Удосконалення системи орендних відносин щодо державного майна

 

 

УДОСКОНАЛЕННЯ СИСТЕМИ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН ЩОДО ДЕРЖАВНОГО МАЙНА

 

Орендні відносини відіграють важливу роль у процесі проведення фінансової діяльності. З використанням оренди суб'єкти, які мають надлишкове майно (тобто те, що з тих чи інших причин не застосовується), можуть передати його в коротко- або довготермінове використання іншим особам. Останні залучають об'єкти оренди з метою організації господарської діяльності за умов дефіциту ресурсів. Як для однієї, так і для другої сторони операції є взаємовигідними. Але для їх забезпечення необхідні певні умови. Орендні відносини реалізуються у відповідних формах і передбачають установлений угодами сторін порядок проведення.

Оренда – це користування майном, що залучається для забезпечення підприємницької та іншої діяльності на визначені терміни та за умов виплати установленої плати. Власник об'єкта передає його для використання на певний період суб'єкту діяльності, який має потребу в такому майні та можливості його використовувати. Останній одержує майно на визначений період і застосовує його з метою досягнення запланованих результатів [1].

Використання оренди має певні переваги як для орендодавців, так і орендарів. Орендодавці вирішують проблеми виникнення надлишкового майна або активів, які нераціонально застосовуються. Передавання об'єктів в оренду має за мету підвищення ефективності їх використання, зміцнення співпраці з іншими суб'єктами підприємницької діяльності, забезпечення підтримки майна в належному стані, одержування доходів від його експлуатації. Залучення активів за допомогою оренди з боку орендарів не потребує проведення значних капітальних витрат. При цьому такі процеси не супроводжуються здійсненням емісії цінних паперів або залученням кредитних ресурсів. Важливою перевагою є можливість поступового викупу майна, нерідко за рахунок доходів, що будуть одержані під час його використання [1].

У сучасних умовах господарювання оренда державного нерухомого майна набула широкого розповсюдження в майнових відносинах суб'єктів господарювання. Це пов'язано зі швидким розвитком суб'єктів малого підприємництва, для яких придбання у власність приміщення для розміщення власного бізнесу є проблематичним у зв'язку зі значними цінами на нерухоме майно та неможливістю забезпечення кредиту на його придбання. Розмір орендної плати за користування державним нерухомим майном відносно невисокий, до того ж орендарю надаються сприятливі умови приватизації об'єкта оренди. Тому оренда державного нерухомого майна для суб'єктів господарювання є оптимальним варіантом отримання нерухомості для здійснення господарської діяльності.

Актуальність роботи. Сутність оренди об’єктів державної власності у вітчизняній теорії та практиці розглядають лише з позицій юридичної, правової і договірної їх складових. Економічна ж складова представлена лише тимчасовою передачею прав та об’єкта оренди, фінансова – зобов’язаннями орендаря сплачувати орендну плату та його правом на отримання фінансових результатів від експлуатації об’єкта оренди. Тому необхідним є формування нової вихідної концептуальної моделі розуміння оренди об’єктів державної власності, що базується на фінансових засадах та принципах з врахуванням сучасних теоретичних підходів і методологічних змін у фінансовій науці та сутності державної власності. Оренду об’єктів державної власності автор пропонує розглядати як складне суспільне явище, складову фінансової системи та загальних методів формування доходів бюджету, систему відносин та джерело фінансового забезпечення суб’єктів господарської діяльності, складову фінансової політики.

Концептуалізація оренди об’єктів державної власності з позиції фінансової науки передбачає поглиблене вивчення та формування її фінансових домінант, що є визначальним при виборі способу використання та ефективного управління об’єктами державної власності, у формуванні стратегії, політики, тактики оренди об’єктів державної власності [2].

Аналіз останніх досліджень та публікацій. Дослідженню теоретичної концептуалізації оренди як юридичного та економічного явища присвячені роботи С.: В. М. Гайворонського, В. П. Жушмана, B. М. Корнієнко, В. С. Щербини, C. О Маслова, І. С. Перетерського, М. І. Брамінського, В. В. Вітрянського, В. В. Мусієнко, Я.Б.Усенка, А.Ю.Бережної, І.М.Зучек, І.Завальної, О.Косенко, А.Цимбалюк [3-9].

Однак, вітчизняною фінансовою науковою недостатньо досліджено сутність оренди як фінансового явища, залишаються недослідженими питання економічної сутності, ролі і значення фінансової складової оренди об’єктів державної власності, особливостей формування фінансової стратегії, політики та тактики управління цими об’єктами з використанням фінансових важелів, оцінки ефективності оренди об’єктів державної власності та ефектів, які при цьому виникають, їх впливу на фінансову безпеку держави.

Мета дослідження. Удосконалення системи орендних відносин державного майна шляхом визначення фінансової складової оренди об’єктів державної власності та напрямів забезпечення ефективності управління орендою державного майна.

Для досягнення цієї мети поставлено та вирішено наступні завдання:

• досліджена сутність фінансових домінант оренди об’єктів державної власності;

• досліджено вплив надходжень від оренди до державного бюджету;

• досліджено напрями підвищення ефективності управління орендою об’єктів державної власності в Україні.

Методи дослідження. Для повного та всебічного вивчення предмета дослідження було використано комплекс загальнонаукових та спеціально-правових методів дослідження, серед яких діалектичний, формально-логічний, семантичний, порівняльно-правовий, метод аналізу та синтезу.

Виклад основного матеріалу. Домінанта («dominant») в перекладі  з англійської мови тлумачиться як щось основне, домінуюче, головне, найбільш впливове, панівний принцип і походить від слова домінувати [10], а за визначенням «Советского энциклопедического словаря» (від латинського dominants) – як домінуюча ідея, основна ознака, найважливіша складова частина будь-чого [11, с. 410].

Варта уваги концепція домінанти з позиції психології, російського академіка О. Ухтомського, відповідно до якої особливістю домінант є їхня стійкість на певному проміжку часу та заміна на іншу домінанту в процесі набуття досвіду [12].

Поняття «домінанта» О. Ухтомським трактується, як стійкий осередок підвищеної збудливості в корі і підкірці головного мозку, що заважає чи змушує людину розпочинати певні дії у визначених ситуаціях [12]. Вченим виділені етапи формування домінант. Перший етап – виникнення домінанти під впливом внутрішніх та зовнішніх подразників. На другому етапі домінанта вибирає групу збудників, що формують інтерес та утворюють умовний рефлекс на них. На третій стадії домінанта починає реагувати на подразники з обраної групи, відповідно до сформованого рефлексу. Такий процес зумовлений тим, що серед багатьох збудників, що виникають одночасно, один завжди буде домінуючим [12]. Інші збудники О. Ухтомський називав субдомінантами, оскільки серед подразників ведеться боротьба за домінування. Через певний проміжок часу домінанта має властивість змінюватись, замінюватися іншою або зникати під впливом мислення, зовнішніх чинників, зміни умов існування, залишаючи після себе стереотипи сприйняття та поводження.

Науково-методологічні засади концепції О. Ухтомського заслуговують уваги з позиції застосування до пояснення домінант оренди об’єктів державної власності, характеристики основних їх визначників (чинників), формування та використання фінансових домінант.

Відповідно до вище зазначеної концепції О. Ухтомського та зважаючи на фінансове трактування оренди необхідним є визначення та характеристика її фінансових домінант як панівних фінансових ідей, що формуються та реалізуються продовж певного проміжку часу і замінюються в результаті досягнення поставленої мети.

Під фінансовими домінантами оренди об’єктів державної власності слід розуміти визначальні кількісно-вартісні, розподільно-перерозподільні складові, виникнення яких зумовлено внутрішніми процесами, інтересами і мотиваційними чинниками (в першу чергу, мотиваційними інтересами держави) та залежністю від зовнішнього середовища, що характеризується варіативністю, резистентністю дії відносно інших, дієвістю впливу на задоволення потреб, економічне зростання, ефективність прийнятих управлінських рішень.

Фінансові домінанти, їх основні визначники окреслено у відповідності до концепції домінант О. Ухтомського та систематизовано за низкою критеріїв:

1) етапи розвитку орендних відносин;

2) стадії орендного процесу;

3) учасники орендних відносин;

4) фінансові домінанти оренди  об’єктів державної власності  в ринковому середовищі;

5) фінансові домінанти як результати, ефекти оренди об’єктів державної  власності [2, с. 11].

У розвитку оренди об’єктів державної власності з врахуванням її фінансової складової за роки незалежності України виділяють три етапи:

1. І етап – 1992 – 1994 рр.

2. ІІ етап – 1995 – 1998 рр.

3. ІІІ етап – з 1999 р. до сьогодення.

Перший етап розвитку оренди об’єктів державної власності в Українській державі співпав у часі з початком процесу реформування економіки загалом та відносин власності зокрема, коли оренда розглядалась як спосіб створення передумов для приватизації. Впродовж 1992 – 1994 рр. урядом України був  забезпечений широкий доступ потенційних орендарів до об’єктів державної власності, застосовувалась система пільг щодо використання об’єктів оренди та сплати орендної плати (договори оренди оформлялись без дозволу державних органів управління, при визначенні орендної плати не враховувався інфляційний ризик, при викупі орендованого майна та у процесі приватизації привілейовані права мали існуючі орендарі). На другому етапі свого розвитку оренда об’єктів державної власності розглядалась як напрям ефективного використання державного майна. На сучасному етапі (з 1999 року до наших днів) оренда об’єктів державної власності набула фіскального змісту та розглядається як неподаткове джерело доходів державного та місцевих бюджетів.

Визначниками фінансових домінант процесу оренди об’єктів державної майна в Україні є планові обсяги надходжень орендної плати до Державного бюджету України на відповідний бюджетний рік, їх фактичне виконання, порядок визначення вартості державного майна, вартісна оцінка об’єктів державної власності, визначення на конкурсних засадах: найбільш ефективного потенційного орендаря; обсягів орендної плати, незалежних оцінювачів, страхування об’єкта оренди; здійснення фінансового контролінгу за своєчасністю та повнотою сплати орендної плати, правильністю нарахування та використання амортизаційних відрахувань орендарем для відтворення основних засобів державних підприємств [2, c. 12].

Для дослідження фінансових домінант за критерієм учасників орендного процесу необхідно, в першу чергу, визначити склад останніх, зокрема включити до нього власника (принципала), орендодавця (уповноваженого органу управління), балансоутримувача, орендаря (агента), незалежних оцінювачів та страхові компанії.

Фінансові домінанти окреслено для кожного з учасників орендних відносин оскільки вони здійснюють визначальний вплив на подальші дії учасників, наміри та управлінські рішення (рис. 1).

Загальними визначниками фінансових домінант оренди об’єктів державної власності у вітчизняній практиці є: вартісна оцінка майна, ставки орендної плати, умови страхування орендованого державного майна, амортизаційні відрахування, інвестиційні зобов’язання, фінансові санкції, фінансові ризики, фінансова безпека, грошові потоки, фінансове адміністрування, ефекти, екстерналії, ефективність, ринок оренди як складова фінансового ринку [2].

 

Рис. 1. Фінансові домінанти за учасниками орендних відносин в державному секторі економіки [2, c. 14]

 

Вартісна оцінка є одним з інструментів управління об’єктами оренди. Використання ринкових методів оцінки, розробка чіткої схеми та удосконалення методики вартісної оцінки об’єктів оренди покликані сприяти збільшенню бюджетних надходжень, обсягів грошових потоків зі страхування майнових ризиків орендаря, обсягів фінансових ресурсів, які будуть використані для відтворення орендованих об’єктів та збільшать обсяги агентських витрат.

Найбільш ефективною фінансовою складовою та фінансовим важелем оренди об’єктів державної власності є орендна плата – джерело неподаткових доходів Державного бюджету України, місцевих бюджетів та частково джерело доходів балансоутримувачів забезпечуване орендарями.

Правовою основою сплати орендної плати орендарем є використання ним об’єкту державної власності для здійснення господарської діяльності й отримання доходу, прибутку. Орендна плата є фіксованим платежем та сплачується орендарем незалежно від фінансових результатів його господарської діяльності. Питання справляння орендної плати регламентується Законом України «Про оренду державного та комунального майна» [13], Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу № 786 [14]. У разі оренди державного майна держава, як власник, встановлює єдині засади визначення розміру орендної плати на всій території країни.

Зміна методики розрахунку орендних платежів призводить до збільшення цієї статті доходів бюджету, що в свою чергу вказує на актуальність та необхідність вдосконалення методики й обліку розрахунків орендних платежів. Рівномірність та ритмічність надходження коштів є запорукою ефективної бюджетної політики. Відповідно методика нарахування орендної плати і строки договору впливають на своєчасність та рівномірність надходжень грошових коштів до бюджету. Можливість здійснення орендних операцій дозволяє підвищити ефективність фінансово-господарської діяльності підприємств, що є чинником підвищення рівня прибутковості підприємств і відповідно збільшення надходжень до бюджету у вигляді податків на прибуток підприємств [15].