Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

 

 

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

 

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 

ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

Ярославский филиал МИИТ

 

 

Контрольная работа №1,№2

 

по  дисциплине:Экономика недвижимости

     (на транспорте)

 

Выполнила: студентка  курса 

Запольских Л.Ю.

                      Шифр 1045-п/э1209

                      г. Печора

 

 

 

 

Проверил: __________________________________

                   

 

 

г. Ярославль 2013г.

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 1

 

ВОПРОС 1 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСНОВНЫЕ ПРИНЦЫПЫ И ОСОБЕННОСТИ……………………………………………

ВОПРОС  2    АРЕДНДА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ…………..

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………23

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 2

ЗАДАЧА 1……………………………………………………………..

ЗАДАЧА 2…………………………………………………………….

ЗАДАЧА 3…………………………………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 11. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости:

основные принципы и особенности.

 

При оценке объектов недвижимости применяется  три основных метода оценки. Рыночный метод оценки основан на анализе  данных о продаже за последнее  время аналогичных оцениваемому объекту и о продающихся подобных объектов сейчас. Затратный метод  оценки объекта недвижимости определяет его стоимость, исходя из затрат, необходимых  на его восстановление или замещение. Доходный метод оценки объектов недвижимости определяет его стоимость, исходя из предполагаемого размера дохода, который будет приносить данная недвижимость в будущем.

          Доходный подход  - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде, выбранном для обоснования этих доходов. Доходный метод оценки объектов недвижимости определяет его стоимость, исходя из предполагаемого размера дохода, который будет приносить данная недвижимость в будущем.

Технология  доходного подхода следующая:

1)   устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период  в течение которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости.

2)  рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход.

3)    полученный чистый доход с применением специальных технологий, как то дисконтирование денежных потоков цены на данную оценку. Полученный результат и будет являться стоимостью объекта оценки полученной с помощью доходного подхода.

Достоинства данного подхода: достаточно высокая и обоснованная точность. Как правило у доходного подхода отсутствуют ограничения в применении.

Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема 

динамика  экономической среды, в которой  функционирует объект оценки, существенным образом результаты доходного подхода зависят от исходной информации.

Доходный  подход применяется для обоснования  рыночной и инвестиционной стоимости. Оценивает недвижимость, как текущую стоимость будущих доходов или денежных потоков, которую приносит и будет приносить эта недвижимость. В результате, доходный подход учитывает качества и количество дохода, который будет приносить эта недвижимость, а также те риски, которые связаны с этой недвижимостью.

Доходный  подход используется при определении  инвестиционной и рыночной стоимости. В рамках доходного подхода применяются  следующие 2 метода:

1. метод прямой капитализации дохода

2. метод дисконтирования денежный потоков

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания. 
Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. 
В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения. 

Данный принцип характеризует  точку зрения рынка на стоимость  объекта. Исходя из этого принципа можно  определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. 
Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения. 

Этот принцип характеризует  точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую  стоимости аналогичного объекта  одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется  на данные анализа соответствующих  покупателей аналогичных объектов. 
Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

Метод капитализации  дохода в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение  длительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут  постоянными).

В отличие  от оценки недвижимости, в оценке бизнеса  данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний  величин прибылей или денежных потоков  характерных для большинства  оцениваемых предприятий.

Существует  ряд разновидностей метода в зависимости  от принятой базы дохода. Например, можно  выделить капитализацию:

чистой прибыли (после уплаты налогов);

прибыли до уплаты налогов;

фактически  выплаченных дивидендов;

потенциальных дивидендов и т. д. 

Применение  метода капитализации доходов обычно предусматривает такие основные этапы:

1.   Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2.   Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3.   Расчет ставки капитализации.

4.   Определение предварительной величины стоимости.

5.   Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6.   Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Метод дисконтирования  денежных потоков

          Рыночная оценка бизнеса во  многом зависит от того, каковы  его перспективы. При определении  рыночной стоимости бизнеса учитывается  только та часть его капитала, которая может приносить доходы  в той или иной форме в  будущем. При этом очень важно,  когда именно собственник будет  получать данные доходы и с  каким риском это сопряжено.  Все эти факторы, влияющие на  оценку бизнеса, позволяют учесть  метод дисконтирования денежных  потоков (далее — метод ДДП).

Определение стоимости бизнеса методом ДДП  основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес стоимость, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод  оценки считается наиболее приемлемым с учетом инвестиционных мотивов, поскольку  любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в  конечном счете покупает не набор  активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей  и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благо, состояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги.

Метод дисконтирования  денежных потоков может быть использован  для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости  предприятия. Применение данного метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся  на стадии стабильного экономического развития. Метод ДДП в меньшей  степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости  бизнеса может быть фактом для  принятия управленческих решений). Следует  соблюдать разумную осторожность в  применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и  многообещающих.

Метод дисконтирования  денежного потока (ДДП) — трудоемкий и многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует  от оценщика высокого уровня знаний и  профессиональных навыков, так как  метод ДДП во всем мире признан  наиболее теоретически обоснованным методом  оценки рыночной стоимости действующего предприятия. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных  и средних предприятий этот метод  применяется в 80 – 90% случаев. Главное  достоинство метода ДДП состоит  в том, что он единственный из известных  методов оценки, основанный на прогнозах  будущего развития рынка, а это в  наибольшей степени отвечает интересам  инвестиционного процесса. Метод  капитализации прибыли применяется  в оценке бизнеса значительно  реже, как правило, для оценки мелких предприятий.

 

 

 

Принципы  оценки объектов недвижимости

          Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов  – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися  оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с                 землей) и его улучшением; 
3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое  место занимает обобщающие принципы оценки объектов недвижимости – принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно  оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько  принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка  недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип  может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные  группы принципов лишь отражают тенденцию  экономического поведения субъектов  недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

 

1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость  обладает стоимостью только в том  случае, когда она может быть полезна  потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости –  это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую  за другой соответствующий или вновь  построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в  так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие  вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что  стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой  приобретения аналогичного объекта.

Полезность  объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих  выгод (ожидание доходов). Оценочный  «принцип ожидания» говорит о  том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость  всех будущих доходов и учитывать  постоянный рост этой стоимости под  влиянием увеличения спроса и ограничения  предложения.

 

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

–остаточной продуктивности иземли;

–предельной продуктивности (принцип вклада);  

–возрастающего и уменьшающего дохода;

– сбалансированности;                         

– экономического размера;

– экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью: 
• труд как фактор производства, который должен компенсироваться   заработной платой,

• капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

• предпринимательская  деятельность, которая должна компенсироваться прибылью, 
• земля, которая компенсируется рентой.