Понятие недвижимости (ГК РФ). Свойства недвижимости. Основные типы недвижимости

 

Функции

 

 

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Таблица 1

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НЕКОТОРЫХ ГОРОДОВ

(в ценах 1996-1997 гг.)*

Показатель	Москва	Петербург	Тверь
Общая площадь земли под строениями, млн кв. м	650	350	87
Стоимость земли под строениями, млрд долларов	90**	175	0,93
Общая площадь строений, млн кв. м	240	122	15
Стоимость строений, млрд долларов	220	60	2,86
Общая стоимость недвижимости, млрд долларов	310	135	3,8
Доходы бюджета от всех платежей, млн долларов	800	400	12
Доля имущественной составляющей в бюджете, %	10	20	-
Общее количество квартир в частной собственности граждан, тыс. шт.	1450	430	100
Доля частных квартир, тыс. шт.	44	33	44
Годовой ввод в строй нового жилья, тыс. кв. м	3 000	756	100
В том числе частными застройщиками, тыс. кв. м	-	50	60
Число сделок купли/продажи квартир, тыс. шт.	90	50	3,5
Доля квартир в годовом рыночном обороте, %	6,2	11,6	3,5
Годовой денежный оборот на жилищном рынке, млн долларов	3 000	1 000	40

Примечания: * Использованы данные, относящиеся к периоду стабильного рынка

 

Сегминтация

 

 

.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1.         Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2.         Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3.         Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4.         Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5.         Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.). 

 

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

1.         Застроенные земельные участки.

2.         Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3.         Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1.         Доходная недвижимость.

2.         Условно доходная недвижимость.

3.         Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1.         Уникальные объекты.

2.         Редкие объекты.

3.         Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1.         Активные рынки недвижимости.

2.         Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности: 

 

1.         Незастроенные земельные участки.

2.         Готовые объекты.

3.         Не завершенные строительством объекты.

4.         Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпоч-

тениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

 

 

6) Недвижимость  как объект инвестирования. Взаимосвязь  рынка финансов и рынка недвижимости

 

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; 
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически; 
– долговечность объекта инвестирования;  
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; 
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; 
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно; 
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной; 
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; 
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях; 
– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; 
– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; 
– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; 
– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью

Взаимосвязь рынка финансов и рынка недвижимости

 

Недвижимость – это финансовый актив. Он создается путем вложения капитала и трудом человека Развитие недвижимости происходит с высокими затратами, вследствие этого возникает необходимость привлечения заемных средств и т. п. В связи с вышесказанным,рынок недвижимости – это один из секторов финансового рынка

Сложной экономической системой, которая включает совокупность определенных процедур и институтов, направленных на взаимодействие покупателей и продавцов, выступает финансовый рынок.

Под финансовым рынком понимают сферу проявления возникших экономических отношений по распределению созданной стоимости и ее реализации методом обмена денег на финансовые активы.

В качестве финансовых активов выступают инвестиционные ценности и денежные средства. Инструментом образования средств являются ценные бумаги, деньги, депозиты, заемный (ссудный) капитал, драгоценные металлы и камни, недвижимость

Особенности финансового рынка:

1) методом реализации признается потребительская стоимость финансового актива;

2) процесс реализации финансового актива происходит через создание определенных финансовых институтов;

3) финансовое обеспечение процесса потребления и инвестирования созданием условий накопления капитала и взятия его в долг;

4) воздействие на денежное обращение в результате создания условий для непрерывного движения денег.

Финансовый рынок – это система отдельных самостоятельных рынков.

Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может стать товаром на нескольких рынках. Рынок недвижимости является одной из самых значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости, называют рынком ипотечного капитала. В Западной Европе приблизительно 70% кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья – более 90%.

В Российской Федерации очень слабо развита система ипотечного кредитования.

В России достаточно дорогие заемные средства, а внутренние ресурсы ориентированы на кредитование экспортно-импортных операций, валютных сделок и операций с приносящими высокий доход ценными бумагами.

В настоящее время риск вложений в недвижимость высок из-за ее низкой ликвидности и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Государство управляет на рынке недвижимости процессом активизации инвестиций, способствует привлечению денежных средств в реконструкцию, модернизацию или созданию новых основных фондов. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы, и из-за этого они становятся дорогими.

Существует взаимосвязь между рынком недвижимости и финансовым рынком. Растут вложения в недвижимость – рынок оживляется, уменьшаются – рынок затихает. Кредиторов и инвесторов сдерживает экономическая нестабильность. Государственная поддержка необходима для активизации финансирования инвестиций в недвижимость.

 

 

 

 

7) Оценка недвижимости. Цель и результаты. Виды стоимости. Процедура оценки (ФЗ «Об оценочной  деятельности», Федеральные стандарты  оценки № 1, 2, 3).

Федеральный стандарт оценки

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)

(утв. Приказом Минэкономразвития  РФ от 20 июля 2007 г. N 256)

 

I. Общие положения

 

1. Настоящий федеральный  стандарт оценки разработан с  учетом международных стандартов  оценки и определяет общие  понятия оценки, подходы к оценке  и требования к проведению  оценки, применяемые при осуществлении  оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный  стандарт оценки является обязательным  к применению при осуществлении  оценочной деятельности.

 

II. Общие понятия оценки

 

3. К объектам оценки  относятся объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством  Российской Федерации установлена  возможность их участия в гражданском  обороте.

4. При определении цены  объекта оценки определяется  денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или  планируемой сделки.

5. При определении стоимости  объекта оценки определяется  расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату  оценки в соответствии с выбранным  видом стоимости. Совершение сделки  с объектом оценки не является  необходимым условием для установления  его стоимости.

6. Итоговая стоимость  объекта оценки определяется  путем расчета стоимости объекта  оценки при использовании подходов  к оценке и обоснованного оценщиком  согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения  различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет  собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность  процедур, позволяющая на основе  существенной для данного метода  информации определить стоимость  объекта оценки в рамках одного  из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой  проведения оценки, датой определения  стоимости) является дата, по состоянию  на которую определяется стоимость  объекта оценки.