Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

4. мнимая сделка, совершаемая  без намерения создать юридические  последствия  (дарение недвижимости  с целью укрытия от конфискации);

5. притворная сделка, в отличие от мнимой, направленная  на достижение юридических последствий,  но не тех, которые вытекают  из этой сделки ( купля-продажа  прикрывается дарением и т.д.) иными словами, заключенная с  целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.

Недействительной сделка - может быть признана абсолютно недействительной (ничтожной) или относительно недействительной (оспоримой).

В первом случае сделка недействительна  непосредственно в силу закона, и  ничто не может восстановить ее юридическую силу; во втором - она сохраняет силу, если не оспорена в суде или арбитражном суде, где может быть признана недействительной.

Признание недействительности влечет реституцию (одностороннюю или многостороннюю), а также обязанность виновника возместить убытки другой стороне (сторонам).

Сделка с  залогом - такая, по условиям которой, один контрагент выплачивает другому в момент заключения сделки сумму, определенную договором между ними, в качестве гарантии исполнения своих обязательств. Сделки с залогом делятся, в свою очередь, на сделки с залогом на покупку, в которых плательщиком залога является покупатель, и сделки с залогом на продажу, в которых плательщиком залога является продавец.

                  

5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

 

  Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:

          Вид                                           Тип

 Законодательный:     Действительные - как юридический факт

                               Недействительные  (т.е. незаконные: ничтожные, оспоримые);

  Количество сторон:   Одно, двух, многосторонние

 Форма совершения:  Письменные, нотариально удостоверенные и                  

                                  зарегистрированные в Государственном органе регистрации

                                        Простая письменная зарегистрированная  в Гос. реестре

  Место совершения:      Организованный рынок (конкурс, аукцион)

                                             Неорганизованный 

  Способ заключения:    Лично

                                           По доверенности

  Обязанности сторон:    Возмездные (встречное удовлетворение),

                                            Безвозмездные

  Обязательства сторон: Коммуникативные (объем определен),

                                           Условные (с отменительным,  с отлагательным) 

          Основные виды сделок: купля-продажа, дарение, наследование, обмен, хозяйственное ведение и оперативное управление, страхование, траст, аренда, лизинг, залог, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, рента, концессия, приватизация государственных объектов, вклад в уставной капитал АО и других организаций.

           Сделки с недвижимостью совершаются в письменной форме, путем составления единого документа содержащего: реквизиты сторон, содержание сделки, условия сделки и т.д.; должен быть нотариально удостоверен (в предусмотренных законом случаях), а подписи юридических лиц заверены печатями; зарегистрирован в учреждениях Государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения объектов.

          С введением  в действие Гражданского кодекса  РФ и закона о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ренты - продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса РФ).

         Отмена  нотариальной формы сделок формы  купли-продажи  и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574) нежелательно сказывается  на общем уровне законности  на рынке недвижимости.

         Все сделки  подлежат Государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 года выступает как единственное доказательство существования прав на объекты, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (гл. 21). Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

       Факт регистрации и возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество удостоверяется  выдачей свидетельства, а на документах выражающих содержание сделки делается специальная надпись.

       Одними  из самых распространенных преступлений на рынке недвижимости являются различные виды мошенничества (фальсификации, подделки документов, подписей, продажа нескольким лицам, продажа незаконно присвоенного имущества, обман при расчетах и т.д.

          

                      5.3 . Основные виды,  особенности и составные части договора

               Договор:

1. соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (разновидность сделки).

2. гражданское правоотношение, возникшее из договора,

3. документ, в котором изложено содержание (условия) договора, заключенного в письменной форме.

        Заключение договора - позволяет учесть особенности взаимоотношений сторон, согласовать их индивидуальные интересы, а также создает юридические гарантии для его участников. Одностороннее изменение условий договора не допускается, а их нарушение влечет обязанность возместить причиненные убытки.

         Существуют следующие виды договоров:

Консенсуальные - когда достаточно соглашения сторон.

         Реальные - помимо соглашения сторон необходима фактическая передача имущества, являющегося предметом договора (например, перевозка, заем).

Возмездные договоры: каждый из участников договора получает то или иное благо: имущество, деньги, услуги, права.

Безвозмездные - договор могут быть дарение, наследство и т.п.

Окончательный договор наделяет стороны правами и обязанностями, направленными на достижение интересующих их целей, и определяет все условия договора.

Предварительный договор порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем или дополнительно согласовать некоторые его условия (количество, цену и т.п.).

Отрытый договор такой, в котором согласованы существенные условия, а менее важные остались открытыми для обсуждения или не оговариваются.

Если договор содержит несколько  не зависящих одно от другого обязательств, его называют делимым, в противном случае - неделимым.

Договорный процесс начинается с направления контрагенту предложения заключить договор (оферты). Согласие с офертой именуется акцептом и его получение принято считать заключением договора.

По форме заключения договоры делятся: на нотариально удостоверенные и договоры в постой письменной форме.       

              Для признания договора действительным необходимы обязательные сведения, содержащиеся в документе, т.е.: наименование и дата составления документа; название и адрес предприятия (организации), составляющего документ; стороны, участвующие в договоре; мотивы и его содержание; параметры объекта недвижимости (в натуральном и стоимостном выражении); подписи ответственных лиц.

         Отсутствие одного или нескольких реквизитов в случаях, влечет недействительность или оспоримость документа.

         Состав договора:

          1. Преамбула.   (лат. идущий впереди).

Вводная или вступительная часть правового акта или договора, в которой излагаются цели и задачи данного акта, условия, обстоятельства и мотивы, послужившие поводом для его принятия.

         2. Предмет договора. Содержит реквизиты сторон (Ф.И.О., паспортные данные), участвующих в совершении операции; параметры недвижимости (в натуральном и стоимостном выражении).

         3. Цена и порядок расчетов.  Оговаривает денежное выражение стоимости объекта недвижимости или обязательства произвести платеж за проданный объект недвижимости - одно из существенных условий договора. Используется в т.ч. для определения суммы договора или денежного обязательства возместить убытки или уплатить неустойку (в случаях, когда сторона нарушила договор или причинила ущерб).

          4.Срок и условия передачи объекта. 

         Содержит подробную информацию о сроках и условия передачи объекта.

          5.Права, обязанности и ответственность  сторон.

          Обоснованно излагаются  права,  обязанности и ответственность  сторон, отношения в случаях невыполнения  отдельных обязательств.

          6.Форс-мажорные обстоятельства. 

         Разъясняют взаимоотношения при возникновении чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств, результатом которых явилось невыполнение условий договора.

         К непреодолимой силе относят  стихийные бедствия: землетрясения,  наводнения или иные обстоятельства, которые невозможно предусмотреть или предотвратить.

           Во всех гражданско-правовых системах непреодолимая сила является обстоятельством, освобождающим от ответственности.  

          7. Заключительные положения.   Включают положения неотражённые в договоре и требующие дополнительных разъяснений.

          8. Дополнительные условия. При включении в договор являются неотъемлемой частью и могут существенно менять условия договора.

        Для обеспечения исполнения обязательств устанавливаются дополнительные меры, которые побуждают стороны к точному и реальному исполнению обязательств, это: неустойка, залог, задаток, поручительство и гарантия.

        Цель обязательств - компенсировать (полностью или частично) убытки, понесенные одной из сторон в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств другой стороной. 

        Если обязательство не исполняется  добровольно, кредитор может применить  меры принуждения (путем обращения  в суд или арбитражный суд).

        Передача проданного объекта  недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанном обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ).

        Неустойка - способ обеспечения исполнения обязательства по закону (законная неустойка) или договору (договорная неустойка), определяется денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств. 

        Понятие "неустойка" включает виды: "пеня" и "штраф". Фиксируется в твердой сумме, в процентах к сумме неисполненного обязательства или в форме дополнительной платы (повышенного тарифа).

         Различают 4 вида неустойки:

1) зачетную (засчитывается при взыскании убытков);

2) исключительную (ее взыскание исключает взыскание убытков);

3) штрафную (взыскивается наряду с убытками);

4) альтернативную (потерпевшая сторона вправе потребовать взыскания либо неустойки, либо убытков). 

Изменение и расторжение  договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно при:

1. Условия изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

        2. Стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, при этом договор может быть расторгнут.

        3. Расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств (суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора).

        4. Изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ГК РФ).

 

Тема 6.Ипотека, приватизация,  и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости

   6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)

               Приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.