Виды и формы сделок с недвижимостью

Р Е Ф Е Р А Т

по дисциплине «Экономика недвижимости»

На тему: «Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ»

Факультет экономики и управления                                          Исполнитель: Григорьева Е.Н.

Специальность: Экономика и управление                                        ____________________________

на предприятии (природопользование)                                          Группа: ЗЭУ-340/09

Кафедра Экономики и управления                                                        Руководитель: Борцова Е.Л., к.э.н.,

городским хозяйством                                                                      доцент  ___________________

Дата защиты _______________________

Оценка ____________________________

Екатеринбург

2012

                                               Содержание:                                                               стр.

Введение………………………………………………………………………..…………….....3

1. Понятия недвижимого имущества…………………….…………….……………………...5

2. Виды сделок с недвижимостью……………………………………………………………..6

3. Формы сделок с недвижимостью……………………………………………………...........8

Заключение………………………………………………………………………………....….13

Список литературы…………………………………..………..…………………………..…..14

Введение

          Актуальность темы исследования. Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

       Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.

      Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

Актуальность темы данной работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Целью работы является: раскрытие видов и форм сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.,

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

       анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;

       рассмотрение вопросов регистрации сделок с недвижимостью;

Объектом исследования работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:

• нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

• практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

• тенденции совершенствования гражданского.

1.       Понятия недвижимого имущества

         Сделки - один из наиболее распространенных юридических фактов. Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов - лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны - единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.        Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи с чем недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем, недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.

Субъектами сделки признаются любые субъекты гражданского права, обладающие качеством дееспособности. Способность самостоятельного совершения сделок является элементом гражданской дееспособности. В литературе было высказано мнение о том, что гражданская дееспособность состоит из отдельных качеств, таких, как сделкоспособность, деликтоспособность и т.д. Представляется, что самостоятельного значения, в отрыве от дееспособности, такие качества иметь не могут, поэтому" нет необходимости дробить дееспособность на отдельные «способности». В то же время, самостоятельное совершение сделок является одним из важнейших элементов дееспособности, отношение прежде всего к совершению сделок позволяет говорить о различиях в дееспособности малолетних и несовершеннолетних.

В статье 153 ГК РФ определяется понятие сделки - это «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:

а) сделка - это всегда волевой акт, т. е. действия людей;

б) это правомерные действия;

в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

2. Виды сделок с недвижимостью

Виды сделок. Классификация сделок на виды производится по различным признакам. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификационные основания. В связи с этим, при характеристике сделок обычно указывается видовая принадлежность той или иной сделки одновременно по нескольким группам. Например, купля-продажа - двусторонняя, возмездная, консенсуальная, каузальная сделка. В качестве классификационных оснований выступают и количество сторон в сделке, и момент возникновения прав и обязанностей, и возмездность и т. п.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки. Односторонней считается сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны (п. 1 ст. 154 ГК РФ). Например, составление завещания, принятие    Наследства, объявление конкурса не требуют чьего-либо согласия, эти действия совершаются одним лицом. Односторонняя сделка, как и любая иная, должна приводить к возникновению, изменению или прекращению прав и обязанностей. Права по односторонней сделке могут возникать как у лица, совершающего сделку, так и у третьих лиц, к интересу которых сделка совершена. Возникновение обязанности у третьего лица вследствие действий только одного субъекта противоречило бы общим установлениям права, поскольку право лица на действия других лиц может возникнуть либо на эквивалентно-возмездной основе либо с согласия другого лица. В связи с этим законом установлено, что обязанным по односторонней сделке является лицо, совершившее сделку. Односторонняя сделка может породить юридические обязанности для других лиц, не участвующих в данной сделке, только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ).

Сделки, для совершения которых требуется согласование воли двух или более лиц, являются двух- и многосторонними. Такие сделки именуются договорами. Договоры в свою очередь также классифицируются по различным признакам, однако для характеристики договоров как разновидностей сделок следует обратить внимание, прежде всего на деление договоров на возмездные и безвозмездные.

Возмездным признается договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Так, в договоре купли-продажи продавец обязан передать вещь в собственность покупателя и вправе за это требовать уплаты оговоренной денежной суммы, покупатель, в свою очередь, обязан уплатить продавцу оговоренную сумму и вправе требовать передачи вещи в собственность. По общему правилу любой договор предполагается возмездным, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа и содержания договора. Это означает, что даже если договором оплата не предусмотрена, то при отсутствии указаний закона на безвозмездность договора, лицо вправе требовать плату за исполнение своих обязанностей. Размер платы - цена определяется соглашением сторон. Если цена не установлена договором, то оплата по возмездному договору должна быть произведена по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы, услуги при сравнимых обстоятельствах (ст. 424 ГК РФ).

Если сторона по договору обязуется исполнить свои обязанности без какого-либо встречного предоставления, имеющего имущественный характер, то такой договор является безвозмездным.

По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, сделки бывают реальными (от лат. res - вещь) и консенсуальными (от лат. consensus - соглашение). Консенсуальными признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки. Например, договор купли-продажи считается совершенным в момент достижения соглашения между продавцом и покупателем. Передача вещи, уплата денег, иные действия совершаются во исполнение уже заключенной сделки. Другие сделки совершаются только при условии передачи вещи одним из участников. Такие сделки называются реальными, например, рента, заем, хранение. Для реальной сделки характерно, что права и обязанности не могут возникнуть до момента передачи вещи. Не следует смешивать фактическое исполнение сделки с моментом ее возникновения. Так, стороны вправе договориться о том, что передача вещи по договору купли-продажи может совпасть с моментом заключения договора, однако такое соглашение не делает договор купли-продажи реальным.

Сделки бывают бессрочными и срочными. В бессрочных сделках не определяется ни момент ее вступления в действие, ни момент ее прекращения. Такая сделка немедленно вступает в силу. Сделки, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо оба указанных момента, называются срочными. Срок, который стороны определили как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. Если сделка вступает в силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда сделка должна прекратиться, такой срок называется отменительным. Например, стороны договорились, что безвозмездное пользование имуществом должно быть прекращено до 1 января. Такой срок будет отменительным. Возможно упоминание в договоре и отлагательного и отменительного сроков. Так, договор аренды здания школы на летний период, заключенный в феврале, начнет действовать с 1 июня и прекратится 31 августа. 1 июня в этом договоре отлагательный срок, а 31 августа -отменительный.

3. Формы сделок с недвижимостью

           К понятию формы сделки относят в зависимости от требований законодательного акта, регулирующего данный вид сделки: (а) вид и содержание регламентированного формуляра; (б) при отсутствии такого формуляра - наличие указанного перечня обязательных атрибутов (условий, реквизитов и др. элементов).

         Форма сделки определяется по законодательству места ее совершения. К форме сделки также применяются международные соглашения, конвенции и национальное законодательство и нормы, и, если данные вопросы не оговорены в таких соглашениях, конвенциях или правилах, по законодательству места ее совершения. Форма сделок по поводу строений, другого недвижимого имущества и прав на него определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Форма и срок действия доверенности определяются по законодательству республики, на территории которой выдана доверенность. Права и обязанности сторон по сделке определяются по законодательству места ее совершения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.