Ипотечное кредитование на современном этапе

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………2

Глава 1. Теоретические аспекты  ипотечного кредитования

1.1 Сущность, понятие ипотеки………………………………………………4

1.2 Классификация ипотечных кредитов…………………………………….7

1.3 Нормативно-законодательное обеспечение  ипотечного кредитования...10

Глава 2. Ипотечное кредитование в  России на современном этапе

2.1 Рынок ипотечного кредитования  в период кризиса……………………...16

2.2 Рынок ипотечного кредитования  в период посткризисного восстановления…………………………………………………………………21

Глава 3. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования

3.1 Проблемы развития ипотечного  кредитования в России………………..26

3.2 Перспективы развития ипотечного  кредитования в России. Прогноз  развития на 2011-2012 гг………………………………………………………28

Заключение……………………………………………………………………..31

4.Практическая часть…………………………………………………………..32

Заключение практической части………………………………………………45

Список литературы……………………………………………………………..46

 

 

Введение

 

Жилье в рыночной экономике  – это наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем и в будущем страны в целом.

Однако жилищная сфера  остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет 1,5 млрд. кв. м. По официальным данным 30 млн. семей (61%) нуждаются в жилье, более 5 млн. российских семей признаны крайне нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий – это более 9% общего количества семей. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности жилого фонда) Россия заметно отстает от развитых стран: в среднем на одного россиянина приходится 20,7 кв. м жилой площади. Для сравнения: в Германии – 50, Великобритании – 62, в США – 70 кв. м [15, с. 8].

Основная часть населения  нашей страны оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения  приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета [17, с. 47].

Ипотечное кредитование – реальная возможность изменения  сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования – предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян. По мнению социологов, очень важно, чтобы жилье появлялось как можно  раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем требуют  придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Актуальность проблемы использования ипотечного кредитования с целью улучшения жилищной проблемы населения страны обосновала выбор темы курсовой работы.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования на современном этапе, анализ перспективы его развития.

Объект исследования – рынок  ипотечного кредитования в России.

Предмет исследования – отношения  между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

В соответствии с поставленной целью  определены следующие задачи:

• изучить теоретические аспекты и особенности нормативного регулирования ипотечного кредитования;
• проанализировать состояние рынка ипотечного кредитования в России в период кризиса и на современном этапе;
• изучить прогнозы развития рынка ипотечного кредитования в России

Методическая основа исследования: нормативно-правовые акты, статистические данные аналитического центра АИЖК, ЦБРФ, периодическая литература, интернет – материалы.

 

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность, понятие ипотеки

 

Ипотека – это залог  недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном  кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hуроtеkа – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно – наличие специальной доступной информации об этом праве. [9, с. 21]

Современное понятие  ипотеки возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

На сегодняшний день ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. [2, ст. 1]

Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое  установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может  быть следующее имущество [2, ст. 5]:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Субъектами рынка ипотечных  кредитов выступают:

1. система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;
2. заемщики (залогодатели) – физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;
3. кредиторы – банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;
4. инвесторы – это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;
5. компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании) [10, с. 497].

Ипотека в России выполняет  следующие функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1. непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2. продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции [7, с. 503].

Таким образом, первичный  рынок определяется взаимодействием  заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк – посредник – инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.2 Классификация  ипотечных кредитов

 

В настоящее время  разработано множество типов  ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный  кредит предусматривает выплату  кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа  и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности, которая рассчитывается по следующей формуле:

 

, (1)

 

где: Кз – коэффициент  ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком  своих обязательств);

И – сумма ипотечного кредита;

С – стоимость объекта  недвижимости.

• срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);
• процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Ипотечные кредиты с  переменными выплатами предусматривают  разную периодичность погашения  основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия [6, с. 34].

Кредиты с «шаровым»  платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

«Пружинный» кредит (с  фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредиты с участием обычно применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта.

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки. [11, с. 38].

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
• приобретение земельного участка под застройку.