Затратный подход к оцеке стоимости бизнеса

      Содержание  

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Оценка стоимости недвижимости затратным  подходом

1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости……5

1.2. Полная  восстановительная стоимость строений…………………………...8

1.3. Оценка  общего накопленного износа……………………………………...23

Глава 2. Оценка стоимости квартиры при помощи затратного подхода

2.1. Описание  объекта оценки…………………………………………………..46

2.2 Характеристика  объекта…………………………………………………….49

2.3 Расчет стоимости затратным подходом……………………………………51

Заключение……………………………………………………………………….54

Список  литературы………………………………………………………………55 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Введение 

     Продавая  предприятие необходимо объективно оценить его возможности увеличивать  свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход собственнику. Т.е. необходимо рассчитать рыночную стоимость предприятия – наиболее вероятную цену предприятия, по которой оно будет продано.

     Расчет  рыночной стоимости предприятия  можно проводить тремя принципиально  различными подходами: доходным подходом, рыночным (сравнительным) подходом и затратным (имущественным) подходом.

     В данной курсовой работе используется затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в 1-ую очередь  наличием, как правило, достоверной  исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.

     Отсутствие  необходимых условий для применения доходного и рыночного подходов обосновывает применение затратного подхода к оценке. Использование рыночного подхода ограничено отсутствием информации о продаже действующих предприятий, что не дает возможность использовать метод сделок. «Слабый» фондовый рынок ограничивает возможность применения метода рынка капиталов. А отсутствие рыночной информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому, исключает возможность использования метода оценочных мультипликаторов.

     Отсутствие  необходимой и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации и дисконтирования доходов. Ограничивает применение методов доходного подхода (метода капитализации и метода дисконтирования денежных потоков)

     Основная  цель данной курсовой работы – рассмотреть затратный подход при оценке объектов недвижимости.

     Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:

      - рассмотреть общую характеристику затратного подхода к оценке недвижимости

      - изучить полную восстановительную стоимость строений

      - рассмотреть оценку общего накопленного износа

      - провести оценку объектов недвижимости

     Объектом исследования в данной курсовой работе является применение затратного подхода к оценке бизнеса.

      Предметом исследования является применение метода при оценке объектов недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава 1. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 

2. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

 

      Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

      Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят  стоимость приобретаемого объекта  с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

      В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

      Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

      Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

      1) определение рыночной стоимости  новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

      2) определение рыночной стоимости  старых объектов недвижимости  при наличии надежной информации  для расчета износа;

      3) определение рыночной стоимости  строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

      4) определение рыночной стоимости  объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

      5) определение рыночной стоимости  объектов недвижимости, неподдающихся  оценке методами доходного подхода.

      Результаты  затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

      Затратный подход имеет большое значение для  принятия решения об экономической  целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

      Затратный подход используется для определения  оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

      Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

      Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.

      Затратный подход сложно использовать, если полностью  отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

      Если  оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется  тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.

      Затратный подход не обеспечит необходимой  надежности результата, если промежуточные  расчеты не перепроверяются рыночными данными.

      Затратный подход дает результат стоимости  объекта недвижимости с безусловным  правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

      Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

      1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

      2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

      3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

      4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

      5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

      6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

      7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

      8. Корректировка стоимости объекта недвижимости

      - на cтоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

      - на стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

      В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных участков будут подробно рассмотрены в следующем разделе курсовой работы, в данном разделе излагаются методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, а также методология определения величины общего накопленного износа. 

      1.2. Полная восстановительная стоимость строений 

      В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

      Оценка  полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

      Стоимость воспроизводства представляет смету  затрат на строительство точной копии  оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех  же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

      Теоретически  стоимость воспроизводства более  удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство  иногда сложно определить, поскольку  здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.