Виды стоимости объектов недвижимости, факторы, влияющие на них

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на  рынке недвижимости, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности [3].

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке [3].

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать [3].

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке.

Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке ограничено и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков вообще ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом. Способность спроса реагировать на изменение цен называется эластичностью спроса [4].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Виды стоимости объектов недвижимости, факторы, влияющие на них

2.1. Виды стоимости  объектов недвижимости

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене [3].

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Ключевым в оценке является понятие стоимости. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительная дефицитность [8]. Основными компонентами стоимости являются [12]:

1. Спрос  – количество данного товара  или услуг, находящее на рынке  платежеспособных покупателей. Самый  большой потенциальный спрос  – на рынке жилья.

2. Полезность  – способность имущества удовлетворять  некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание  приобрести определенную вещь. Полезность  жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на  рынке недвижимости, наибольшей  полезностью будет обладать земельный  участок без ограничений на  использование и застройку.

3. Дефицитность  – ограниченность предложения. Как  правило, при увеличении предложения  определенного товара цены на  данный товар начинают падать, при уменьшении предложения –  расти.

4. Возможность  отчуждаемости объектов – это  возможность передачи имущественных  прав, что позволяет недвижимости  переходить из рук в руки (от  продавца к покупателю), т. е. быть  товаром. Раньше на землю в  России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

1. рыночная – это наиболее  вероятная цена, по которой объект  оценки может быть отчужден  на открытом рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая всей  необходимой информацией, а на  величине цены сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства [12].

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена

сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки [12]:

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
• срок экспозиции объекта оценки.

2. потребительская (в использовании) – это стоимость  недвижимости для специфического  потребителя, максимальная сумма, которую  можно получить от продолжения  владения и последующей продажи  имущества [5];

3. инвестиционная  – это наивысшая цена, которую  может 

заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка [12].

4. страховая  – стоимость полного возмещения  ущерба имуществу при наступлении  страхового случая. Рассчитывается  в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами  и государственными органами  для расчета суммы, на которую  могут быть застрахованы разрушаемые  элементы объекта. Учитываются затраты  на восстановление элементов  объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения [12];

5.  замещения  – это стоимость нового объекта  недвижимости с идентичными функциональными  свойствами, но с использованием  современных материалов, конструкция  и оборудования [5];

6. восстановительная  – это стоимость воспроизводства  объекта недвижимости, т.е. сумма  издержек на строительство точной  копии оцениваемого объекта [5];

7. залоговая  – рассчитывается на основе  рыночной стоимости для кредитования [5];

8. ликвидационная  – это стоимость объекта оценки  в случае, если объект оценки  должен быть отчужден в срок  меньше обычного срока экспозиции  аналогичных объектов. Обычно рассчитывается  при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления  с выставленным на рынок объектом  всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может  быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации  предприятия по решению собственника  либо судебного органа. Представляет  собой сумму денежных средств, которая фактически может быть  получена в результате продажи  активов предприятия независимо  от их балансовой стоимости [12];

9. для  налогообложения — стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и  рассчитываемая в соответствии  с положениями нормативных правовых  актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной[5];

10. утилизационная  — стоимость объекта оценки, равная  рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию  объекта оценки[5];

11. действующего  предприятия — стоимость единого  имущественного комплекса, определяемая  в соответствии с результатами  функционирования сформировавшегося  производства; при этом оценка  стоимости отдельных объектов  предприятия заключается в определении  вклада, который вносят эти объекты  в качестве составных компонентов  действующего предприятия[5].

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

 

2.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки [5]:

1. Физические:
• Характеристики местоположения:
• климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.
• Характеристики земельного участка:
• размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.
• Характеристики зданий и сооружений:
• количество;
• тип, год и качество постройки;
• стиль, планировка, конструкции и т.д.
2. Экономические:
• Общие:
• состояние мировой экономики;
• экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;
• финансовое состояние предприятий.
• Факторы спроса:
• уровень занятости;
• величина заработной платы и доходов;
• платежеспособность;
• наличие источников финансирования;
• ставки процента и аренды;
• издержки при формировании продаж
• Факторы предложения:
• площадь продаваемой земли;
• число объектов, выставленных на продажу;
• затраты на СМР;
• финансирование, налоги.
3. Социальные:
• базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;
• базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
• тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение;
• тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;
• стиль и уровень жизни.
4. Политические, административные и юридические:
• налоговая, финансовая политика;
• предоставление разного рода льгот;
• контроль землепользования, ставок арендной платы;
• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;
• правовые нормы и правила.

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать [5]:

1. различные уровни влияния факторов:
• региональный - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенновлияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект [8];
• местный (локальный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним [8];
• непосредственного окружения - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками [8].
2. основные градостроительные принципы:
• функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
• город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;
• создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
• транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;
• поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
• город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;
• комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:
• социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;
• экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;
• экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;
• эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;
• техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;
3. циклы развития среды местоположения недвижимости:
• рост;
• стабильность (зрелость);
• упадок (ухудшение);
• зарождение (обновление).