Жизненный цикл недвижимости

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период  реализации проекта подрядными  организациями практически полностью  изменяются все физические характеристики  объекта, с закреплением этих  изменений в инвентаризационных  и кадастровых документах. За  время возведения улучшений и  в результате закрепления нового  статуса объекта, как правило,  меняются и характеристики окружающей  среды, имеющие отношение к  созданному объекту. 

4. Обращение (купля-продажа,  дарение, сдача в аренду и  т.п.) с передачей имущественного  права или с появлением обременении  на это право. На этой стадии  осуществляются операции с объектом  и регистрируется государством  изменение юридической судьбы  последнего. При купле-продаже объекта  меняется субъект права собственности.  При сдаче земли или (и) улучшений  в аренду или в найм собственником  (или – по поручению собственника  – управляющей компанией) права  пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту  с появлением обременении права  собственности. 

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим  и эксплуатационным обслуживанием.  На этом этапе жизненного цикла  управляющий (или профессиональная  управляющая компания) организует  рациональное расходование пользователями  потребительского потенциала объекта.  Со временем характеристики объекта  претерпевают изменения, т.к. улучшения  физически изнашиваются и функционально  устаревают, что усугубляется изменениями  ситуации в экономике и во  внешней физической среде, приводящими  к дополнительному, так называемому  внешнему устареванию. 

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование  и текущий ремонт отдельных элементов  улучшений без прекращения использования  объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный  ремонт, реконструкция, реставрация  улучшений с возможным перепрофилированием  (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается  в тот момент, когда объект  в текущем состоянии не может  более удовлетворять современных  потребностей пользователей или  (и) если его эксплуатация становится  экономически неэффективной. На  этой стадии как минимум производится  капитальный ремонт без изменения  планировочного решения и функционального  назначения, но с ликвидацией  устранимого физического износа  и функционального устаревания. 

Если анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  земли и улучшений, выполненный  в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального  назначения улучшений, то последние  реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при  этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих  первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования  объекта в существующем состоянии  показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой  существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений,  захоронение или вторичное использование  материалов. Жизненный цикл завершается  сносом улучшений в конце срока  их экономической жизни. Управляющая  компания готовит предложения  по назначению сроков и экономически  целесообразного способа сноса  строений, учитывая возможности  продажи элементов конструкций  и материалов ликвидируемых строений  и коммуникаций (минимизируется  объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые  фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел  проекта создания нового объекта  может возникнуть как на этапе, когда  участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения  необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться  в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.

Рисунок 1 Жизненный цикл недвижимости как физического объекта.

 

 

 

 

 

Рисунок 2 Жизненный цикл недвижимости как физического объекта.

 

 

2. Износ объектов  недвижимости

 

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний. 

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая  целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости  объекта в целом. При выявлении  всех обозначенных видов износа говорят  об общем накопленном износе объекта  недвижимости. В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой  разницу между восстановленной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный  износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих  этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние  несущих конструктивных элементов  здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается  при строительстве и зависит  от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение  которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая  жизнь объекта заканчивается, когда  эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей  ставкой по сопоставимым объектам в  данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения  уже не вносят вклад в стоимость  объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может  отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания  его экономической жизни. Износ  в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих  рассчитать текущую (фактическую) стоимость  объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета  физического износа зданий:

- нормативный (для жилых  зданий),

- стоимостной, 

- метод срока жизни. 

Нормативный метод физического  износа предполагает использование  различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких  инструкций можно назвать "Правила  оценки физического износа жилых  зданий" ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые  Бюро технической инвентаризации в  целях оценки физического износа жилых зданий при технической  инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

 

3. Увеличение срока  жизненного цикла объектов недвижимости

 

 Курс Правительства РФ на решение социального благоустройства общества обозначился в виде грандиозной задачи ввод 140-150 млн. кв. м жилой площади в год. Среди шагов, которые нужно предпринять, В. В. Путин выделил создание индустрии быстровозводимых индивидуальных домов, развитие ипотеки и возведение социального жилья. Кроме того, по мнению премьера, необходимо ускоренно вовлекать в оборот новые земли и обеспечивать их инженерной инфраструктурой. Отметив, что отечественный строительный сектор прибавляет по 20-30% в год (в этом году планируется ввести порядка 72 млн. кв. м), премьер подчеркнул, что «есть и определенные ограничители этого роста», среди которых отставание темпов развития отрасли стройматериалов, нехватка земельных участков, устаревшие нормы и правила.

Однако проблема «ограничителей роста» заслоняет ряд более глубоких проблем, проблем содержания жилого фонда. Некоторый положительный опыт в этой области имеется. Городские многоэтажные дома и загородные коттеджи элитного класса имеют хорошо организованную систему эксплуатации, но это исключение, а на правило. В «обычном», массовом городском, пригородном и сельском жилищном хозяйстве дела обстоят хуже. С точки зрения эксплуатации возникают проблемы, требующие особого внимания и осмысления.

Ориентир на массовое обеспечение  населения жилой площадью в виде индивидуального жилищного строительства (ИЖС) т. н. экономического класса в пригородной зоне имеет ряд особенностей. Индустриализация возведения индивидуальных жилых домов, безусловно, сокращает расходы на проектирование и строительство. Предполагается, что коттеджные поселки разгрузят городскую инфраструктуру, улучшат экологическую составляющую в жизни людей, повысят комфорт за счет приближения к окружающей природе.

В то же время собственник  загородного жилого дома принимает  на себя большую, по сравнению с городской  квартирой, заботу о техническом состоянии здания, надворных сооружений и инженерных коммуникаций. Следовательно, он должен быть достаточно осведомлен в этой области, должен

 иметь соответствующие материальные и технические ресурсы. И главное — иметь возможность самостоятельно поддерживать собственное здание в исправном состоянии. На наш взгляд, это проблематично.

Зарубежный опыт демонстрирует  высокий уровень контроля органов власти над содержанием жилых зданий. В Финляндии, например, муниципальные власти активно контролируют не только своевременность проведения собственником ремонтов здания и инженерных систем, но и внедрение им новых энергосберегающих технологий. Муниципальные власти на стадии проектирования частного жилого дома выставляют жесткие условия, призванные учитывать технические и эстетические интересы окружающих собственников.

Скромный отечественный  опыт массовой коттеджной застройки экономического класса выявляет ошибки проектно-эксплуатационного характера. Например, Коттеджный поселок в г. Колпино Ленинградской области, возведенный с применением поточных методов сборки изготовленных на заводе деревянных конструкций, вызывает сомнения в эффективности последующей эксплуатации. Скученность построек из деревянных конструкций, едва «вписывающихся» в пожарные нормативы, не создает ощущения пожарной безопасности. По причине чрезмерной экономии площади земельных участков на приусадебной территории не разрешается возведение никаких построек, в том числе сараев и гаражей. Не предусмотрена посадка деревьев и крупных кустарников, разрешены только газоны и мелкие кустарники, служащие своего рода разграничивающими участки заборами. Внутри домов нет места для хранения уборочного инвентаря, минимального запаса ремонтных материалов и инструментов. Подвальные помещения отсутствуют. Фундаментом здания служит монолитная железобетонная плита во всю площадь строения. Фактически каждое здание является двухуровневой «городской» квартирой с индивидуальной крышей и наружными стенами. Возможности нормальной эксплуатации отдельно стоящего здания и приусадебной площади, выполнение мелкого ремонта и т. п. чрезвычайно ограниченны.

Курс Правительства на возрождение отечественного сельского хозяйства ориентирует специалистов на внедрение инновационных технологий по всему спектру связанных с ним проблем. Климатические особенности Северо-Западного региона во многом диктуют необходимость применения высоких технологий не только в собственно сельскохозяйственном производстве, но и в создании полноценной современной социальной инфраструктуры. В этой связи необходим комплексный экономический, технический и этико-социальный подход к организации ее эксплуатации.