Понятие недвижимости (ГК РФ). Свойства недвижимости. Основные типы недвижимости

 Содержание

 

1. Понятие недвижимости (ГК РФ). Свойства недвижимости. Основные типы недвижимости.

 

2. Сделки с недвижимым имуществом (ГК РФ). Государственная регистрация сделок (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

 

3. Право собственности, вещные права, обременения (ГК РФ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

 

4. Государственный кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимого имущества. (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»,

 

 

5. Недвижимость как товар. Рынок недвижимости. Функции. Сегментация.

 

6. Недвижимость как объект инвестирования. Взаимосвязь рынка финансов и рынка недвижимости.

 

 

7. Оценка недвижимости. Цель и результаты. Виды стоимости. Процедура

 

8) Налогообложение недвижимости

 

9) Ипотечное кредитование (ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1) Понятие недвижимости (ГК РФ). Свойства недвижимости. Основные  типы недвижимости.

 

 

законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно  которой к недвижимости  относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба  их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Свойства недвижимости

 

Из всех товаров объекты недвижимого имущества являются самыми долговечными и основательными. Они обладают специфическими свойствами и характеристиками, основные из которых приводятся ниже.

Долговечность. По сравнению с большинством товаров объекты недвижимости относительно долговечны. Это свойство позволяет выделить, помимо права собственности на объекты недвижимости, другие имущественные права, например аренду, безвозмездное пользование и т. д. Такой подход дает возможность удовлетворения ряда различных интересов в одном и том же объекте. Еще одним преимуществом долговечности объектов недвижимого имущества является возможность капиталовложений в них, так как стоимость недвижимости с течением времени может возрастать.

Стационарность. Стационарность объектов недвижимости исходит из сущности недвижимости. Фиксированность местоположения оказывает влияние на экономические характеристики и срок реализации объекта. В случае отсутствия возможности перемещения объекта недвижимого имущества в местность, где существует спрос на него, оказать влияние на срок реализации можно посредством изменения способа использования данного объекта недвижимости.

Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален, что связано со свойством стационарности недвижимости. Кроме того, уникальность обусловлена разнообразием спроса, а также количественными и качественными характеристиками объекта. Например, две одинаковые по площади квартиры могут различаться планировкой, местом расположения, ориентацией окон и т. д. Окончательная цена сделки часто меняется в зависимости от предпочтений потребителя. Формированию уникальности способствует также возможность усовершенствования объекта путем вложения инвестиций.

Низкая ликвидность. Ликвидность товара на рынке недвижимости является результатом свойств уникальности и стационарности. В результате уникальности того или иного объекта возрастают издержки на его поиск и время реализации. Стационарность же исключает возможность перемещения объекта в регион с более высоким спросом на данный товар.

Высокая стоимость. Вложение инвестиций в процесс создания объектов недвижимости, их поддержание и реализацию обуславливает высокую стоимость этих объектов. Высокая стоимость позволяет использовать недвижимость в качестве средства сбережения и инвестиций.  

 

Основные типы недвижимости

 

СТУДИО (Estudio) – это самое простое из всех видов жилья квартира апартамент, состоящий из одной комнаты различных размеров, которая одновременно является гостиной и спальней. Ванная комната, обычно совмещенная с туалетом, может быть оснащена как просто душевой кабинкой, так и полноценной ванной. Кухня, как правило, американского типа, с барной стойкой, реже – отдельная.

АПАРТАМЕНТЫ (Apartamento или Piso) – квартира, имеющая одну и более спальню, отдельную гостиную, кухню, совмещенную с гостиной или отдельную; одну или несколько ванных комнат; может иметь террасу или балкон, возможно и то, и другое. Размеры и стандарт апартаментов могут быть различными, они располагаются обычно в многоквартирных домах и могут иметь общую инфраструктуру: бассейн, детская площадку или места в гараже, паркинги.

ПЕНТХАУС (Atico) – апартаменты на самом верхнем этаже жилого дома, имеющие некоторые преимущества перед обычными апартаментами в размерах, в уединенности, имеющие, как правило, лучший вид и стандарт.

БУНГАЛО (Bungalo) – небольшой дом, составная часть комплекса, состоящего из жилищ подобной конструкции, имеющий свой небольшой участок земли.

ТАУНХАУС или чаще их здесь называют ШАЛЕ АДОСАДО (Chalet Adosado) – дом, расположенный в ряду таких же домов, имеющих общую стену и соседей. Такую конструкцию еще называют соединенные коттеджи. Они имеют отдельный вход и обычно небольшой дворик, могут иметь также совместную инфрастуктуру.

ДОМ (Casa), КОТТЕДЖ (Chalet), ВИЛЛА (Villa) - эти понятия в Испании часто переплетаются и заменяют друг друга, в зависимости от размеров жилой площади, земельного участка, стандарта жилища и зачастую просто предпочтений владельца недвижимости

Они могут быть:

-Vivienda de planta baja –едом в одном уровне

-Duplex – дом, иногда квартира в двух уровнях

-Triplex - жилище в трех уровнях

-Casa Adosada - имеет общую стену с другим домом.

-Casa Independiente - отдельно стоящий дом, вилла, ,коттедж

-Casa Pareada - смежный дом

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК (Parcela, Terreno, Finca или Solar) может находиться в городе, за городом или в сельской местности, может иметь разрешение на строительство, т.е. иметь статус “urbano”, или быть “rustico”, т.е. иметь статус природной зоны или продаваться как сельхозугодье.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (Local, Local Comercial) помещения или здания,предназначенные для ведения коммерческой деятельности: открытие магазина, салона, офиса. Производство в этом случае не предусмотрено.

Отели и ресторанные помещения также относятся к разряду коммерческой недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2) Сделки с недвижимым  имуществом (ГК РФ). Государственная регистрация сделок (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

 
 
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 
 
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 
 
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). 
 
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. 
 
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд. 
 
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. 
 
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. 
 
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации (после 31.01.1998). 
 
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации (до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. 
 
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества. 
 
С 01.10.2013 в ЕГРП могут быть внесены следующие записи:  
1)    о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;  
2)    о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя. 
 
При этом сведения о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости также будут отражаться в выписке из ЕГРП.

1. Запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносится в ЕГРП на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (далее – предшествующий правообладатель). 
Запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, представленного в течение трех месяцев с момента ее внесения в ЕГРП на основании заявления данного лица. 
 
Запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости до истечения трех месяцев со дня ее внесения в ЕГРП погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора в случаях, если:

• предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде (копия соответствующего судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в указанный срок не поступила из суда или не была представлена этим лицом);
• в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил данное право в суде одновременно с внесением в ЕГРП записи, указывающей на наличие заявленного в судебном порядке права требования;
• в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому данное право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении данного права отказано (независимо от того, по требованию какого лица указанное решение принято судом);
• осуществлены государственная регистрация прекращения права и закрытие в этой связи соответствующего раздела ЕГРП на такой объект недвижимости в связи с прекращением его существования, в том числе гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости, образованием из него объектов недвижимости.

Запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости также погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи. 
 
Заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости возвращается представившему его предшествующему правообладателю без рассмотрения в случаях, если:

• запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена ранее на основании заявления указанного лица (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о государственной регистрации перехода данного права);
• запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о государственной регистрации перехода данного права);
• указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости;
• указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и ее погашения (независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде);
• указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с государственной регистрацией права на этот объект недвижимости нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения суда об установлении права нового правообладателя;
• указанное заявление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения такой записи в связи с поступлением решения суда, которое вступило в законную силу и согласно которому в прекращении данного права судом было отказано.

Запись в ЕГРП о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении. 
 
2. Запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя вносится в ЕГРП при представлении лицом, указанным в ЕГРП в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия (далее – заявление о невозможности государственной регистрации) по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если Закон о регистрации или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки. 
 
Запись в ЕГРП о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя погашается на основании: