Недвижимость

   Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

   Характерная черта недвижимости заключается  в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.

   Третья  группа принципов оценки, обусловленных  действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

   Принцип спроса и предложения означает, что  цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между  растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

   Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

   Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются  посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

   Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.

   Принцип соответствия состоит в том, что  максимальная стоимость объекта  недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него.

   Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

   Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

   Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

   Принципом, обобщающим влияние указанных ранее  трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

   Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования  объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

   На  практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой  стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

   Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости -доходный, сравнения продаж и затратный.