации, заемщик должен собрать необходимый  пакет документов и подать их вместе с заявлением установленного образца в банк-кредитор или непосредственно в АРИЖК. Заемщика уведомляют в письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление повторно.

Важно знать, что заемщик  может воспользоваться процедурой реструктуризации только однажды. Но для  отдельных категорий граждан  предусмотрена возможность повторной  реструктуризации: для семей с  несовершеннолетними детьми, для молодых семей (хотя бы один из супругов моложе 35 лет), для жителей монопрофильных городов, для заемщиков, в сотаве семьи которых есть инвалид или ветеран ВОВ.

5.3 Использование материнского капитала

 

Для семей, в которых  в 2007 году или позже родился второй (или третий и последующий) ребенок, существует еще одна возможность снизить ипотечное бремя – использовать на эти цели материнский капитал.

Использовать средства материнского капитала для платежей по ипотечному кредиту может как  сама мать ребенка так и ее супруг. Возможно, от родителей потребуется гарантийное письмо с обязательством наделить ребенка долей собственности в жилье, на оплату которого тратится материнский капитал, после выплаты ипотечного кредита и снятия с жилья залогового обременения.

 

Заключение

 

Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная  часть любой развитой системы  частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики  является неудовлетворительным, поскольку  продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.

Явное преимущество залога заключается в том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

 

Список использованных источников

 

1. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июня 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 01.07.2011).
2. Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 18.07.2011).
3. Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (в редакции от 19.07.2011).
4. Федеральный закон N 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 11.07.2011).
5. Федеральный закон N 215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 23.07.2009).
6. Федеральный закон N 1900ФЗ от 18 июля 2009 «О кредитной кооперации».
7. Артемов С.А. Система государственного ипотечного жилищного кредитования: Наука и образование ,М.,2010 г-149 с.
8. Багаев А.Н., Багаева М.В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам?- Ростов н/Д: Феникс, 2009.-160 с.
9. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. –М.: ИНФРА-М,2000.-160 с
10. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений. М.: БЕК,2008.-227 с.
11. Егоров Н.Д., Елисеев И.В. Гражданское право. Часть 1- М.: Проспект,2010.- 220 с.
12. Елисеева Т. В., Оптимизация нормативов ипотечного кредитования: Юриспруденция -2010.-128 с.
13. Иванов В.В. Информация о товаре « ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2010.-126 c.
14. Колесников В.И., Крапивин Л.В. Банки и банковское дело – М.: Финансы и статистика, 2012.-90 с.
15. Лаврушин О.И. Банковское дело – М. Финансы и статистика: КиноРус, 2010.-150 с.
16. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Финансы и статистика, 2011.-150 с.
17. Русевский А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью.- М.: Эксмо.2011.-160 с.
18. Журбина Е. Заключение договора ипотеки//Юрист.-2009.№7.
19. Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки//Бизнес-адвокат.-2009.
20. Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист.-2009.-60 c.
21. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки//Жилищное право.-2008.№7.
22. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России// Аграрное и земельное право.-2011.-110 c.
23. Рогожин А. Крупнейшие ипотечные банки в 2008 г. //РКБ,26.04.2009.-60 c.
24. Скоробов. Б. Ипотека- залог недвижимости// Аудит и налогооблажение.-2009.-№1.
25. Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование потеки на федеральном и региональном уровнях// Юрист.-2008.-№6.