Контрольная работа по "Оценке недвижимости"

Содержание

1. вопрос №8: Государственное регулирование оценочной деятельности

2. вопрос №19: Методы расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

3. Задача №8

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос № 8:

Регулирование оценочной  деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым  профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается  в рамках следующих процедур:

• определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
• определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;
• определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование  оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков  в части надзора и нормативно-правового  регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными  Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные  органы).

Регулирование оценочной  деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в  части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями  оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной  деятельности осуществляется этими  организациями. Федеральный закон  от 27.07.2006 N 157-ФЗ.

Первоначально оценочная  деятельность возникла в рамках профессии  сюрвейера (от англ. surveyor - землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального  саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с  середины 30-х годов действует  Институт оценки, в настоящее время  объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную  систему подготовки оценщиков. Программа  подготовки составляет 400 часов и  разбита на два уровня - по четыре недельных курса в каждом. Для  получения профессионального звания «Член института оценки» необходим  стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института  оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка  семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – много дисциплинарная профессиональная организация, объединяющая в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий.

Основные формы саморегулирования  оценочной деятельности отражены на рис. 1.

 

	Саморегулирование
Членство в профессиональной организации, выполнение требований устава				Система профессиональных званий (профессиональная подготовка, опыт работы)
Стандарты				Кодекс этики

Рис. 1. Основные формы саморегулирования оценочной деятельности

 

Формы государственного регулирования  оценочной деятельности отражены на рис. 2.

		Государственное
		регулирование
Разработка и принятие стандартов профессиональной деятельности				Лицензирование, сертификация, аттестация

Рис. 2. Формы государственного регулирования оценочной деятельности

 

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования  профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству  представителей массовых профессий, занятых  обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Лицензия - разрешение со стороны  государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень  качества обслуживания граждан.

В целях настоящего Федерального закона применяются следующие основные понятия:

• лицензия - специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю;
• лицензируемый вид деятельности - вид деятельности, на осуществление которого на территории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• лицензирование - мероприятия, связанные с предоставлением лицензий, переоформлением документов, подтверждающих наличие лицензий, приостановлением действия лицензий в случае административного приостановления деятельности лицензиатов за нарушение лицензионных требований и условий, возобновлением или прекращением действия лицензий, аннулированием лицензий, контролем лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами при осуществлении лицензируемых видов деятельности соответствующих лицензионных требований и условий, ведением реестров лицензий, а также с предоставлением в установленном порядке заинтересованным лицам сведений из реестров лицензий и иной информации о лицензировании; (в ред. Федерального закона от 02.07.2005 N 80-ФЗ)

За рубежом лицензия, как  правило, выдается различными органами управления, но все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры  в основном разрабатываются и  контролируются профессиональными  организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда  профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной  конкуренции, и имела в своей  основе развитую и доступную систему  образования.

Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного  числа оценщиков, оценка не считается  массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так  как к услугам оценщиков прибегают  в большинстве случаев не простые  граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически  сложилось так, что в большинстве  стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий  профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями  путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, т.е. страны, в которых существует определенное государственное регламентирование  в форме лицензирования, а также  США, где пять лет назад было введено  государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости, поскольку  американские кредитно-сберегательные фирмы в тот период понесли  огромные финансовые потери на операциях  с недвижимостью.

В настоящее время значение профессиональных организаций оценщиков  в США очень велико. Они предлагают членам организации профессиональное образование на высоком уровне и  открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство. Профессиональная организация может  защитить своего члена, обвиняемого  в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом.

Ассоциация может применить  дисциплинарные санкции к тем  членам, поведение которых не соответствует  высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.

В России оценка как род  деятельности и как профессия  переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в  России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано  профессиональное общественное объединение - Российское общество оценщиков (РОО).

Российское  общество оценщиков с 1994 г. является ассоциированным членом Европейской группы ассоциаций оценщиков (ТЕGОVА) и может использовать европейские стандарты оценки для разработки собственных стандартов и общероссийских стандартов.

Одним из наиболее важных для деятельности оценщиков нормативных документов являются стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519. Это постановление было издано в соответствии со статьями 19 и 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось  много оценщиков, работающих вне  рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого  качества. В связи с этим стало  очевидно, что на этапе становления  профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной  деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил  Федеральный закон № 135 ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок  лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, являются:

• государственная регистрация в качестве юридического лица;
• наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
• уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В развитие закона в августе  1999 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации (ныне - Министерство имущественных отношений Российской Федерации - Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление  оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных  отношений Российской Федерации (лицензирующий  орган). Оценочная деятельность в  соответствии с выданной лицензией  может проводиться на всей территории Российской Федерации.

Согласно Положению, лицензирующий  орган вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов  Российской Федерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной деятельности органам  исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее  время переданы более чем половине субъектов Российской Федерации.

Лицензия выдается на осуществление  следующих работ (услуг) в области  оценочной деятельности:

а) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  недвижимого имущества, за исключением  предприятий как имущественных  комплексов, подлежащих государственной  регистрации воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости недвижимого имущества);

б) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  движимого имущества, за исключением  денег и ценных бумаг, а также  подлежащих государственной регистрации  воздушных и морских судов, судов  внутреннего плавания, космических  объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и  транспортных средств);