Недвижимость как форма привлечения иностранного капитала

«Ситуация в Греции - одна из самых непростых и запутанных в мире. Власти страны приняли жесткие меры экономии, были урезаны зарплаты госслужащих, увеличились налоги, безработица в отдельных частях Греции достигла 70%. В стране проходили частые забастовки и демонстрации, но - только столице. Они никоим образом не коснулись туристических регионов. Несмотря на все эти обстоятельства, в стране было спокойно. Магазины, рестораны, транспорт – все работали. На улицах было безопасно и туристам ничего не угрожало», - рассказывает представитель компании KYMA GROUP Феопистия Попова.

«Забастовки проходили по большей части только в одном месте в столице – площади Конституции перед Парламентом. Одна площадь в Афинах - это не вся Греция! Например, если бы происходили протесты в одном из городов Чукотки, то можно было бы сказать, что вся Россия бастует?», - говорит гендиректор Domus inc. Reale Estate Андонис Колларос и добавляет, что уделив так много внимания демонстрациям в Греции, международные СМИ дезинформировали туристов.

По словам менеджера компании Kritsimas Real Estate Ирины Черных, забастовки затронули лишь столицу и некоторые крупные города - Салоники, Патра, Ираклион. Причем, обо всех акциях протеста митингующие объявляли заранее. И никому бы в Греции не пришло в голову запретить людям собраться или заранее арестовать активистов. «За свою свободу выражать мнение любой грек готов голову сложить», - подчеркивает Ирина Черных.

Такие акции не создавали опасности для простых прохожих или туристов. Они проходили локально и были направлены исключительно против правительства, а не против друг друга, добавляет специалист.

«В туристических регионах гости встретят то же, что всегда – расслабленную и благодушную атмосферу. В Афинах, Салониках, возможно, увидят меньше улыбок на лицах жителей, больше озабоченности. Но греки по-прежнему вежливы, общительны как друг с другом, так и с приезжими. Даже к нелегальным мигрантам все еще достаточно терпимы. Греки больше ругают правительство, чем раньше, во время ожидания автобуса на остановке с полуоборота возникают беседы на политические темы, - делится впечатлениями Ирина Черных. - Сплоченность греков в этом смысле поражает. Думаешь, как же тяжело правительству в такой ситуации - Евросоюз с его требованиями с одной стороны, собственный недовольный народ с другой».

Камень преткновения: налог на недвижимость

А причин быть недовольными у греков хватает… Одна из главных, которая в том числе затронула и иностранцев, - это экстренный налог на недвижимость. По планам властей, сбор вводится на два ближайших года и, благодаря ему бюджет страны должен пополниться дополнительными двумя миллиардами евро. Взиматься налог будет посредством счетов за электричество и, по словам специалистов, соответствующие жировки владельцам домов и квартир в Греции уже пришли.

«Налог на недвижимость вызвал бурю обсуждений в прессе, на всех каналах ТВ и на кухнях. Повозмущавшись, однако, законопослушные греки пошли его оплачивать, так как счета уже приходят. Для примера, новый коттедж площадью 125 кв.м. в Халкидиках на побережье облагается налогом в €450 в год», - поясняет Ирина Черных.

«За квартиру площадью 50 «квадратов» выходит около €200 в год, - добавляет Феопистия Попова. - Естественно, население отреагировало на это отрицательно, но, как говорится «с подводной лодки никуда не денешься».

Сказать точно, сколько придется платить владельцу конкретного дома в Греции, невозможно. Расчеты проводятся в каждом конкретном случае. И размер налога зависит от многих показателей: кадастровой стоимости (которую постепенно подтягивают ближе к рыночной цене), расположения, возраста жилья и т.д. Но в среднем, ставка составит €4 за квадратный метр в год.

Рынок недвижимости: вместе со всеми

Экстренный налог на недвижимость – не единственная тема, которая беспокоит как профессионалов, так и рядовых участников рынка. Цены и количество сделок с домами и квартирами в Элладе также продолжают снижаться…

Например, по данным Центробанка Греции, за 2007 год в стране собственников сменили почти 148 тыс. объектов недвижимости, в 2010 году - уже 74,5 тыс., а с января по сентябрь 2011 года объемы продаж не превышали 33,5 тыс. сделок.

«Естественно, спрос на недвижимость и количество сделок уменьшились в большой степени. Особенно, со стороны среднего класса на такие объекты, как квартиры, апартаменты, небольшие земельные участки и помещения под профессиональное использование. Но, имеется спрос со стороны крупных международных компаний на объекты больших размеров для строительства масштабных проектов, гостиниц и кондо-отелей», - рассказывает Андонис Колларос.

«Цены на недвижимость упали всего на 5-20% (в зависимости от вида жилья и его расположения). Например, за €50-60 тысяч в Греции уже можно приобрести однокомнатную квартиру в 200-300 метрах от моря. Изменилось и отношение продавцов: они идут на уступки, торгуются, делают скидки, даже соглашаются на рассрочку. Конечно же, уровень продаж сократился, появился большой спрос на дешевую недвижимость», - говорит Феопистия Попова.

Цены на недвижимость в Греции достигли, вроде бы, самой низкой отметки. В отдельных случаях, когда собственникам нечем платить за кредит в банке, они делают большущие скидки – до 50%. Но, по словам риэлторов, это все-таки бывает нечасто.

А что же россияне?

«Покупать недвижимость, а особенно землю в Греции, сейчас очень выгодно, - рассуждает Ирина Черных. - Хотя, русский телевизор своей явной предвзятостью картину подпортил. Разговоры о том, что Греция «вылетит» из Евросоюза наполнены каким-то непонятным злорадством. Это нам странно, так как греки-то, например, к России относятся с уважением и часто с пиететом. Хорошо, что они не смотрят русский телевизор. Сильно бы обиделись, так как считают эту страну ближайшим другом».

По словам специалистов, россияне понимают, что именно сейчас в Греции самые низкие цены на недвижимость. Те, кто уже бывал в Элладе обычно скептически относятся к тому, как преподносят ситуацию российские да и европейские СМИ. Однако есть и те, кто в свете последних событий побаиваются заключать сделки и выжидают, пока положение Греции в Евросоюзе не упрочится.

«Из-за большого количества дезинформации со стороны СМИ наблюдается спад в заинтересованности со стороны российских покупателей, - признается Андонис Колларос. - Хотя не произошло ни одного отказа от проведения сделок. Российский покупатель, который действительно хочет приобрести недвижимость в Греции, сделает это, достаточно того, чтобы инвестор имел правильную и достоверную информацию со стороны его греческих партнеров».

Выводы и прогнозы

Чего же ждать от рынка недвижимости Греции в 2012 году? По оценкам менеджера по продажам и маркетингу греческой компании Leptos Estates Хариса Менелау, следующий 2012 год для отрасли должен быть лучше, чем предыдущий. Стабилизация банковского сектора Евросоюза окажет положительное влияние на уверенность покупателей. Это, в свою очередь, приведет к росту числа просмотров и количества заключенных сделок.

Самые прочные позиции у рынка недвижимости Крита. Будучи крупнейшим островом Греции (по своему размеру и населению сравним с Кипром), он имеет локальную и относительно независимую от материка экономику. Соответственно, и все проблемы «большой земли» на него не так сильно повлияли. Харис Менелау добавляет, что популярность критских объектов недвижимости у иностранных покупателей будет расти, а цены останутся стабильными. Девелоперы, в свою очередь, не будут начинать работу над новыми проектами и попытаются продать то, что уже построили.

В 2012 году сложнее всего придется рынку недвижимости Афин, который сильнее других пострадал от экономического кризиса. И не последнюю роль в этом сыграло телевидение, которое круглый год транслировало репортажи о массовых беспорядках в Греции. Харис Менелау надеется, что местному рынку недвижимости поможет сектор туризма, который обычно приносит пятую часть ВВП Греции.

Во всем мире наблюдается резкое увеличение спроса на приобретение недвижимого имущества в Соединенных Штатах. Несомненно, это стало результатом сильной позиции евро по сравнению с долларом США, тот факт, что инвестирование в Соединенные Штаты обещает неплохую прибыль наряду с невысоким уровнем рисков, или само по себе обладание совместным имуществом в Америке, уже являются довольно заманчивым решением. Не так давно в «Майями Геральд» была опубликована статья, рассказывающая о результатах исследования, которые показали, что большинство иностранных домовладельцев во Флориде не из Латинской Америки, а из Европы.

На счету европейцев 58% недвижимости, приобретаемой иностранцами во Флориде. Только на Соединенное Королевство, как говорится в статье, приходится треть всех международных операций по приобретению недвижимости. Однако при покупке недвижимости в США приходится учитывать не только стоимость самой недвижимости, – объем налогов, подлежащих уплате, несомненно, является чрезвычайно важным моментом.

Иностранным инвесторам всегда трудно объяснить сложности налогового бремени, присущие инвестициям в недвижимое имущество в США. Налогообложение представляет значительную статью расходов, которая может быть минимизирована, а в некоторых случаях ее даже можно избежать при условии профессионального планирования инвестиций. Не заблуждайтесь, – налоговое законодательство Соединенных Штатов очень сложное, а иногда абсурдное. Но мы должны принимать его таким, как есть, до тех пор, пока оно не будет отменено, или пока его не заменит новое.

Внимание Конгресса сосредоточено на иностранных инвестициях в недвижимость США с 1980 года. Именно тогда Конгрессом был принят закон «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» (Foreign Investment in Real Property Tax Act – FIRPTA). Он был разработан таким образом, что иностранные инвесторы вынуждены, по меньшей мере, платить тот же объем подоходного налога, что и раньше, после продажи недвижимости, в которую инвестируются средства, или другого способа ее отчуждения. К тому же иностранные граждане, инвестирующие в США, всегда были вынуждены платить налог на недвижимость и налог на дарение. Сложность системы подоходного налога вдобавок к запутанной схеме налога на недвижимость и налога на дарение создали опасный лабиринт, выбраться из которого представляется возможным, только имея в запасе терпение и осторожность.

В сущности, система подоходного налога США подвергает иностранных инвесторов обложению налогом в соответствии с одним из двух возможных налоговых режимов. Первый применяется к «релевантной» прибыли инвесторов, занимающихся «торговой или предпринимательской деятельностью» на территории США. Такая деятельность позволяет облагать налогом чистую прибыль по тем же ставкам, которые применяются к прибыли граждан или резидентов США. В соответствии с FIRPTA владение недвижимым имуществом рассматривается в качестве осуществления торговой или предпринимательской деятельности. Второй распространяется на «пассивных» инвесторов, то есть тех, которые не занимаются «торговой или предпринимательской деятельностью», валовой объем их релевантного дохода, как правило, облагается налогом в объеме 30%. Этот налог становится тем более ощутимым для плательщиков, обязанных отчислять налог у источника или вынужденных производить очистку товаров от пошлин. Конечно, следует отметить, что налоговые соглашения могут уменьшать или вовсе освобождать от налогового бремени.

Однако, Конгресс не так прост. Ни на минуту не забывая о своей доле налога, он также прилагает все усилия для того, чтобы помочь инвесторам «избавиться» от финансов путем их вложения в США. Для того чтобы привлечь инвестиции, Конгресс создал «освобождение от уплаты налогов для прибыли от портфельных инвестиций», что позволяет инвесторам вкладывать средства в США, например, в недвижимость, и получать процентную прибыль без необходимости уплаты налогов или отчислений. В целом, процентная прибыль от портфельных инвестиций легко структурируется и имеет довольно широкое толкование. Существуют определенные ограничения, такие как выплата процентов иностранным банкам, для которых выдача займов является частью их деятельности, или выплата процентов иностранным инвесторам, имеющим в собственности 10% или более капитала предприятия, выплачивающего проценты, или так называемый «условный» интерес, основанный на доходе или прибыли от инвестиций.

В любом случае, налоговые соглашения, которые США подписали со многими европейскими странами, способны значительно сократить пассивный подоходный налог или даже освободить от него плательщика, которым иначе облагалась бы его процентная прибыль. Однако стоит заметить, что и такие соглашения имеют свои нюансы. На выплачиваемые проценты могут распространяться правила «очистки доходов», которые призваны отменить вычет процентов из налогооблагаемой прибыли, который был бы возможен при отсутствии этих правил. Несмотря на это, когда все сказано и сделано, многие инвесторы все же приобретут больше, вкладывая средства в США для того, чтобы получить освобождение от уплаты налогов для прибыли от портфельных инвестиций, чем если бы они инвестировали в акционерный капитал.

Многие иностранные инвесторы идут по легкому пути использования иностранной корпорации для владения недвижимостью в США. Конгресс позаботился и об этом, введя налог на прибыль филиалов компаний. В двух словах этим налогом облагается филиал иностранной компании в Соединенных Штатах, как если бы этот филиал являлся корпорацией США. В сущности, налог на прибыль филиалов компаний близок к 30% налогу на пассивные инвестиции. Разница в том, что он еще более запутан. Полностью отбрасывая подробности, можно сказать, что налог на прибыль филиалов компаний рассчитывается из объема, эквивалентного дивидендам иностранной компании. Эта сумма является налогооблагаемой прибылью корпорации, непосредственно связанной с торговлей недвижимостью или предпринимательской деятельностью. В отличие от 30% пассивного подоходного налога, которым облагаются только фактические платежи, налог на прибыль филиалов компаний активно распространяется на потенциальные выплаты в счет погашения кредита, а если и такой головоломки не достаточно, то вполне возможно, что еще придется заплатить и налог на процентную прибыль филиала. В результате, любые проценты, выплачиваемые филиалом иностранному заимодавцу, будут рассматриваться, как прибыль, полученная на территории США, подлежать вычетам и облагаться 30% пассивным подоходным налогом. Фактически, налог на прибыль филиалов компаний может взиматься, даже когда реально никакие проценты не выплачиваются.