Категории недвижимости

ЛЕКЦИЯ 2

КАТЕГОРИИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

1. ЖИЛОЙ ФОНД КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
2. ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
3. ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
4. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

1.ЖИЛОЙ  ФОНД КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Понятия и виды жилого фонда
2. Специфика экономических отношений в сфере жилой недвижимости. Основные направления реформы ЖКХ

 

1.1 Понятия  и виды жилого фонда 

 

Жилой фонд – это совокупность всех жилых помещений, пригодных для проживания, независимо от форм собственности.

В жилой фонд не включаются помещения сезонного и временного  проживания.

Видами  жилого фонда являются:

- частный  жилой фонд, - это фонд, построенный или приобретенный за счет своих средств и находящийся в собственности граждан и юридических лиц;

- государственный  жилой фонд, – это фонд, состоящий в государственной собственности РФ и субъектов РФ; Кроме того – ведомственный (находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий и организаций);

- муниципальный  жилой фонд – это фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также фонд , находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий и организаций;

- общественный жилой фонд – это фонд, находящийся в собственности общественных организаций;

- жилой фонд коллективной собственности – это фонд, находящийся в общей совместной или долевой  собственности разных субъектов – частных, государственных, муниципальных и др.

Конституционное право на жилище реализуется  в  следующих формах:

- по договорам социального найма по очереди; 

- вступление в различные жилищные кооперативы (жилищно-строительные);

- приобретение жилья в частную собственность (различными способами).

Граждане-застройщики  имеют право на получение  или  приобретение земельных участков для  жилищного строительства в установленном  порядке. И при этом, земельный участок, отведенный под строительство,  должен быть использован по  назначению и в установленные сроки.

 

2. Специфика экономических отношений в сфере жилой недвижимости. Основные направления реформы ЖКХ

Специфика отношений  в сфере жилой недвижимости состоит в том, что собственник этой недвижимостью:

- владеет;

- пользуется;

- и распоряжается.

При этом собственник  свою жилую недвижимость  может  – 

- сдавать в  наем, в аренду;

- отдавать в  залог;

- продавать;

- обменивать;

-  перестраивать   и совершать другие действия.

Еще одной специфической  особенностью отношений в сфере  жилой недвижимости является то, что  частная  собственность на недвижимость в жилищной сфере не имеет ограничений  по:

- количеству;

- размерам;

- стоимости;

- обеспечивается правом  неприкосновенности;

- подлежит регистрации.

Недвижимость в жилой  сфере характеризуется такими понятиями  как  - Право пользования и Право распоряжения.

Право пользования  - это эксплуатация жилого помещения для проживания граждан, т. е. носит строго целевой характер.

Право распоряжения – это право собственника  самому  определять правовое положение жилого помещения, т. е. – его отчуждение, свободу передачи другим лицам для пользования посредством договора.

Способы распоряжения жилыми помещениями  следующие:

 -  купля-продажа;

- приватизация и расприватизация;

- наем: - Наем бывает: - социальный;  коммерческий;

- обмен и мена;

- наследование;

- дарение;

- ипотека (залог);

- передача в собственность  ренты плательщика.

Следующий способ распоряжения жилыми помещениями -

- приобретение  жилья.  Жилье  можно приобретать:

- с публичных торгов;

- на аукционе.

Основные права  и обязанности собственника жилого помещения прописаны в  Ст. 30 «Жилищного кодекса РФ»  от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.

Там говорится, что «собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение и (или) в пользование  принадлежащее ему  на праве собственности жилое помещение:

- гражданину  – на основании договора –  найма; безвоздмездного пользования  или на ином законном основании;

- юридическому  лицу – на основании договора аренды  или ином законном основании».

Следующая характеристика жилого фонда:

- объекты жилого фонда имеют потребительскую и рыночную  стоимость.

 Потребительская  стоимость жилого фонда – это способность удовлетворять определенные потребности населения в процессе ее использования.

Рыночная  стоимость – проявляется через цену жилья при купле-продаже жилья, сдаче в аренду, при оценке жилья.

Какие цели и  основные направления реформы  ЖКХ?

Основная цель  реформы ЖКХ в РФ  - это создание условий для проживания, отвечающих общемировым стандартам качества. Что здесь имеется ввиду?

Самое главное  – это совершенствование системы  оплаты жилья и коммунальных услуг  и здесь же – совершенствование  системы социальной защиты населения.

 

2. ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Состав предприятия как особого объекта недвижимости

 

В состав предприятия  как особого объекта недвижимости входят:

- отдельные  объекты – это здания, сооружения, земельные участки и др.

- нематериальные  активы, которые включают права на пользование земельным участком; авторские права; права на пользование природными ресурсами;

- оборотные  средства – это деньги; сырье; материалы.

Надо отметить, что нет законодательного определения обязательного перечня элементов, который может входить в состав предприятия как имущественного комплекса.

Для того, чтобы  признать предприятие как имущественный  комплекс, предприятие должно осуществлять самостоятельно предпринимательскую  деятельность – это 

- производить  продукцию;

- выполнять  работы (оказывать какие-либо услуги).

При этом основной целью деятельности предприятия  является постоянное получение прибыли.

Правовое регулирование  приватизированных предприятий  определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению  к общим нормам Гражданского кодекса РФ о приобретении прав собственности.

В чем заключается  приватизация предприятия? При приватизации государственных и муниципальных  предприятий имущественный комплекс сохраняется, изменяется только  собственник  и правовая организационная форма.

Продажа предприятия  как объекта недвижимости отличается от продажи его акций:

- при продаже  предприятия как объекта недвижимости  объект недвижимости переходит  в собственность покупателя, которым  является акционерное общество, созданное в процессе приватизации.

- при продаже акций  акционеры приобретают только  собственность на акции, но  – не на имущество предприятия.

При реализации предприятия  как имущественного комплекса действует  такая схема.

Схема реализации предприятия  как имущественного комплекса следующая:

- заключается договор  купли-продажи предприятия и его  государственная регистрация –  в письменной форме.

В договоре купли-продажи  предприятия прописывается четко  цена приобретаемого предприятия, которая  осуществляется по соглашению сторон на основании инвентаризации  и заключения аудита. Как  правило, в установленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок и право пользования этим участком;

Следующий пункт в схеме  реализации предприятия как имущественного комплекса – это 

- передача предприятия по передаточному акту; и последний пункт схемы реализации предприятия как имущественного комплекса: - это

- государственная регистрация  права собственности покупателя  на приобретенное предприятие.

При этом, по закону, стороны  при продаже предприятия должны дважды  осуществлять государственную регистрацию:

- сначала регистрируется  договор о продаже предприятия;

- потом регистрируется  право собственности покупателя.

Если учесть, что предприятия  могут быть сложными и разнородными по своему составу,  продажа предприятий выделена в отдельный вид.

Моментом передачи предприятия  считается день подписания обеими сторонами передаточного акт.

 Право   собственности  на предприятие переходит к  покупателю только с момента  государственной регистрации этого права.

3. ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 Все  объекты  недвижимости (за исключением земли) имеют определенную продолжительность  физического срока жизни.

Есть три вида износа объектов недвижимости –

- 1. Физический  износ

-2. Моральный износ

- 3. Внешний  износ.

 

1. Физический износ объекта недвижимости – это изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными и природными факторами.

Физический  износ  может быть –

- устранимый  и 

- неустранимый.

Устранимый  физический износ – это затраты на текущий ремонт, которые должны быть меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимый  физический износ – это затраты на исправление дефекта, которые будут выше стоимости объекта, которая будет добавлена к объекту.

И далее, устранимый и неустранимый физический износ можно классифицировать по причинам, вызвавшим износ и по времени протекания.

Все виды физического  износа приводят к негативным последствиям:

- ухудшаются  отдельные потребительские и  эксплуатационные показатели объекта  недвижимости;

- увеличивается частота ремонтов и  возрастает их стоимость

Замедлить физический износ можно, если улучшить систему  технического обслуживания объекта.

-2. Моральный  износ – это износ, когда объект недвижимости не соответствует современным требованиям функциональной полезности.

Моральный износ можно подразделить на следующие подвиды:

- Устранимый моральный износ – это когда  затраты на ремонт сравнимы с величиной дополнительно полученной стоимости;

- Неустранимый  моральный износ – это уменьшение стоимости объекта, связанные с недостатком качественных характеристик;

- Функциональный моральный износ -  это изменения свойств объекта, аналогичного данному;

-  Технологический моральный износ -  этот подвид морального износа связан с изменением технологического цикла объекта недвижимости.

Что отличает моральный  износ объекта недвижимости от других видов износа – физического и  внешнего?

Прежде всего, это снижение потребительской привлекательности  объекта недвижимости, которые связаны  с устаревшей архитектурой здания, устаревшей планировкой, устаревшим инженерным обеспечением.

Моральный функциональный износ связан с расширением  функциональных возможностей у новых объектов недвижимости, аналогичных существующим.

Моральный функциональный износ объектов недвижимости приводит к тому, что  объекты недвижимости старых построек  становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют.

Технологический  моральный износ  связан с научно-техническим прогрессом, как сейчас, говорят – с инновациями. Это новые современные технологии строительства, новые конструкции, новые материалы. В конечном итоге это все приводит к снижению себестоимости  объектов недвижимости и текущих затрат на их содержание.

Как мы уже говорили моральный износ, также как и  физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости морального  износа   является сравнение затрат на ремонт с величиной  дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная  стоимость превышает затраты  на восстановление, то функциональный моральный износ является устранимым. Величина устранимого функционального морального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его  оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.