Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

 

Решение

 

1) Потенциальный  валовой доход PGI зависит от  следующих факторов: арендной платы  за 1 м2 (rB) и полезной площади здания (SB):

PGI = rB ∙ SB ∙ 12;

PGI = 27,0 ∙  1500∙ 12 = 486000 тыс. руб.

2) Действительный  валовой доход определяем по  формуле:

EGI = PGI ∙ k;

где k = 0,95 - коэффициент  заполняемости здания (доля сданных  в аренду площадей);

EGI = 486000 ∙  0,95 = 461700тыс. руб.

3) Общие операционные  расходы по эксплуатации торгового  центра определяются по формуле:

COE = c ∙ SB ∙ 12;

где с = 14300 - операционные расходы на 1 м2 площади, тыс. руб.;

СОЕ = 14300 ∙ 1500∙ 12 = 257400 тыс. руб.

4) Чистый  операционный доход от здания  может быть определен как разница  между действительным валовым  доходом и операционными расходами  (с отчислениями на капитальный  ремонт):

NOI = EGI - (COE + W); где

EGI – действительный  валовый доход,

COE- общие  операционные расходы по эксплуатации  торгового центра,

W - отчисления  на капитальный ремонт - 2% от действительного  валового дохода.

W = EGI ∙ 0,02; W = 461700 ∙ 0,02 = 9234 тыс. руб.

NOI = 461700 - (257400+ 9234) = 213534 тыс. руб.

5) Стоимость  объекта определяется по формуле:

,

где R - коэффициент  капитализации, который учитывает  получение прибыли на вложенный  капитал и выражает взаимосвязь  между ежегодным доходом, который  приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта.

Коэффициент капитализации определяется как  среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного  дохода от каждого сопоставимого  объекта на цену его продажи.

R=(650/3000+700/2500+910/3500)/3=0.2522

V = 213534 / 0,2522 =846685,17 тыс.руб 

 

Рыночная  стоимость торгового центра , рассчитанная по методу прямой капитализации составляет  - 846685,17 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 3

 

Инвестор  рассматривает проект организации  бизнес-центра на базе существующего  здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать  и соответствующим образом оборудовать.

Определить  текущую рыночную стоимость объекта  недвижимости методом дисконтирования  денежных потоков, используя приведенные  ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости.

                                           

Исходные  данные 

Таблица 1

Наименование показателя
Затраты на ремонт и оборудование здания, тыс. руб.,                                        IC	3900
Полезная площадь бизнес-центра, м2,                                                                                                     SB	3800
Арендная плата за 1 м2 полезной площади в месяц в аналогичных бизнес- центрах, тыс. руб.,                                                                                                    rB	24,0
Период коммерческого использования, годы ;	5 лет
Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в 1-ый год эксплуатации на 1 м2 полезной площади в месяц, руб.,                                                                                                                                                                   COE	7240

 

Арендная  плата за 1 м2 полезной площади в аналогичных бизнес-центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год.

Коэффициент заполняемости (k) в первый год использования  подобных зданий составляет 0,5; во второй - 0,75; в третий - 0,8; в четвертый  и пятый - 0,95.

Коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет -0,3.

Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра имеют тенденцию к росту на 3% в год.

Ставка дисконтирования  по данным рынка определена на уровне 20% для первого года коммерческого  использования; 22% - для второго года; 24% - для третьего года; 25% - для четвертого года и 27% для пятого года.

 

Решение

 

Метод дисконтирования  доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых  инвестором. Будущие доходы включают в себя:

-доходы от  эксплуатации объекта недвижимости  на протяжении срока владения;

-денежные  поступления от продажи имущественного  объекта в конце срока владения.

          Текущая стоимость недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектом недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им.

Дисконтирование означает расчет текущей стоимости  прав на получение будущих доходов.

1) Рассчитываем  стоимость арендной платы за 1 м2, которая имеет тенденцию к росту на 5% в год:

1 год: 24,0 тыс.  руб.;

2 год: 24,0 ∙  1,05 = 25,2 тыс. руб.;

3 год: 25,2 ∙  1,05 = 26,46 тыс. руб.;

4 год: 26,46 ∙  1,05 = 27,51тыс. руб.;

5 год: 27,51 ∙  1,05 = 28,89 тыс. руб.

2) Определяем  потенциальный валовой доход:

PGI = rB ∙ SB ∙ 12;

1 год: 24,0 ∙  3800 ∙ 12 = 1094400 тыс. руб.;

2 год: 25,2 ∙  3800 ∙ 12 = 1149120 тыс. руб.;

3 год: 26,46 ∙3800 ∙ 12 =1206576 тыс. руб.;

4 год: 27,51 ∙3800 ∙ 12 = 1254456 тыс. руб.;

5 год: 28,89 ∙3800 ∙ 12 = 1317384 тыс. руб.

3) Определяем  действительный валовой доход:

EGI = PGI ∙ k;

где k - коэффициент  заполняемости здания;

1 год: 1094400  ∙ 0,5 = 547200 тыс. руб.;

2 год: 1149120 ∙  0,75 = 861840 тыс. руб.;

3 год: 1206576  ∙ 0,8 =  965261 тыс. руб.;

4 год: 1254456  ∙ 0,95 =1191733 тыс. руб.;

5 год: 1317384  ∙ 0,95 = 1251515 тыс. руб.

4) Находим  операционные расходы на 1 м2 полезной площади в месяц, которые ежегодно увеличиваются на 3%:

1 год: 7,24 тыс.  руб.;

2 год: 7,24 ∙  1,03 = 7,457 тыс. руб.;

3 год: 7,457 ∙  1,03 = 7,681 тыс. руб.;

4 год: 7,681 ∙  1,03 = 7,911 тыс. руб.;

5 год: 7,911 ∙  1,03 = 8,148 тыс. руб.

5) Определяем  операционные расходы по эксплуатации  бизнес-центра:

COE = c ∙ SB ∙ 12

1 год: 7,24 ∙   3800 ∙ 12 = 330144 тыс. руб.;

2 год: 7,457 ∙  3800 ∙ 12 = 340039 тыс. руб.;

3 год: 7,681 ∙  3800 ∙ 12 = 350253тыс. руб.;

4 год: 7,911 ∙  3800 ∙ 12 = 360742 тыс. руб.;

5 год: 8,148 ∙  3800 ∙ 12 = 371549тыс. руб.

6) Определяем  чистый операционный доход от  здания:

 

1 год: 547200 - 330144 = 227056 тыс. руб.;

2 год: 861840 - 340039 = 521801 тыс. руб.;

3 год: 965261 –  350253 = 615008тыс. руб.;

4 год: 1191733 - 360742= 830991 тыс. руб.;

5 год: 1251515 - 371549= 879966 тыс. руб.

 

7) Определяется  дисконтированный денежный поток:

DCF =  ,

где i - ставка дисконтирования, выраженная в единицах;

n - номер  анализируемого года.

1 год: 227056/(1+0,2)=189213 тыс.руб.

2 год: 521801/(1+0,22)2=350578,47 тыс. руб.

3 год: 615008/(1+0,24)3=322563,86  тыс. руб.

4 год: 830991/(1+0,25)4=340373,91  тыс.руб

5 год: 879966/(1+0,27)5=266346,68  тыс.руб.

 

тыс. руб.1469075,92

8) Определяем  текущую стоимость перепродажи  здания (реверсии) в конце срока  его коммерческого использования:

PVr = 

где DCF5 - дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года;

R - коэффициент  капитализации.

PVr = 266346,68 /0,3=887822,26 тыс.руб

9) Находим  текущую рыночную стоимость объекта:

V = - IC +  +PVr,

где IC - первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и  оборудование здания).

V = - 3900 + 395146,66 + 1469075,92= 1860322,58 тыс. руб.

 

 

Расчет стоимости  здания методом дисконтирования  денежных потоков.

                                                                                                  Таблица 2

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1	2	3	4	5
Полезная площадь здания, м2	3800
Арендная плата за 1м2 полезной площади здания	24,0	25,2	26,46	27,51	28,89
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.	1094400	1149120	1206576	1254456	1317384
Коэффициент заполняемости	0,5	0,75	0,8	0,95	0,95
Действительный валовой доход, тыс. руб.	547200	861840	965261	1191733	1251515
Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1 м2 полезной площади в месяц, тыс. руб.	7,24	7,457	7,681	7,911	8,148
Операционные расходы, тыс. руб.	330144	340039	350253	360742	371549
Чистый операционный доход, тыс. руб.	227056	521801	615008	830991	879966
Ставка дисконтирования, %	20	22	24	25	27
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	189213,0	350578,47	322563,86	340373,91	266346,68
Первоначальные инвестиции, тыс. руб.	3900
Текущая стоимость перепродажи (реверсии здания), тыс. руб.	887822,26
Рыночная стоимость бизнес-центра, тыс. руб.	1860322,58