Сущность и структура финансового механизма

Для того чтобы взять ипотечный кредит необходимо собрать комплект соответствующих документов и обеспечить кредитующему банку надлежащие гарантии. В большинстве случаев размеры ипотечных кредитов составляют порядка 70-80 % стоимости приобретаемой недвижимости.  
 
Взять ипотечный кредит на квартиру можно после того, как вы подали в выбранное вами кредитное учреждение заявку на получение кредита, справки о ежемесячных доходах членов вашей семьи. Более того, для банков важную роль играет ваш возраст и гражданство. Так, многие кредитные учреждения рассматривают исключительно возможности погашения предоставленной суммы еще до достижения вами пенсионного возраста.  
 
Чаще всего вам могут быть предложены следующие виды ипотечных кредитов : кредиты на недвижимость в виде дома, комнаты, коттеджа, квартиры и др. При этом сами кредиты могут быть с замороженными процентными ставками, с регулярной выплатой только процентов при погашении основной суммы долга в конце периода кредитования, с учетом частичной амортизации купленного объекта недвижимости. Также популярны пружинные кредиты, кредиты с переменными процентными ставками и нарастающими платежами.  
 
Как уже было обозначено, вам необходимо представить банку соответствующие документы для ипотечного кредита . В данном случае могут потребоваться правоустанавливающие документы в виде договоров купли-продажи, свидетельств и приватизации, справки-характеристики из БТИ, формы из ЖЭК, справки об отсутствии долгов перед коммунальными службами, паспорт, идентификационный код и справка с места работы.  

Особенности выдачи ипотечных кредитов молодым

В большинстве  случаев кредит ипотечный молодая семья может получить на достаточно длительный срок. Так, если вам и вашему супругу/супруге еще не исполнилось 30-35 лет, то может быть установлен период погашения кредита до 25-30 лет. Если же вам более 35 лет, вы будете иметь возможность погашать тело кредита и проценты по нему до пенсионного возраста.  
 
В зависимости от суммы кредита, семейного положения и платежеспособности, кредитное учреждение может предложить вамипотечный кредит без взносов . В данном случае ключевую роль сыграет ваша кредитная история, если вы уже когда-то пользовались услугами банков, сумма самого кредита, срок его погашения, наличие у вас подходящего банковскому учреждению залогового имущества и выбор надежных платежеспособных поручителей.  
 
Условия оформления ипотечного кредита могут также зависеть и от количества детей в молодой семье. Так, некоторые кредитные фонды Москвы и СПб при наличии в семье 1 ребенка позволяют не выплачивать проценты по ипотеке.  
 
Часто возможно погашение ипотечного кредита материнским капиталом . Материнский капитал представляет собой безвозмездную помощь со стороны государства молодым семьям, в которых родилось больше 2-х детей.  

Расчет и рефинансирование ипотечного кредита

Расчет ипотечного кредита можно произвести с помощью специальныхкалькуляторов ипотечного кредита . Кредитные калькуляторы предлагают пользователям такие услуги, как:

возможность вывода на печать полученных в результате расчетов данных

организация просмотра  разовых расходов, связанных с  оформлением кредита

анализ зависимости ставок по ипотечным кредитам от сроков их погашения

рассчитывается  оптимальный срок ипотечного кредита

вывод диаграмм платежей и др.

Если вы хотели бы погасить уже оформленный вами ипотечный кредит досрочно, но проведенные расчеты показали, что ваша платежеспособность не позволяет это сделать, расстраиваться не стоит. В настоящий момент возможно рефинансирование ипотечного кредита . При рефинансировании заемщик с целью уменьшения ипотечной ставки и суммы ежемесячного платежа оформляет новые кредиты, при помощи которых погашает старые займы.  
 
Данная услуга популярна, потому что проценты по ипотечным кредитам , оформленным в других банках, будут меньше, чем по имеющемуся у вас займу. Однако перед тем как брать еще один кредит, советуем во избежание лишних трат внимательно рассчитать нужную вам сумму.  
 
Как организуется досрочное погашение ипотечного кредита

Большая часть ипотечных программ предполагает возможностидосрочного погашения ипотечных кредитов . При этом досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть.  
 
При частичном погашении заемщиком уменьшается размер ежемесячных платежей или сокращается период кредитования при ежемесячной выплате прежних сумм. Путем уменьшения размера ежемесячных платежей снижается нагрузка на семейный бюджет, а при сокращении срока кредитования заемщик избавляется от части переплаты за приобретаемое или уже приобретенное жилье за счет экономии привозврате процентов по ипотечному кредиту .  
 
При полном досрочном погашении заемщиком оформляется запрос в кредитующий банк с целью уточнения точной суммы долга и процентов по кредиту. После проведения всех выплат необходимо снять залоговое обременение с купленного жилья.  
 
 

Если у вас  есть возможность досрочно погасить взятый вами ипотечный кредит, то это  очень хорошо. Однако случается, что  заемщику необходима реструктуризация ипотечного кредита . При реструктуризации предоставляется помощь в исполнении обязательств заемщика по кредиту путем изменения графика выплат. Ее осуществляют на платной, срочной, возвратной основе. То есть все предоставленные в пользование заемщику средства обязательно должны быть им возвращены.  
 
Таким образом, ипотечное кредитование открывает для заемщиков массу новых возможностей. В то же время оформить ипотечный кредит не так просто, если не знаешь всех особенностей кредитования. 

О негативных последствиях ипотечного кредитования с плавающей ставкой, привязанной к финансовым индикаторам сейчас знают все. Достаточно взглянуть на клиентов банка Дельтакредит. По многочисленным просьбам группы заемщиков, платежи которых привязаны к индексу Mosprime, банк сформировал программу по рефинансированию кредитов. Вот какие условия выдвигает банк: на два года фиксируется ставка на уровне 17-20%, заемщик выплачивает 2000 рублей за рассмотрение заявления и комиссию в размере 3% от остатка ссудной задолженности. Последнее условие конечно очень дорогое - для крупных кредитов это будет весьма значительная сумма. Банк пользуется тем, что клиентам просто некуда деваться - индекс Mosprime пока падать не собирается, а уж до куда он вырастет - неизвестно. 
 
Учитывая ситуации, подобные вышеописанной, правительству пора бы законодательно запретить плавающие ставки при ипотечном кредитовании. Потребительское и автокредитование в такой ситуации конечно же гораздо менее опасны - самое большее, неудачный заёмщик потеряет купленную бытовую технику или автомобиль и приобретёт печальный, но поучительный опыт финансовых операций. Но в случае с ипотекой, когда квартира куплена на последние средства, когда заемщик практически беззащитен перед банком при плавающей ставке ситуация иная. Иллюстрацией к ней очень хорошо бы смотрелись карикатуры на капитализм советского периода: волк под шкурой овцы. Некоторые банки стремятся по максимуму взять с попавшегося в финансовую западню заемщика. Было бы неплохо, если бы наряду с сиюминутной выгодой подобные учреждения приняли во внимание долгосрочную перспективу репутации банка и элементарную порядочность. Клиентам же надо срочно брать ипотеку в другом банке (с более либеральной ставкой) и гасить досрочно свою задолженность. 
 
 
 

Тут надо заметить, не все банки занимают жесткую  позицию по отношению к заёмщикам  на договорах с плавающей ставкой. Например КИТ-финанс собирается переводить своих клиентов на фиксированные 16% годовых. Таким образом около 1500 клиентов банка получают возможность снять с себя бремя неизвестности и высоких процентов по согласованию с банком, достаточно подать заявление. Спасибо КИТ-финанс за разумное и легкое решение вопроса! Наряду с этим, и Связь-банк порадовал своих клиентов, частично отменив штрафные санкции за просрочку выплат по потребительским и автокредитам. Связь-банк гораздо больше волнует полное погашение долгов, и он снимает санкции для всех клиентов,которые погасят кредит полностью до 28 февраля 2009 года. Приятно видеть здравомыслие и понимание ситуации сегодняшнего дня.

 
Ипотека без первоначального  взноса в СПб и  ипотека для молодой  семьи

Как правило, для многих желающих получить ипотечный кредит один из самых важных моментов является размер первоначального взноса. Если еще до наступления финансового кризисы заемщики могли брать ипотеку без первоначального взноса, то в нынешних условиях это стало невозможным. Однако как вариант, можно получить обычный потребительский кредит, который будет использован в качестве того самого первоначального взноса. Стоит заметить, что хотя такой вариант и возможен, банки с трудом соглашаются на такие «манипуляции». Кроме того, при получении ипотечного кредита без внесения первоначального взноса общий объем выплат по кредиту значительно возрастает.  
 
В настоящее время ситуация стабилизируется, в течение прошлого года банки Москвы и СПБ накопили достаточные суммы средств, поэтому сегодня они вынуждены понизить процентные ставки по кредитам и нормализовать кредитование. Стоит отметить, что за последнее полугодие ставки по кредитам на жилье уменьшились на 3-5% годовых, а также возобновилась выдача кредитов с минимальным первоначальным взносом, составляющим всего 15%, или даже без него. 

Вы молодая  семья, мечтающая о собственном  жилье? Если да, то сегодня Вам предоставляется  возможность участвовать в специальной  государственной подпрограмме. В  рамках этого проекта молодым  семьям без детей положена субсидия размером 35% расчетной (средней) цены на жилье и 40% для семей с детьми.  
 
 

Согласно  данной программе субсидия на жилье  молодой семье дается лишь один раз. Размер субсидии рассчитывается исходя из средней стоимости 1 кв. м жилплощади в определенном муниципальном образовании и наличием в семье детей. Кроме того, учитывается и размер общей жилплощади, чья величина зависит от количества членов молодой семьи.  
Однако и это еще не все. Для получения ипотеки Ваша семья должна подходить под следующие условия:

• оба супруга должны быть не старше 30 лет без детей или с детьми, неполную молодую семью должны составлять папа или мама возрастом до 30 лет и ребенок (дети);
• у молодой семьи должны быть доходы или какие-либо другие денежные средства, размера которых хватит, чтобы оплатить расчетную (среднюю) стоимость жилья части, которая будет превосходить величину полученной субсидии;
• необходимо, чтобы семья, претендующая на получение ипотеки, являлась официально признанной молодой семьей, которая действительно нуждается в улучшении жилищных условий (то есть, уже находилась в списке очереди на приобретение муниципального жилья до 1 марта 2005 года либо зачислена в данную очередь органами местного самоуправления после указанной даты);

Муниципалитеты  составляют списки молодых семей, участвующих в данной программе, и отправляют их в субъекты РФ. Это должно быть сделано до 1 сентября года, предшествующего планируемому. Далее субъект обрабатывает эти списки, формируя заявки, требующие выделения средств федерального бюджета. Государственным заказчиком данной программы выступает Рострой. Именно сюда и предоставляются все сформированные заявки в срок до 1 октября.  
 
Если молодая семья подходит под все условия и становится участником программы, она получает специальное свидетельство. Оно оформляется и выдается органом местного самоуправления по мере поступления средств из бюджета РФ.  
 
Что касается субсидии, то она предоставляется семье в безналичной форме путем перевода средств на счет в банке, оформленный на владельца свидетельства. Получатель субсидии вправе использовать полученные средства на выплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, а также при получении ипотеки на приобретение квартиры или же на строительство частного дома.  
 
 
 

Ипотека без первоначального взноса

 
 
  ³Ипотека без внесения первоначального взноса – рисковое дело не только для банка, но и для самого заемщика. Если вдруг заемщик окажется неплатежеспособным, то все выплаченные им ранее средства пропадут в связи с тем, что первые пару лет после взятия кредита большая часть платежей уходит на погашение процентов. Таков принцип работы аннуитетной системы расчетов по кредиту. Что еще хуже, можно остаться и должником банка. Это произойдет в том случае, если к моменту дефолта стоимость квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, уменьшится, в результате чего жилье будет продано по цене меньше, чем оно было куплено.  
 
Конечно, можно использовать такой вариант, как «сейчас трачу средства на аренду жилья, а потом, получив ипотеку, буду погашать ими кредит». Однако следует помнить два важных момента. Первый – размер платежей по ипотечному кредиту может быть значительно больше, чем плата за аренду. Второй – хоть какие-то накопления все же потребуются на период, когда у Вас уже будут расходы на выплату кредита, а аренда жилья не прекратится по некоторым причинам, к примеру, из-за оформления собственности на жилье, проведение ремонта и т.д.  
 
Как бы то ни было, в настоящее время государство пытается придать стимул ипотечному кредитованию в стране, ввести ипотеку, где размер первоначального взноса будет составлять 10%. Подобную программу в настоящее время разрабатывают в АИЖК. Вскоре она должна будет появиться на рынке. Однако в рамках этой программы предусмотрено дополнительное страхование финансовых рисков в случае дефолта заемщика. Этот момент, конечно же, повлечет за собой увеличение конечной ставки по ипотеке.