Ипотечное кредитование: сущность, расчет и особенности

    В тот же период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки. Принцип, который служит: «Que prior est tempore potior est jure» — «Кто первый во времени, тот и сильнее в праве».

    В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординационным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком.

    Кроме того, вводились различные легальные  ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:

• ипотека инвестора на инвестиции;
• ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов;
• ипотека на имущество опекуна;
• ипотека жены на имущество мужа;
• ипотека церкви и т. д.

    Почти все виды ипотеки сохранились  и действуют по настоящее время  во многих странах.

    Роль  государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.

    В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей специальной записи об ипотеке в особую книгу.

    В Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под  залог имущества частным лицам.

    В период правления императора Антонина Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

    Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т. п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

    Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

    Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

    Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.⁶

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
• Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
• В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.
• В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
• В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
• И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из  сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря  на интернациональный характер института  залога недвижимого имущества, ипотека  в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

1.2. Классификация ипотечных  кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:
• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования:
• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3. По виду кредитора:
• банковские;
• небанковские.
4. По виду заемщиков:
• как субъектов кредитования:
• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм — клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.
5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.
6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам.
7. По способу амортизации долга:
• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
8. По виду процентной ставки:
• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения:
• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества⁷.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 

1	Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
2	Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12
3	Головин Ю.В. Банки  и банковские услуги в России. –  М.: Финансы и статистика, 1999.
4	Головин Ю.В. Ипотечное  кредитование жилищногостроительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики  и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
5	Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
6	Иванов В.В.Все  об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
7	Иванов В.В. Ипотечное  кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр  «Маркетинг», 2001
8	Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6
9	Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.
10	Красиков А.Жилье  в кредит.// Твой новый дом. - 2002.- № 10
11	Методические  рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.
12	Попов А.Ю.// Ипотечное  кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело. – 1999. - № 12
13	Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37
14	Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1
15	Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
16	Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001
17	Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.