Жизненный цикл недвижимости

Стремление к увеличению объемов строительства жилья  — не конечная цель, а лишь промежуточная  фаза в удовлетворении населения России жильем. Истинная цель удовлетворение потребностей населения в введенной жилой площади на определенный период времени. Продолжительность периода «жизни» жилой площади важный элемент в определении сроков насыщения площадями и расчета эксплуатационных расходов.

Жилой фонд в качестве продукта производства строительной индустрии  обладает как товар «жизненным циклом». Этапы жизненного цикла жилья, включая  составление задания на проектирование, собственно проектирование, строительство, необходимы исключительно ради главного этапа — периода эксплуатации. Реконструкция или утилизация необходимы для своевременного освобождения места для возведения нового жилья, удовлетворяющего новым требованиям «технологии жизни» человека. Возникает вопрос: на какой срок эксплуатации рассчитывается жилье? Однозначного ответа, к сожалению, нет.

В отечественной практике при планировании строящихся объектов традиционно принято ориентироваться на ввод нового объекта, в то время как ориентиром должна быть дата вывода объекта из эксплуатации. При этом если периоды проектирования, строительства и реконструкции должны тяготеть к минимизации, период эксплуатации должен быть максимально длительным. Надежность (стабильность, устойчивость), экономичность и безопасность на протяжении всего периода эксплуатации в конечном счете есть основные показатели эффективности достижения цели удовлетворение населения в жилой площади.

Представляется возможным  рассмотреть процесс эксплуатации объекта жилого фонда с точки зрения системного моделирования.

Из контекстной диаграммы  видно, что удовлетворение потребности  людей в надежном, экономичном  и безопасном жилье возможно при  выполнении определенных процедур в виде норм и правил с использованием определенных кадровых, материальных и финансовых ресурсов. Декомпозиция контекстной диаграммы показывает, что при эксплуатации здания необходимо выполнение сотен процедур. При этом количество процедур в основном постоянно и не зависит от размеров здания, а определяется количеством инженерных систем, его насыщающих. Например, наличие или отсутствие системы газификации здания добавляет или исключает процедуры, связанные с эксплуатацией газовых систем.

График планово-предупредительных  ремонтов (ППР) один из главных эксплуатационных документов, призванных гармонизировать необходимость и достаточность всего объема эксплуатационных процедур с потребными для этого ресурсами. Игнорирование выполнения графика ППР приводит к снижению безопасности и надежности систем, значительному повышению эксплуатационных расходов, в конечном счете к сокращению периода эксплуатации объекта в целом. Эти показатели, как упоминалось ранее, как правило, выпадают из поля внимания заинтересованных сторон. Анализ аварийных ситуаций на объектах ЖКХ показывает, что мелкие и средние аварии, которые составляют 85-90% аварий на инженерных системах зданий, устраняются без принятия мер к недопущению их повторения.

Исследования причин сокращения жизненного цикла объектов ЖКХ выявляют следующее:

- несоответствие кадровых ресурсов ЖКХ объемам предписываемых процедур;

- необоснованные, устаревшие требования нормативной документации в части эксплуатации инженерных объектов; недостаточная профессиональная подготовленность персонала к выполнению всего круга эксплуатационных процедур;

- отсутствие (неэффективность) систем управления качеством эксплуатации зданий, сооружений и инженерных систем;

- несоответствие обеспечения эксплуатационных служб материалами, инструментарием и оборудованием современным требованиям эксплуатации;

- низкая ответственность эксплуатационного персонала при неисполнении или ненадлежащем исполнении эксплуатационных процедур (в том числе исполнение ППР);

- равнодушие и неготовность общества к бережному отношению инженерных систем общего пользования.

В связи с этим целесообразно  на законодательном и правительственном уровне, на уровне органов регионального управления начать разработку и внедрение программ, призванных поднять на должный уровень эффективную эксплуатацию объектов ЖКХ. Необходимо обратить внимание на:

1. политику подготовки профессиональных, в первую очередь управленческих, кадров с глубоким знанием не только технических, но и экономических и управленческих дисциплин;
2. скорейший пересмотр и обновление нормативной и руководящей документации с учетом использования современных материалов и технологий проектирования, строительства и эксплуатации;
3. внесение в нормативы проектирования зданий разделов, определяющих процедуры, ресурсы и срок эксплуатации;
4. усиление ответственности за неоправданное сокращение жизненного цикла объектов ЖКХ и их элементов;
5. внедрение информационных технологий в управление эксплуатацией зданий и сооружений;
6. содействие централизации управления ЖКХ под эгидой специализированных, профессионально и технически состоятельных организаций;
7. популяризацию бережного отношения к общественному имуществу и энергоресурсам.

                                                Заключение

Исходя из всего  выше сказанного можно сделать выводы:

         Во-первых, рынок недвижимости в  России в настоящее время находится  в стадии формирования. Его развитие  отличается неравномерностью. Причинами  неравномерного развития рынка  недвижимости являются: отсутствие  до настоящего времени системной  законодательной базы в этой  сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации  о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку  недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих рынок  недвижимости тесно связан с другими  рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так  как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и  т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без  рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать  или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в  недвижимость, защищены от инфляции. Купленный  дом, квартира, земельный участок  через некоторое время можно  продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь  от этого дополнительный доход. Покупка  предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов  населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке  жилья будет способствовать ипотечное  кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и  сделается более доступным для  большинства населения.

Таким образом, следует  отметить, что эффективное совершенствование  экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное  направление и его необходимо изучать, используя отечественный  и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Список используемой литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.
2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004 г.
3. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с. – ISBN 5-7749-0045-2
4. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2003 – 422 с. – ISBN 5-901-810-04-Х
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с. – ISBN 5-8354-0024-1