Контрольная работа по "Оценке недвижимости"

в) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее  именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

г) оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в  уставных (складочных) капиталах, а  также предприятий как имущественных  комплексов (далее именуется - оценка стоимости предприятия (бизнеса));

д) копии документов об образовании  работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении  работам (услугам) в области оценочной  деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим  органом.

Согласно Положению основными  лицензионными требованиями и условиями  осуществления оценочной деятельности являются:

а) соблюдение лицензиатом  законодательства Российской Федерации  и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;

б) предоставление по запросу  лицензирующего органа информации, необходимой  для контроля за соблюдением лицензиатом  лицензионных требований и условий;

в) осуществление страхования  гражданской ответственности оценщиков  путем заключения договора страхования  по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной  деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

г) для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении  на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

д) для лицензиата - индивидуального  предпринимателя - наличие документа  об образовании, подтверждающего получение  профессиональных знаний по указанным  в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области  оценочной деятельности.

 

 

Вопрос № 19:

Для оценки недвижимости (земли  и зданий, сооружений) возможно использование  трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.Применение доходного  подхода 

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации  доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости  земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , где

S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Cа — арендная ставка  за 1 кв. м.

 Как правило, величина  арендной ставки зависит от  местоположения объекта, его физического  состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы  принято делить на:

• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные или эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся  расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг (например, страховые платежи).

 К условно-переменным  относятся расходы, размер которых  зависит от степени эксплуатационной  загруженности объекта и уровня  предоставляемых услуг.

 Основными условно-переменными  расходами являются коммунальные  расходы, расходы на содержание  территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу  и т. д.

4.   Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:

5.1. Метод кумулятивного  построения.

5.2. Метод определения  коэффициента капитализации с  учетом возмещения капитальных  затрат.

5.3. Метод связанных инвестиций  или техника инвестиционной группы.

5.4. Метод прямой капитализации. Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации  в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

1. ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.
2. нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.

Ставка дохода на капитал  строится на базе:

1. безрисковой ставки  дохода;

2. премии за риск;

3. премии за низкую  ликвидность недвижимости;

4. премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой  ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских  показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Российские показатели берутся  исходя из ставки дохода на государственные  облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой  длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая  ставка определяет минимальную компенсацию  за инвестирование в данный объект.

 Премия за риск. Все  инвестиции, за исключением ранее  перечисленных, имеют более высокую  степень риска, зависящую от  особенностей оцениваемого вида  недвижимости. Чем большим является  риск, тем выше должна быть  величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько  быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта  премия в странах, где слабо развита  ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы  и сложны инвестиции, тем более  компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует  путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в  операционные расходы.Метод определения  коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно  к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение  стоимости актива (уменьшение или  рост), то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существуют три способа  возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат  капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по  фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным  методом.

3. Возврат капитала по  фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой  доход на инвестиции, а другая будет  обеспечивать возмещение или возврат капитала.

 Более того, сумма возврата  капитала будет реинвестироваться  по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма  возврата инвестиций как составная  часть коэффициента капитализации  будет равна фактору фонда  возмещения при той же ставке  процента, что и по инвестициям  (этот фактор берется из таблицы  шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы

 Так как большинство  объектов недвижимости покупается  с помощью заемного и собственного  капитала, коэффициент капитализации  должен удовлетворять требованиям  доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента  определяется методом связанных  инвестиций или техникой инвестиционной  группы. Коэффициент капитализации  для заемных средств называется  ипотечной постоянной и рассчитывается  по следующей формуле:

 Если условия кредита  известны, то ипотечная постоянная  определяется по таблице шести  функций сложного процента: она  будет представлять собой сумму  ставки процента и коэффициента  фонда возмещения или же будет  равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации  для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенное значение

, где

 

M — доля заемных средств  в стоимости;

Rm — коэффициент капитализации  для заемного капитала;

Re — коэффициент капитализации  для собственного капитала.Метод  прямой капитализации

Существует еще один метод  определения коэффициента капитализации  — метод прямой капитализации. В  рамках доходного подхода стоимость  актива рассчитывается по формуле:

, где

V — стоимость оцениваемого  объекта;

Y — ЧОД;

R — коэффициент капитализации.

 Если вышеприведенная  формула преобразует ЧОД в  стоимость, то следующая формула  переводит стоимость в коэффициент  капитализации:

 

 Основываясь на рыночных  данных по ценам продаж и  значений ЧОД сопоставимых объектов  недвижимости, можно вычислить коэффициент  капитализации. Определенный таким  путем коэффициент капитализации  называется общим. Эта формула  используется, когда перепродажа  актива производится по цене  равной сумме первоначальных  инвестиций и, следовательно,  нет необходимости включать в  коэффициент капитализации надбавку  за возмещение капитала, а также  когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

6.    На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):