Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования

Оценочная стоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.

3. Кредит «Молодая семья» является  одной из ипотечных программ  Банка.

Молодая семья – это семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста;

• неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать или отец не достигли 30-ти летнего возраста.

Цель предоставления кредита:

• на приобретение/строительство объекта недвижимости.

Объект недвижимости: квартира, комната, жилой дом, земельный участок с построенным/строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации.

Кредит предоставляется:

• по месту регистрации членов молодой семьи или их родителей;
• по месту нахождения приобретаемого/строящегося объекта недвижимости;
• по месту нахождения предприятия – работодателя заемщика, клиента банка, готового предоставить поручительство по кредитному договору своего сотрудника.

Базовый срок кредитования до 20-ти лет.

По желанию молодой семьи банком предоставляются отсрочки в погашении основного долга на общий срок не более 5 лет (с увеличением срока кредитования):

• на период строительства объекта недвижимости (не более чем на два года);
• при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора (до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет).

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Кредиты предоставляются в рублях, долларах США и евро.

Ставки процента:

16% годовых по кредитам в рублях

11% годовых по кредитам в долларах  США

11% годовых по кредитам в евро

Максимальный размер кредита:

• для молодой семьи с ребенком (детьми) - до 90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости;
• для молодой семьи без детей – до 70% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости.

Оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости молодая семья оплачивает за счет собственных средств.

Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки платежеспособности заемщика (или суммарной платежеспособности семьи), с учетом имеющихся обязательств перед банком, а также представленного обеспечения, стоимости объекта недвижимости.

Погашение основного долга и уплата процентов производится ежемесячно начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части.

Уплата процентов производится одновременно с погашением кредита.

Возможно установление на период строительства и/или при рождении ребенка (детей) отсрочки погашения основного долга с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).

Возможно досрочное погашение кредита.

Банком принимаются виды обеспечения, предусмотренные по кредиту на недвижимость.

Вид обеспечения определяется в каждом случае индивидуально по согласованию сторон.

Срок принятия решения о выдаче кредита «Молодая семья» – не более 18 рабочих дней от даты предоставления заемщиком полного пакета документов.

 Для получения кредита молодая  семья предоставляет в банк  свидетельство о браке (это требование не распространяется на неполную семью) и, при наличии ребёнка, свидетельство о рождении ребенка, а также пакет документов, предусмотренный по «Кредиту на недвижимость».

Динамика выданных ипотечных кредитов показывает следующие данные (табл. 2.6):

 

Таблица 2.6

Анализ и динамика выданных ипотечных кредитов Банка

Вид кредита	На 1.01.2003, тыс. руб.	На 1.01.2004, тыс. руб.	На 1.01.2005, тыс. руб.	Коэффициент изм. (2005 к 2003),
Ипотечные кредиты	365,9	598,3	1087,6	2,9
Кредиты на приобретение недвижимости	98,6	125,7	569,3	5,7
Кредит «Молодая семья»	78,3	56,4	93,5	1,2
Итого	542,8	780,4	1750,4	3,2

 

Анализируя предоставленные кредиты можно отметить общее увеличение сумм кредитов в 3 раза, чему способствовало возрастание доли ипотечного кредитования в 2,9 раза, также произошло увеличение доли кредитов на приобретение недвижимости в 5,7 раза, а также все больше молодых семей предпочитают воспользоваться услугами Банка для приобретения недвижимости, благодаря льготным условиям.

В табл. 2.7 рассчитан удельный вес ипотечных кредитов банка по годам.

 

Таблица 2.7

Удельный вес ипотечных кредитов Банка (Отделение №7)

	На 1.01.2003, %	На 1.01.2004, %	На 1.01.2005, %
Ипотечные кредиты	67,4	76,67	62,13
Кредиты на приобретение недвижимости	18,2	16,11	32,52
Кредит «Молодая семья»	14,4	7,23	5,34
Итого	100	100	100

 

Рис.2.2. Удельный вес ипотечных кредитов Банка

 

Анализируя удельный вес можно заметить увеличение удельного веса кредитов на приобретение недвижимости и это служит хорошим показателем деятельности банка, т.к. ипотечное кредитование является наименее рискованным и имеет хорошую доходность.

На рис. 2.2. приведен удельный вес всех видов ипотечного кредитования Банка за период с 2003 по 2005 гг.

 

Таблица 2.8

Максимальная сумма возможного кредита при среднем доходе семьи, состоящей из трех человек сроком на 20 лет, руб.

 

Сумма ежемесячного платежа	Ставка процента по ипотечному кредиту, %
	15%	16%
4321	328148	279982
2811	213473	182140

 

D= R * 1-(1+i)^-N/ i= R*a,

i – месячная ставка по кредиту;

D – сумма кредита;

N – общее число платежей;

R – месячная сумма взноса.

D15%= 4321*1-(1+0,0125)^-240/0,0125=328146 руб.

D15%= 2811*1-(1+0,0125)^-240/0,0125=213473 руб.

D16%= 4321*1-(1+0,015)^-240/0,015=279982 руб.

D16%=2811*1-(1+0,015)^-240/0,015=182140 руб.

В таблице были рассмотрены процентные ставки по кредитам, выдаваемым Сбербанком и ОАО “Ипотечная корпорация РБ”.

Таким образом, семья из трех человек со средними доходами (12346 руб.) благодаря собственным сбережениям 213516 руб. и с помощью кредита (ежемесячный платеж – 4811 руб., ставка процента – 15% годовых) может приобрести квартиру стоимостью 213516+328146=541662 руб., т.е. это стоимость однокомнатной квартиры.

В соответствии с полученным результатом можно сделать вывод, что сумма ипотечного кредита существенно меньше суммы, необходимой для покупки квартиры и составляет 76%.

 

2.3 Анализ финансового  состояния  ОСБ за период 2003 по 2005 год и этапы предоставления ипотечного кредита

 

 ОСБ 7 расположено в г. Гусиноозерске  района. Общая численность постоянного населения в районе 53,5 тыс. человек, из них экономически активное население составляет 30,1 тыс.чел., в том числе занятые – 23,5 .тыс.чел., безработные – 6,9 тыс.чел. Клиентами отделения Сберегательного банка является 39,5 тыс.чел.

В районе зарегистрировано 12050 чел. пенсионеров, в том числе 320 чел. пенсионеры Минобороны. На выплате пенсии через ОСБ обслуживается 1552 чел, в том числе 1229 чел. -пенсионеры Минтруда, 320 чел. - пенсионеры силовых структур. Удельный вес пенсионеров обслуживающихся в отделении 10,40%.

На 01.01.2004 года в районе зарегистрировано 248 юридических лиц и 286 индивидуальнъгх предпринимателей (ИП). Клиентами отделения является 126 юр. лиц 186 ИП.

На выплату заработной платы через отделение заключены договора с 15 организациями. Заработная плата зачисляется во вклады 1650 чел.

По итогам работы  ОСБ 7 за 2003 год отделение получило чистою прибыль в размере 28915 тыс.руб., при плановом задании 15977 тыс. руб., факт составил 156% выполнения. В сравнении с 2003 г. чистая прибыль увеличилась в 4,8 раза.

Сумма чистой прибыли на одного работника составила 590 тыс.руб.

Рентабельность чистых активов отделения за 2003 год составила 8,6% против 3,9% за 2002 год. Коэффициент эффективного использования привлеченных ресурсов 99,4%, внутренняя стоимость банковских услуг 3,6%.

В доходах отделения 65,3% занимают процентные доходы и 31,7% -непроцентные доходы, тогда как за аналогичный период 2002 года процентные составляли 51,63% и 48,37% - непроцентные:

 

Таблица 2.9

	Всего доходов	Процентные доходы	Непроцентные доходы
На 01.01.2003 г.	30035	1569	14345
На 01.01.2004 г.	38052	19356	18696

 

По сравнению с 2002 годом в текущем году структура доходов существенно изменилась. Если в 2002 г. удельный вес в доходах от кредитования населения составлял 35,48%, то в 2003 г. составил 56,55%. В 2003 году отделение разместило все свои ресурсы в кредитование населения, соответственно уменьшился удельный вес доходов от размещения в эти ценные бумаги с 3,30% и 9,16% до 0,37% и 0,86%.

Наибольшая -доля доходов состоит из доходов от кредитования - 66,55%. Установлен РВПС - 23,48%, полученная комиссия - 9,94%.

Следует отметить активную работу по предоставлению банковских кредитов населению, так комиссия от предоставленных услуг населению за 2003 г. составила 8560 тыс. руб. по сравнению с 2002г. - 4574 тыс. руб., т.е. темп роста составил 156,73%.

Так же изменилась структура расходов, если в 2002 году удельный вес процентов по вкладам составлял – 18,94%, а за СКР 4,02%, то в 2003 году, удельный вес процентов по вкладам составил 7,5%, тогда как расходы за СКР 16,24%. Это объясняется тем, что в отделении недостаточно привлеченных средств от населения и юридических лиц, в связи с этим возникает необходимость в привлечении свободных кредитных ресурсов (СКР) от других вкладчиков

В связи с увеличением кредитного портфеля значительно увеличилась доля в расходах по РВПС с 32,7% до 43,76%.

Так доля процентных расходов составляет 26,96%, непроцентных расходов в 73,04%.

 

Таблица 2.10

	Всего расходов	Процентные расходы	Непроцентные расходы
На 01.01.2003 г.	28706	8358	20348
На 01.01.2004 г.	31968	7979	23989

 

Анализируя расходы отделения за 2003 год, следует отметить, что они увеличились по сравнению с 2002 годом в 2,04 раза. Так отделение значительно увеличило кредитный портфель, соответственно увеличились расходы по привлечению резерва (РВПС) в 2,67 раз и возникла необходимость в привлечении тех которые повлияли на увеличение расходов с 1368 тыс.руб. до 11901