Категории недвижимости

И третий вид износа объекта недвижимости – Это

- 3. Внешний  износ.

Внешний износ - это негативное воздействие внешний среды на объект недвижимости.

В чем  проявляется внешний износ объектов недвижимости?

Внешний износ – это снижение стоимости здания под воздействием многих факторов (политических, экономических, природных).

Причинами внешнего износа могут быть:

 – «упадок района», того места, где находится объект недвижимости;

- уровень налогообложения;

- величина страховых  рисков;

- близкое расположение  к  малопривлекательным объектам (к железной дороге, промышленным предприятиям и др.);

- общая ситуация  в экономике страны, региона (занятость,  отдых, образование).

Следует различать понятие «износ», которое используется в оценочной деятельности недвижимости от понятия «амортизация», которое применяется в бухучете.

С точки зрения оценщика и бухгалтера – это разные процессы.

В бухгалтерских  документах износ – это экономический  механизм компенсации износа основных фондов, который называют амортизацией. В положении «О порядке амортизационных отчислений по основным фондам» указывается, что износ отдельных объектов определяется  линейным методом в денежном эквиваленте по формуле:

Износ отдельных объектов =

Балансовая  стоимость (первоначальная или восстановительная),

 

умноженная на     Норму амортизационных отчислений.

 

У нас в стране действуют единые нормы амортизационных  отчислений на полное восстановление.

За рубежом  – кроме российского метода применяются  еще и другие методы расчета износа объектов (кумулятивный, убывающего остатка и др.)

 

 

4. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Объекты и Субъекты земельных отношений. Состав земель, их целевое назначение.
2. Отношение собственности на землю.
3. Возникновение и прекращение прав на землю.
4. Специфика использования земли как невосполнимого природного ресурса.

 

1. Объекты  и Субъекты и земельных отношений. Состав земель, их целевое назначение.

Объектами земельных отношений являются:

- земля как природный объект;

- земля как природный ресурс;

- земельные  участки и части земельных  участков.

Что такое земельный участок?

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет:

- четкие границы;

- площадь;

- местоположение;

- правовой статус;

- и другие  характеристик, учитываемые в  Государственном земельном кадастре  РФ и Едином государственном реестре прав.

Каждому участку  земли присваивается уникальный кадастровый номер, т. е. – числовой код, который позволяет определить его местоположение на местности.

Субъектами  земельных отношений, т. е., участниками  земельных отношений являются:

- Российская Федерация;

- физические  и юридические лица РФ;

- субъекты РФ;

- муниципальные  образования;

- иностранные  физические и юридические лица, обладающие ограниченными правами.

Состав  земель, их целевое назначение.

По составу, по целевому назначению  земли подразделяются на семь категорий:

Первая категория – земли сельскохозяйственного назначения. Эти земли составляют около 40% всех земель РФ. Кроме того, к землям сельскохозяйственного назначения относятся -  земли под здания и сооружения для первичной переработки и хранения сельхозпродукции;

- Вторая категория – земли поселений. В составе земель поселений выделяются территориальные функциональные зоны;

- Третья категория – «Земли». В состав этой категории «Земля» входят земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи и др.;

- Четвертая категория – земля особо охраняемых территорий. Это около 3% российских земель. К этой категории относятся объекты государственной собственности. Они полностью или частично изъяты из хозяйственного оборота и подлежат усиленной охране.

К земле особо охраняемых территорий  относятся:

- природоохранные  – земли водоемов;

- рекреационные  земли – предназначены для  отдыха, туризма;

- земли историко-культурного  назначения – земли памятников  истории и культуры;

- земли национальных  и природных парков и др.

Пятая категория – земля лесного фонда. Эта земля составляет около 57%  территории РФ. Использование ее охраняется Земельным кодексом РФ и лесным законодательством.

Шестая  категория – земля водного фонда - Использование ее охраняется Земельным кодексом РФ и  водным законодательством.

Седьмая  категория – земля запаса. Эти земли и муниципальной находятся в государственной и муниципальной собственности. Их использование возможно, но только в случае, если они переведены в земли других категорий.

Кто наделен правом отнесения земель к той или иной категории?

Правом  отнесения земли к определенной категории обладают:

- Правительство  РФ – в отношении земель федеральной собственности;

- органы исполнительной власти  субъектов РФ;

- органы местного самоуправления.

 

2. Отношение собственности на землю.

Собственность на землю обладает следующими особенностями:

- не  существует абсолютной земельной  собственности, так как права землевладельцев ограничены законодательно;

- установлена  презумпция государственной собственности на землю, что исключает возможность существования бесхозных земель;

- существует законодательное ограничение на рыночный оборот ряда земель. В частной собственности не могут быть земли лесного и водного фондов, а также недра;

- содержание прав собственности на землю определяется  гражданским и земельным правом, с учетом лесного, водного и другого законодательства.

Собственность на земельный участок включает три  основные элемента:

- владение -  т.е. фактическое обладание землей. Здесь имеется в виду – отвод земельного участка, его охрана, заборы;

- пользование  - извлечение из земли полезных свойств или дохода. Здесь имеется в виду – свободное хозяйствование, рациональная организация территории;

- распоряжение  – это определение юридической судьбы участка. Здесь имеется в виду – изменение состава собственников земельного участка, возведение строений и др.

В Земельном кодексе РФ предусмотрены  три формы собственности на землю:

- частная  собственность  (граждан, юридических лиц);

- государственная  собственность (федеральная собственность и собственность субъектов РФ);

- муниципальная  собственность.

Собственниками  земли могут быть иностранные  граждане и юридические лица.

На земельные  участки, кроме права собственности, распространяются и другие вещные права.

Среди этих вещных  прав, кроме права собственности  на землю, можно отметить следующие:

- постоянного  бессрочного пользования;

- пожизненного  наследуемого владения.

- ограниченного  пользования чужим земельным  участком (аренда, безвозмездное пользование).

Гражданам земельные  участки в постоянное бессрочное пользование и в пожизненное  наследуемое владение больше не предоставляются. Эти права сохраняются, если оно  возникли до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Земельным кодексом РФ регулируются также вопросы права ограниченного пользования чужими земельными участками –сервитут.

 

3. Возникновение и прекращение прав на землю.

Права на земельный  участок могут возникнуть в следующих  случаях:

- на основании  решения органов власти  в результате  ходатайства о первичном предоставлении или выкупа участка на различных правах – правах собственности; постоянного бессрочного пользования; аренды; безвозмездного срочного пользования;

- Права на  земельный участок могут возникнуть  также в результате проведения  – гражданско-правовых сделок; перерегистрации полученных ранее прав и др.

Прекращение частной  собственности на землю производится в следующих случаях:

- когда собственник  осуществляет правомерные действия (продажа; обмен;  дарение);

- а также  – в случае принудительного изъятия (например, выкуп участка земли для государственных и муниципальных нужд; изъятие в связи с нецелевым использованием земли).

 

4.4 Специфика использования земли как невосполнимого природного ресурса.

 Земля –  как невосполнимый природный  ресурс имеет многофункциональное назначение, а поэтому имеет и особый юридический статус. Поэтому использование земли регулируется различными ограничениями и нормами.

Ограничения прав собственности на землю включают:

- рациональное  использование и охрану земель;

- защиту прав  и интересов других собственников,  арендаторов и пользователей  земли;

- систему зонирования;

- целевое использование  земельного участка;

- изъятие используемых  земельных участков и др.

Земельные участки  могут быть отнесены к зонам:

- жилым;

-общественно-деловым;

- производственным  и др.

По уровню хозяйственной освоенности выделяют земельные участки:

- предназначенные  для строительства;

- застроенные  земельные участки (плюс здания  и сооружения04

- занятые ветхой  застройкой и др.

Объектом  рыночных операций  могут быть различные земельные участки:

- застроенные;

- свободные  от постройки;

- находящиеся  в собственности физических и  юридических лиц;

- арендуемые  права и др.

Поскольку земля  является невосполнимым природным  объектом, большое значение имеет охрана земли. Землю охраняют:

- от разрушения;

- загрязнения;

- утраты ее  плодородия и др.

Важным вопросом при изучении правовых земельных  отношений является вопрос – землеустройства.

Землеустройство – это:

- изучение состояния  земли;

- регулирование земельных отношений;

- организация  использования, оценка и контроль  за ее целевым использованием;

- отвод в  натуре земельных участков и  др.

Вся система  сведений о земле содержится в  Государственном земельном кадастре.

Землевладение и землепользование в РФ является платным. Основными формами платы за землю являются:

- земельный  налог;

- арендная плата.

Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой налогом земельной площади, включая площадь, занятую строениями и сооружениями.

Арендная  плата  за землю – ее размер, условия и сроки прописываются в договоре.

Источником  платы за землю служит получаемый доход.