Виды и формы сделок с недвижимостью

          В общем случае сделка, для которой законодательством не установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно. Такая сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законодательством. В хозяйственной практике принято совершать сделки с непременным оформлением письменного (часто многостраничного) текста документа - договора или соглашения за печатью. Такой договор должен быть отпечатан в надлежащем количестве экземпляров на пишущей машинке (принтере компьютера) или написан от руки, подписан всеми сторонами; к подписи лиц, представляющих стороны договора, должна быть приложена печать лица/лиц, договор должен быть передан контрагенту. Несоблюдение этих требований не является достаточным основанием для признания договора недействительным. Формально подтверждением наличия договора являете телеграмма, письмо, сообщение, посланное средствами факсимильной связи или электронной почты. Отдельные нормативные акты требуют неукоснительного соблюдения правила оформления договора за печатью и предоставления в его удостоверение только оригинала документа. К таковым относятся порядок совершения нотариальных действий, регистрации в Государственных реестрах или таможенных журналах.

          В сделках учитываются и обычаи делового оборота, принятые для данного вида сделок или в данной местности. Обычаем делового оборота (ст.5 ГК РФ) признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе. Характерным является, например, обычай морского порта, обычай купли-продажи определенных видов товаров и др. Обычаи делового оборота, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются.

        Таким образом одним из условий действительности сделки является облечение воли субъектов, совершающих сделку, в требуемую законом форму. Форма сделок бывает устной или письменной. Устно могут совершаться любые сделки, если: а) законом или соглашением стегон для них не установлена письменная форма, б) они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность), в) сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (ст. 159 ГК РФ). Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме.

            Письменная форма бывает простой и нотариальной. Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст. 160, 163 ГК РФ).

          Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон могут быть дополнительно введены требования к простой письменной форме. Они могут относиться к бумаге, на которой должен составляться документ, например, бланки установленной формы, бумага с водяными знаками либо иными способами защиты. Возможно введение особой «гербовой» бумаги для составления отдельных документов. Кроме того, такие требования могут быть связаны с дополнительным подтверждением полномочий лица на совершение сделки путем удостоверения его подписи печатью организации либо скрепления печатью какой-либо третьей стороны самого документа. Могут быть предусмотрены случаи факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического либо иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи (п.1 и 2 ст. 160 ГК РФ).

             Для соблюдения простой письменной формы обязательным условием является подписание документа уполномоченным лицом. Если гражданин не может собственноручно подписать документ вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности, то по его просьбе документ может подписать другой гражданин. Подпись этого гражданина должна быть нотариально удостоверена с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписаться собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ). Следует иметь в виду, что рукоприкладчик - гражданин, подписывающий документ по просьбе другого лица, сам не является участником сделки. Никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, в отношении рукоприкладчика не возникает. Его роль сводится исключительно к восполнению физического недостатка, неграмотности либо проявлений болезни лица, являющегося действительным участником сделки. Законом упрощена процедура совершения сделок и выдача доверенностей на получение зарплаты и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной. Подпись лица, подписывающего такую сделку, может быть удостоверена не только нотариусом, но и организацией, где гражданин работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства гражданина, который не может собственноручно подписаться, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении (п. 3 ст. 160, п. 4 ст. 185 ГК РФ).

              Необходимость соблюдения письменной формы сделки законом ставится прежде всего в зависимость от субъектного состава сделки.

         Все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, Которые могут совершаться устно. Например, купля-продажа товара в магазине по общему правилу требует простой письменной формы, поскольку магазин является юридическим лицом и договор заключается с гражданином либо другим юридическим лицом.

            Третью группу составляют сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом. Особенность этих сделок в том, что они не зависят от суммы сделки, требование письменной формы обусловлено либо особой значимостью этих сделок по сумме, срокам, предмету сделки, либо возможностью злоупотреблений при отсутствии письменной формы. Так, соглашение о неустойке, залоге, поручительстве, других способах обеспечения исполнения обязательств, предварительный договор должны совершаться в письменной форме независимо от суммы сделки (ст.331, 339, 380, 429 ГК), при условии, что их участниками являются граждане. Если же сделки совершаются между юридическими лицами, то закон не содержит специального дополнительного требования о письменной форме, поскольку действует общее правило о письменной форме сделок, совершаемых юридическими лицами.

         Рассмотренные выше правила устанавливают требования со стороны закона, что не мешает гражданам облечь в простую письменную форму сделку, для совершения которой достаточно было бы и устной формы. Письменная форма наиболее распространена в деловом обороте, поскольку при наличии письменного документа можно максимально быстро и достоверно выявить волю сторон на совершение сделки. Несоблюдение требуемой законом письменной формы может приводить к различным последствиям. Общим правилом является недопущение свидетельских показаний в подтверждение сделки и ее условий (ст. 132 ГК). Таким образом, закон затрудняет доказывание факта совершения сделки, признавая допустимыми только письменные доказательства либо иные, исключая возможность применения свидетельских показаний. Однако недопущение свидетельских показаний - это лишь полумера, поскольку закон, затруднив доказывание, предполагает возможность, что даже совершенная сделка может быть не доказана в суде в связи с отсутствием других доказательств. Означает ли это недействительность недоказанной сделки? Нет. Недействительность сделок, не облеченных в требуемую законом простую письменную форму, наступает лишь в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон. Например, несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 162 ГК). Если же таких указаний нет, суд ограничивается констатацией факта, что сделка, совершенная с нарушением требования о ее простой письменной форме, не имела места, т. е. за действиями граждан и юридических лиц, хотя и совершенных, не признается значение юридического факта.

        Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст. 163 ГК). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случаях, предусмотренных законодательными актами России, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица, например, капитаны судов загранплавания, командиры воинских частей, главные врачи, консулы и т.д. Правила совершения нотариальных действий регулируются Основами законодательства о нотариате. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина.            Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа недвижимости в жилищной сфере. В раде случаев нотариальная форма требуется и для сделок с участием юридических лиц и между ними, например, залог недвижимости - ипотека требует нотариальной формы (ст. 339 ГК). Иногда сложившаяся практика хозяйственного оборота заставляет граждан облекать сделку в нотариальную форму, хотя ни законом, ни соглашением сторон это не предусмотрено. Так, купля-продажа автомобилей между гражданами может быть совершена в простой письменной форме и не требует нотариальной формы, однако сложившаяся практика регистрации транспортных средств органами ГАИ вынуждает граждан совершать договор в нотариальной форме.

Заключение

В результате проведенной мною работы, я пришла к выводу, что понятие сделки - одно из основных понятий гражданского права. Выявление понятия сделки - сравнительно поздний результат научного юридического анализа. Правда, еще римские юристы пользовались термином “negotium”, который обычно передается словом “сделка”, но не является равнозначным современному значению этого слова в юридической терминологии.

Очень мало уделено внимания самому понятию сделки по советскому праву. Определение понятия “сделка” давалось в законе: в ч. 1 ст. 26 Основ, подобное определение содержится и сейчас в ч. 1 нового Гражданского кодекса: согласно главе 9 ст. 153 сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение позволяет выделить следующие признаки, присущие этому виду юридических фактов.

Во-первых, сделка есть действие, то есть акт, выражающий волю лица, какое-то решение. Этим она отличается от событий, которые происходят независимо от воли лица. В сделке следует различать волю и ее выражение - волеизъявление. Воля - это внутренний психический процесс в человеке. Право такие процессы учитывать не может, оно придает значение только волеизъявлению, то есть такой воле, которая выражена тем или иным способом и может быть воспринята другими.

Во-вторых, сделка есть действие, сознательно направляемое на достижение определенного юридического результата. Тот, кто совершает сделку, желает, чтобы интересующий его юридический результат наступил, стремится к этому. По указанному признаку сделки отличаются от правонарушений, которые влекут возникновение у совершившего их определенных обязанностей независимо от их желания (например, обязанности возместить причиненный вред).

В-третьих, существенным признаком сделки является то, что это - действие правомерное, то есть дозволенное, соответствующее нормам права, не запрещенное законом. Отсюда следует важный вывод: если совершается действие недозволенное, запрещенное законом, то оно, возможно, будет иметь внешний облик сделки, но по существу не будет считаться сделкой, а будет признано неправомерным действием. Примером может служить договор, заключенный под влиянием обмана, угрозы, насилия.

В заключении можно сказать, что цель реферата достигнута. В ходе работы были раскрыты виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26.11.2001 (в ред. от 02.12.2004) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

2. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001 (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

3. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

4. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2007. – № 2. – С. 28.

5. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. – 2005. – № 10. – С.

6. Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации)– М. Статут. 2005. – 478 с.

7. Бюллетень Верховного суда.-2011.- № 2.- С.20.

8. Вестник ВАС РФ.-2009.- № 11.-С.23.