Виды сделок с объектами недвижимости

 

 

Контрольная работа

по дисциплине: Экономика недвижимости

на тему: «Виды сделок с объектами недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва – 2014

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

Введение………………………………………………………………………...…3

1. Рынок недвижимости…………………………………………………………..5

1. Особенности недвижимости как товара…………………………………….5
2. Функции рынка недвижимости……………………………………………...7

2. Операции с недвижимостью……………………………………………….….9 
2.1 Купля - продажа……………………………………………………………....9 
2.2 Аренда………………………………………………………………………..11 
2.3 Ипотека……………………………………………………………………….13 
2.4 Обмен жилых помещений…………………………………………………..14 
2.5 Дарение жилых помещений………………………………………………...15 
Заключение……………………………………………………………………….17 
Список использованной литературы………………………………………...…18

 

 
Введение  

 
Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.  
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

 
 
Объектами недвижимости являются: 
- незастроенные земельные участки; 
- жилые здания; 
- многоэтажные жилые здания; 
- квартиры в жилом доме; 
- нежилые здания (нежилой фонд);

- промышленные и производственные здания; 
- незавершенное строительство. 
 
Участники рынка недвижимости: 
- покупатель - продавец. 
1. Оценщики (государственные, независимые) 
2. Риэлторы (обмен, продажа) 
3. Брокеры 
4. Юристы 
5. Специалисты страхования и регистрации 
6. Ипотечные банки 
7. Средства массовой информации

 
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность. 
Цена - это свершившийся факт. 
Затраты - это мера издержек необходимых для создания объекта недвижимости. 
Стоимость бывает в пользовании и в обмене: 
В пользовании - это стоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения. 
В обмене - это рыночная стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при купле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:  
- ликвидационная - чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная); 
- залоговая - при предоставлении ипотечного кредита; 
- страховая стоимость; 
- арендная. 

1. Рынок недвижимости.

1.1 Особенности недвижимости как товара

 

Недвижимость является особым видом товара. Это обусловлено прежде всего тем что она входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, административные, торговые здания, другие сооружения) С другой стороны является предметом личного потребления выступает основой существования людей Жилые дома квартиры, дачи, хозяйственные постройки гаражи находятся в сфере повседневных интересов людей, поэтому все большее количество граждан и организаций вовлекаются в операции на рынке недвижимости.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих Стационарность недвижимости делает ее зависимой от внешних условии, что влияет на ее доходность и рыночную стоимость Долговечность недвижимости превышает это свойство практически у всех иных товаров. Согласно действующим в России нормам жилые здания по долговечности подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. При этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла объектов недвижимости: рост, стабильность, упадок, обновление. Этот фактор учитывается при оценке и принятии инвестиционных решений Износ характеризует потерю при годности и соответствующее уменьшение стоимости. Различают физический износ, функциональный и внешний износ.

Важную группу признаков недвижимости образуют разнородность, уникальность и неповторимость. Не существует двух одинаковых квартир, земельных участков, зданий. В эксплуатации находится большое количество строений, уникальных по своей архитектуре, планировочным решениям. Покупатель объекта недвижимости приобретает вместе с ним и набор характеристик местности, которые различаются по качеству окружающей среды, обеспеченности общественными услугами, инженерной инфраструктурой и т.п.

Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею независимо от функционального назначения объекта. Имеется в виду обслуживание коммунальными услугами, оплата коммунальных услуг, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, сезонные и профилактические работы. Уровень управления объектами недвижимости во многом определяет. уровень их доходности и рыночную стоимость.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место превышение предложения над спросом жилья, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости. Этим и определяется привлекательность недвижимости как инвестиционного объекта.

Конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик объекта, отличающих его от аналогичных объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в том числе и по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам. для оценки конкурентоспособности применяются единичные, групповые и интегральные показатели.

Единичные показатели - процентное соотношение величин каких-либо технических или экономических параметров. Например, соотношение общей и жилой площади квартиры. Групповые показатели объединяют единичные показатели и характеризуют степень удовлетворения потребности в целом.

Например, кроме размера квартиры и числа комнат, учитывается уровень отделки, месторасположение дома, характеристика окружающей среды и др.

Интегральный показатель выражается отношением группового показателя по техническим характеристикам к экономическим параметрам.

Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности под влиянием различных факторов за определенный период рассчитываются индексы конкурентоспособности. Обострение конкуренции связано с ростом предложения данного вида недвижимости, и если спрос при этом не возрастает, то будет снижаться: средний чистый доход от всей недвижимости данного вида.

Пользование недвижимостью затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Это учитывается при определении стоимости недвижимости, сказывается на ее доходности, вызывает необходимость соблюдения определенных процедур при совершении рыночных операций.

 

1.2 Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сфера предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает; людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в: недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множeствa независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, страховщики, брокеры, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно - технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективны стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

 

2. Операции с  недвижимостью.

 
Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека. 

 
2.1 Купля-продажа  

 
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель - принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995. С.3167. Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.  
Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).  
Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия -- предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.  
Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила - продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов См.: Иоффе О.С. Обязательское право. М.: Юрид. лит., 1975. С.209..  
Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами -- действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами -- индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.  
 
В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).  
Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.  
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).  
Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).  
Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг - страхование, кредитование и т.д.