Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

         Приватизация государственного и муниципального имущества - возмездное отчуждение (купля-продажа) находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц.  

               Главные цели приватизации:

1) повышение эффективности   предприятий и экономики в целом;

2) развитие рыночных  отношений;

3) привлечение инвестиций, в том числе иностранных. 

            Экономическое обоснование приватизации состоит в повышении эффективности деятельности компании под руководством частных владельцев.          

         Однако, повышение эффективности наблюдается не во всех случаях и только в при одновременном усилении конкуренции. 

             Законом РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года N 784З:

       1. Установлено,  что приватизации не подлежит  имущество, выведенное законодательно из оборота, а также имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Например, имущество органов власти, недра, лесной фонд, оборонные и атомные объекты и др.

       2. Приватизация  недвижимости является одним  из направлений деятельности  федеральных и региональных органов власти по управлению государственным имуществом и осуществляется в плановом порядке.

         Министерство имущественных отношений, как федеральный орган по управлению государственным имуществом, осуществляет единую государственную политику в области приватизации государственного имущества. 

       Продажу  государственной недвижимости осуществляют  специализированные государственные учреждения (фонды имущества РФФИ), которые создаются на уровне Федерации и в субъектах Российской Федерации.

Правительство РФ ежегодно утверждает прогнозный план (программу) приватизации имущества. Такой же порядок в субъектах Федерации.

        Информационное сообщение о продаже объекта недвижимости публикуется в средствах массовой информации. В нем указывается: характеристика имущества, способ приватизации и начальная цена, условия конкурса (при продаже на конкурсе), другая информация.

           Покупателями государственной недвижимости  могут быть любые физические и юридические лица, в уставном капитале которых государственная доля не превышает 25 процентов.

 

7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.

        Способы приватизации недвижимости:

1. продажа недвижимости на аукционе или на конкурсе;

2. продажа имущества посредством публичного предложения;

3. продажа имущества без объявления цены;

4. внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

         На аукционе продаются объекты недвижимости в случае, если их покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении продаваемых объектов. Право собственности переходит к покупателю, предложившему в ходе торгов наиболее высокую цену за объект. С победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

            Посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион был признан несостоявшимся. При этом снижается цена предложений.

           Продажа без объявления цены (если первые два не прошли), осуществляется посредством анализа предложений  претенденты о цене на такое имущество. .

           Конкурс - способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение условий (социальных, инвестиционных и т.д.) по отношению к объекту недвижимости.

            Социальные условия конкурса могут предусматривать:

- сохранение определенного  числа рабочих мест или создание  дополнительных;

- переподготовку или  повышение квалификации работников;

- сохранение системы  охраны труда и здоровья работников;

- ограничения на смену профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;

- реализация мероприятий  по охране окружающей среды  и здоровья граждан. 

         Инвестиционные условия конкурса могут предусматривать:

- мероприятия по реконструкции  объекта приватизации, приобретению  оборудования, модернизации, расширения  производства и т.д.;

- обязательства по  погашению задолженности перед  бюджетами различных уровней;

- обязательства по  протекционизму в отношении российских  производителей.

           Инвестиционная программа разрабатывается в форме бизнес-плана и включает:

- характеристику состояния  объекта недвижимости;

- проект реконструкции  в т.ч. проектно-сметная документация;

- оценку экономического  положения объекта;

- проект модернизации  объекта;

- расчеты технико-экономических  показателей;

- источники и объемы  инвестиций;

- определение размера  уставного капитала ОАО, с указанием  потенциальных учредителей и  их долей в уставном капитале.  

        Оценка имущества подтверждаются расчетами. С победителем конкурса заключается договор купли-продажи.

          Государственная и муниципальная недвижимость может вноситься в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ при их учреждении, а также в порядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставных капиталов ОАО. Предварительно определяется стоимость этих объектов.

     Законом определены особенности приватизации следующих объектов:

- земельных участков, на которых расположены приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости;

- имущественных комплексов унитарных предприятий;

- объектов культурного наследия;

- объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

           Приватизация объектов недвижимости, в том числе имущественного комплекса унитарных предприятий, осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков, на которых они расположены. По желанию собственника земельный участок может предоставляться в аренду на срок до сорока девяти лет.

         Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка может приниматься решение об установлении публичных сервитутов.

Цена выкупа земельных  участков устанавливается по специальным методикам.

        До разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих участках объектов недвижимости.

          Продажа имущественного комплекса унитарного предприятия может осуществляться любым из указанных выше способов. После исполнения покупателем условий договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия с покупателем подписывается передаточный акт.

      Объекты культурного наследия могут приватизироваться любым из указанных способов при условии обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

        Объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры, спорта) и коммунально-бытового назначения могут приватизироваться отдельно или в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Обязательным условием приватизации является сохранение их назначения в течение установленного срока.

           Ограничена на приватизация объектов соцкультбыта, в том числе объектов органов соцзащиты населения, детских оздоровительных комплексов, объектов, предназначенных для обслуживания нужд населения соответствующих поселений.

         Недвижимость в оперативном управлении, может продаваться только на аукционе и конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями.

          Начальная цена (цена продажи) на недвижимое имущество определяется по результатам оценки независимых оценщиков.

 

       7.3..  Национализация и  деприватизация недвижимого имущества

             Мировой опыт показывает, что  приватизационные процессы  сменяются  процессами национализации т.е. обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Так во Франции за последние 60 лет были проведены три широкомасштабные национализации.  Многократно проводилась национализация в Англии,  Италии и др.     

         Деприватизация (разновидностью национализации) - обращение в государственную собственность ранее приватизированного имущества.

         Пример: деприватизация черной металлургии в Великобритании в 1967 году.

         Цели национализации:

1) сохранение предприятий  и других объектов, имеющих стратегическое государственное значение;

2) обеспечение экологической безопасности страны;

3) защита потребителей  от злоупотреблений производителей;

4) осуществление структурной  перестройки народного хозяйства; 

5) пресечение незаконного  перевода прибылей за границу. 

       При нарушении законности может применяться принудительный способ деприватизации, т.е. отчуждение имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, в пользу государства с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном законодательством страны (в России - ст. 239-243, 306 ГК РФ), либо без возмещения - в качестве карательной меры.

        Добровольный способ национализации и деприватизации осуществляется по инициативе граждан и юридических лиц - собственников имущества.

     Пример:     По оценке счётной палаты, от приватизации 145 тыс. предприятий бюджет страны за десять лет получил 9,7 млрд. долларов (66,9 тыс. долл), примерно столько сколько за год оставляют российские туристы за границей.

Контрольные вопросы

1. Что понимается под  приватизацией недвижимости с точки зрения экономических отношений? 2. Какие экономические цели преследует приватизация государственной недвижимости? 3. В чем специфические особенности приватизации отдельных объектов недвижимости? 4. Перечислите способы приватизации объектов недвижимости. 5. В чем проявляется плановость приватизации недвижимости? 6. Как определить эффективность приватизации объектов недвижимости?

 

7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества

 

              Аренда это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование объектами недвижимости (здание, помещение, предприятие, земля, природные ресурсы, другое имущество).

            Сущность аренды  - в предоставлении одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) товара в исключительное пользование на установленный срок за определенное вознаграждение на основе договора аренды.

           Правом сдачи имущества в аренду обладает собственник имущества или лицо, уполномоченное на это законом или собственником.

          Арендодатель - это собственник имущества, сдающий его в аренду, в том числе иностранные юридические лица и граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

          Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное лицо или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

            Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но с согласия собственника.    

              Государственное имущество, не находящееся в хозяйственном ведении, сдается в аренду Министерством имущественных отношений и его территориальными органами.,

             Государственные образовательные  учреждения могут сдавать в  аренду закрепленные за ними  объекты недвижимости с согласия  Ученого совета с использованием  полученных средств на развитие  учебного процесса.

               Арендодателями природных объектов выступают:

1. земельных участков - собственники, в том числе граждане;

2.. участков недр - уполномоченные  государственные органы;

3. участков лесного  фонда - лесхозы, заповедники и  другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства по согласованию с местными органами власти (субаренда запрещена); .

4. водных объектов - органы  исполнительной власти субъектов РФ.

         Оставаясь собственником, арендодатель передает другому физическому или юридическому лицу - арендатору право владения и пользования имуществом, сохраняя за собой право распоряжения.

         Арендатор использует взятое в аренду имущество в целях предпринимательской деятельности, присваивает полученную продукцию и плоды этой деятельности, распоряжается полученными доходами. Аренда недвижимости выступает как частный случай товарно-денежных отношений.