Недвижимость

   Функции рынка недвижимости. Рынок недвижимости оказывает большое воздействие  на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (приложение Л, рисунок Л.3).

   Одна  из главных функций рынка –  установление равновесных цен, при  которых платежеспособный спрос  соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет  место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство.

   Регулирующая  функция состоит в том, что  рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса.

   Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

   Функция санирования – это очищение экономики  от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

   Информационная  функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

   Посредническая  функция выражается в том, что  рынок выступает в качестве совокупного  посредника и места встречи множества  независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риэлторы, оценщики, агенты, брокеры и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

   Стимулирующая функция в конечном счете выступает  в форме экономического поощрения  прибылью продуктивного использования  достижений научно-технического прогресса  в создании и использовании недвижимого  имущества.

   Инвестиционная  функция – рынок недвижимости, это – привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

   Социальная  функция проявляется в росте  трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда  граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

   Субъекты  рынка недвижимости. Участниками  субъектно-объектных отношений в  сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные  образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

   В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и  муниципальной исполнительной власти: бюро технической инвентаризации, органы Роскомзема, учреждения Министерства юстиции РФ, Комитеты по управлению государственным имуществом, Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

   Функционирование  рынка недвижимости обеспечивают также  профессиональные его участники: риэлторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры  и другие посредники. Риэлтор —  это лицо, которое занимается предпринимательской  деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом.

   Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными  предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них (совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена и т.д.).

   В зависимости от позиции на рынке  недвижимости всех его участников можно  условно объединить в три группы:

   а) продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

   б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

   в) обслуживающие – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

   Активные  участники рынка недвижимости –  инвесторы, которые могут выступать  в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные  функции.

   Субъектами  инвестиционной деятельности на рынке  недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

   По  статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные (рисунок 5).

Рисунок 5 - Виды инвесторов по их статусу

 

      1.5 - Основные принципы оценки недвижимости

   Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рисунок 6):

   1 группа: принципы, основанные на  представлениях потенциального  собственника;

   2 группа: принципы, вытекающие из  процесса эксплуатации недвижимости;

   3 группа: принципы, обусловленные действием  рыночной среды;

   4 группа: принцип лучшего и наиболее  эффективного использования.

     Рисунок 6 - Принципы оценки недвижимости

   Первая  группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который  означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить  потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

   В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения  доходов или других выгод от использования  объектов недвижимости, а также от престижности.

   Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

   С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

   С позиций затратного подхода за продаваемый  объект недвижимости нецелесообразно  платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

   С точки зрения доходного подхода  стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной  полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

   Принцип замещения означает, что при наличии  определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом  будут пользоваться объекты с  наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя.

   Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

   Вторая  группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

   Принцип вклада – для оценки стоимости  объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его  важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

   Доходность  объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок  незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента.

   Принцип вклада часто используется для определения  излишних или недостающих улучшений  при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

   Особое  положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

   Земля имеет остаточную стоимость и  приносит доход только тогда, когда  имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (таблица 3).

   Таблица 3 - Компоненты недвижимости и формы  их компенсации

   Остаточная  продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно  увеличивается, если оно позволяет  получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

   Например, максимизация денежной выручки достигается  тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому числу автомобилистов.

   Минимизация затрат – потенциальный собственник  складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом  с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.

   Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать  или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

   Принцип сбалансированности – для каждого  типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание  которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

   При рассмотрении возможных вариантов  повышения эффективности использования  объекта недвижимости необходимо учитывать  принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.