Затратный подход к оцеке стоимости бизнеса

 

      Устранимый  функциональный износ, вызванный отсутствием  необходимого компонента. В данном случае функциональное старение оценивается как разница между затратами на установку нового компонента и стоимостью устранения функционального старения.

      Устранимый функциональный износ, требующий замены существующего компонента. Устранимое функциональное старение компонента, имеющегося на оцениваемом объекте, обычно связано с его несоответствием стандартам данного рынка или неисправностью, ухудшающей функционирование других систем. Такой компонент требует замены или модернизации. Показателем затрат служит стоимость устранения недостатка, рассчитываемая как стоимость современного нового компонента плюс затраты на установку минус физический износ имеющегося компонента плюс чистая остаточная стоимость. Утилизационная стоимость компонента обычно соответствует затратам на демонтаж и транспортировку элемента, поэтому остаточная стоимость старого элемента обычно равняется нулю.

      Устранимый  функциональный износ, вызванный избыточной достаточностью. Данное функциональное старение связано с наличием у оцениваемого объекта компонента, превышающего рыночные требования, но не увеличивающего стоимость объекта соответствующим образом. Его можно считать устранимым, если после демонтажа избыточных компонентов стоимость объекта увеличивается, в противном случае избыточную достаточность экономически нецелесообразно устранять.

      Оценка  неустранимого функционального  старения. Неустранимое функциональное старение не подлежит устранению в силу экономической нецелесообразности. Оно обычно вызвано отсутствием, неисправностью, избыточной достаточностью компонента.

      Неустранимый  функциональный износ, вызванный отсутствием неисправностью компонента.

      Неустранимый  функциональный износ, вызванный избыточной достаточностью. Устранение данного вида функционального старения экономически нецелесообразно. В оценке влияние данного фактора на итоговую стоимость недвижимости можно устранить, если использовать при расчете полной восстановительных зданий стоимость замещения, а воспроизводства. Оценка по стоимости замещения исключает избыточные компоненты, так как они не копируются в смете. Тем не менее, необходимо рассчитать дополнительные расходы, связанные с избыточными компонентами, и вычесть их из стоимости объекта недвижимости.

      Оценка  внешнего старения. Внешнее старение — это снижение стоимости недвижимости в результате воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Они обычно неустранимы на дату оценки, однако внешнее старение может быть временным, например, избыточное предложение аналогичных объектов, отсутствие метро и др. Экономические факторы внешнего старения обычно затрагивают все объекты рынка. Некоторые факторы внешнего старения (экология или нормы зонирования) могут касаться только оцениваемого объекта.

      Факторы внешнего старения оказывают влияние как на стоимость земли, так изданий. Иногда внешнее старение может быть отнесено только к земле, в других случаях — только к строениям, поэтому при изучении рынка необходимо отделить влияние старения на стоимость земли от влияния на стоимость строений. Для этих целей можно использовать полученный посредством анализа конъюнктуры рынка данного района показатель соотношения стоимости здания и объекта недвижимости.

      Для расчета внешнего старения используют метод парных продаж и метод капитализация арендных убытков.

      Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости внешнего старения недвижимости можно применять, если оцениваемый объект приносит доход. Данная процедура выполняется следующим образом:

      1 этап. Анализ рыночной информации для оценки арендных убытков и коэффициента капитализации;

      2 этап. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в целом методом капитализации убытков;

      3 этап. Распределение общего снижения стоимости между двумя составляющими объекта: земельным участком и зданиями.

      Оценщик должен проанализировать, сохранится ли в будущем данный фактор, и степень его воздействия на величину доходов. Если он придет к выводу, что будущие арендные убытки стабильны, то стоимость внешнего старения рассчитывается методом прямой капитализации или при помощи валового рентного мультипликатора.

      Если  оценщик предполагает изменение  величины арендных убытков по годам, необходимо применять метод дисконтирования денежных потоков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава 2. Оценка имущества при помощи затратного подхода 

      2.1. Описание объекта оценки 

    Произведем  оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г.Челябинска, ул. Свободы д. 143 кв. 65.

    Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.

    Челябинск - это духовный и культурный центр Челябинской области. В городе действуют около 6 театров, филармония, балетный и хореографические студии, более 17 кинотеатров, около 5 музеев, 3 выставочных зала, училище и институт искусств.

    В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Город располагает более 24 больницами, 27 поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На территории города более 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 разнопрофильных центра, 2 госпиталя.

    Зарождение  рынка недвижимости в Челябинской области относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

    Осуществляемый  с 1992 года процесс приватизации государственной  и муниципальной собственности  способствовал развитию рынка жилья.

    Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок  жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан. На сегодняшний день в городе приватизировано около 270 тыс.квартир общей площадью более 13 млн.кв.метров.

    Для целей оценки квартир в городе анализировался рынок жилой недвижимости города как развитый. Рынок жилой  недвижимости на сегодняшний день характеризуется  ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из печатных изданий, таких как газета «Из рук в руки» и др..

    По  ценовым характеристикам город  можно разбить на несколько ценовых  зон. Это:

    Центральный район;

    Калининский район;

    Курчатовский  район;

    Советский район;

    Тракторозаводской район;

    Ленинский район

    Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города являются Калининский район, Курчатовский район; Центральный район. Самое дешевое жилье, можно приобрести в Ленинском районе.

    Цены  на вторичное жилье имеют устойчивую тенденцию к росту.

    Активное  строительство жилья ведется  в нескольких районах – калининском районе, Курчатовском районе.

    Основные  факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:

    месторасположение строительства

    материал  стен дома

    вид отделки (черновая, получистовая, чистовая)

    срок  окончания строительства

    наличие рассрочки

    продажа от заказчика - застройщика или посредника

    Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 1.

      Таблица 1

      Средние цены на рынке первичного жилья в  зависимости от района

 

    Цены  получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения  первичного жилья на рынке недвижимости г. Челябинска. Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи с экономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положительную сторону.

    Рассмотрим  ситуацию на рынке вторичного жилья  в Челябинске.

    Наблюдается спрос населения на вторичную  недвижимость.

    Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

     Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в таблице 2.

Таблица 2

Характеристика местоположения объекта оценки