Недвижимость как форма привлечения иностранного капитала

Не стоит забывать и о налоге на недвижимое имущество, налоге на дарение и на передачу имущества через поколение. Что немаловажно, любой иностранный инвестор, или исполнитель его завещания, попадающий в эту налоговую трясину, должен подавать налоговую декларацию, в которой раскрывается полный объем его недвижимого имущества, в какой бы стране оно ни находилось, а также выделяется доля этого имущества, находящаяся на территории США. Налог на недвижимое имущество и налог на дарение подлежат уплате лицами, проживающими на территории США или, в целом, имеющими собственность, расположенную на территории США. Недвижимое имущество явно располагается на территории США. Однако, акции иностранной корпорации, которая владеет недвижимостью в США, не располагаются в Америке, но недвижимость попадает под действие закона «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость», и иностранные корпорации могут быть вынуждены платить налог на прибыль филиалов компаний.

А что насчет недвижимости, которая находится в собственности партнерства? Вы, конечно, подумаете, что через 25 лет после того, как был принят закон «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость», все было расставлено по своим местам. Не следует заблуждаться, когда речь идет о налоговом законодательстве США. В действительности остается неясным, рассматривается ли партнерство в качестве нематериальной частной собственности, как акции корпорации по теории юридического лица, или представляет собой неразделенное право на активы, лежащие в основе партнерства, - по теории совокупности активов. Если партнерство рассматривается в качестве юридического лица, то возникает заинтересованность партнерства в недвижимости иностранного партнера, которая находится на территории США, вне зависимости от того, является ли партнерство иностранным или местным. Однако если партнерство рассматривается как совокупность активов, то налогом облагается местонахождение недвижимости, о которой идет речь. В этом случае Внутренняя налоговая служба, как и некоторые суды, придерживается теории совокупности активов. Однако в других случаях Внутренняя налоговая служба легко склоняется в сторону теории юридического лица.

Так что же специалист по налоговому праву может посоветовать иностранному инвестору, желающему приобрести симпатичный кондоминиум в Майями, возможно коммерческую собственность, обещающую неплохой доход, или даже несколько акров незастроенного участка? Не секрет, что приобретение собственности через компанию с ограниченной ответственностью с единственным участником имеет определенные преимущества, – например, такие как простота. А также ряд недостатков, – таких как налог на недвижимость, на дарение, а также необходимость лично подавать целую кипу налоговых деклараций. Делу могла бы помочь американская корпорация, но инвестор все еще будет обязан платить федеральный налог на недвижимость. Он также столкнется с необходимостью двухуровневого налогообложения прибыли корпорации и будет подавать налоговые декларации, раскрывающие фамилию, адрес и идентификационный номер налогоплательщика, имеющего в собственности 50% или более акционерного капитала компании. Иностранная корпорация также может представлять интерес, однако, недостатком является схожая схема двойного налогообложения, включая налог на прибыль филиалов компаний и необходимость подачи налоговых деклараций, раскрывающих фамилию, адрес и идентификационный номер налогоплательщика определенных акционеров. Несмотря на то, что налог на недвижимость и на дарение будет возможно избежать, положения закона «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» все еще будут применимы.

Возможным решением в этом случае может стать такое структурирование инвестирования, при котором иностранная корпорация владеет корпорацией в США, которая в свою очередь является владельцем недвижимости в США. Естественно, что такая двухуровневая система несколько сложна, но опять же в конечном итоге эта комбинация обеспечивает достижение наилучших результатов. Указанная структура позволяет избежать налога на недвижимость и на дарение, налог на прибыль филиалов компаний для целей сбора подоходного налога также может не применяться в этом случае. При подаче деклараций от корпорации США может потребоваться указание только владельца 100% акций, которым является иностранная корпорация. В целом, если предположить, что нет дохода от предпринимательской деятельности, распределяемого за пределами США (например, вся прибыль идет на портфельное инвестирование), то при продаже недвижимости посредством налогооблагаемой сделки, отечественная корпорация может быть распущена, а наличные средства перечислены иностранной корпорации. При этом они не будут облагаться каким бы то ни было налогом у источника в США.

Конечно, каждый случай инвестирования в недвижимость США следует рассматривать отдельно. Существует ряд альтернативных инвестиционных структур, которые могут быть использованы, – например, заключение трастового соглашения по управлению недвижимостью, комплексные договоры страхования, инвестиционный траст в недвижимость. Принимая во внимание глобализацию инвестирования, следует ожидать того, что иностранные инвестиции в недвижимость США будут становиться все более популярными. В этой связи иностранные граждане, имеющие намерение приобретать недвижимость в Соединенных Штатах, должны четко осознавать, что подобные приобретения потребуют серьезного налогового планирования.

По материалам Оффшор Экспресс

Заключение

В своей работе я привела толкования понятия “инвестиции”, которые в различных разделах экономической науки и разных областях практической деятельности имеют свои особенности. Немаловажную ступень в инвестиционном процессе занимают участники инвестиционной деятельности, в роли которых могут выступать инвесторы, заказчики, пользователи работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности поставщики, банковские, страховые организации, инвестиционные биржи и другие участники инвестиционного процесса.

Классификация инвестиций позволяет не только их грамотно учитывать, но и анализировать уровень их использования со всех сторон и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики. Инвестиции делятся по признаку целевого назначения будущих объектов, по формам воспроизводства основных фондов, по источникам финансирования, по направлению использования, по объектам вложения, по характеру участия в инвестировании, периоду инвестирования, формам собственности инвестиционных ресурсов, региональному признаку. Данная классификация позволяет более детально представить инвестиции и более глубоко проводить анализ с целью повышения эффективности их использования. Так же в своей работе я привела принципы осуществления инвестиционной деятельности, о которых необходимо иметь представление.

КАНАДА!!!!

Канада страна в которой не существует ограничений относительно приобретения недвижимости иностранцами. Любой иностранный гражданин достигший 19 лет может получить ипотеку(Mortgage) на 65% от стоимости покупки.

Совершенно одинаково для резидентов Канады и для иностранцев действует и налогообложение. Выплачиваются: налог на покупку(Land Transfer Tax), затем ежегодный налог на недвижимость(Property Tax) и подоходный(Income Tax), в случае получения прибыли с использованием имущества. Последние выплаты начисляются при предоставлении жилья в аренду, а также при перепродаже собственности по более высокой цене.

Инвестиции в недвижимость в Канаде являются традиционно прибыльными по целому ряду причин. В частности, Канада является одной из немногих развитых стран мира, где недвижимость существенно недооценена. Особенно это касается Торонто, который считают наиболее привлекательным мегаполисом для инвестиций в недвижимость.

Другим серьезным фактором является большой приток иммигрантов (почти 300 тысяч человек ежегодно, и из них около 220 тысяч едут в Торонто). Все они рано или поздно принимают решение купить квартиры или дома, а это серьезная подпитка для всего рынка недвижимости в Торонто.

Любой нерезидент Канады имеет право заплатить 35% своего взноса

и получить ипотеку на оставшиеся 65% от стоимости покупки.

Со мной работают опытные специалисты по ипотечным ссудам, имеющие навык работы с иностранными инвесторами.

Мексика

Мексика: недвижимость без страстей и проблем

09.11.2009

Рынок недвижимости Мексики, чья экономика является второй по величине в Латинской Америки, неразрывно связан с рынком недвижимости Соединенных Штатов. Мексика вообще многие годы была вторым домом для пожилых американцев, которые перебирались туда, выйдя на пенсию.

Тем более что цены на жилье в этой теплой стране с роскошными пляжами гораздо ниже, чем в Калифорнии или Флориде. По подсчетам экспертов, около 2 млн американцев приезжают в страну не реже одного раза в год.

Однако с 2000 года туда потянулись и жители других стран, в том числе и европейских. Тем более что в Мексике начали один за другим появляться жилые комплексы, рассчитанные на самые различные уровни достатка: как небольшие комплексы с апартаментами по $100 тыс. за квартиру, так и высококачественные особняки на береговой линии с многомиллионными ценниками.

Что касается изменения цен на недвижимость из-за кризиса, то официальная статистика по Мексике публикуется крайне редко. Global Property Guide отмечает, что в стране не наблюдалось ни ценового бума до кризиса, ни резкого падения цен во время финансовой нестабильности на мировых рынках. Издание также называет мексиканский рынок недвижимости довольно стабильным, что в принципе неплохо для потенциальных покупателей, которые собираются приобретать там жилье для себя: никаких сюрпризов не предвидится и можно спокойно откладывать деньги на покупку. Но для инвесторов этот рынок не представляет особого интереса.

Достаточно стабильна и строительная отрасль в Мексике. В стране ежегодно возводится по 500 тысяч новых домов. По итогам 2009 года ожидается столько же. Кстати, в конце 90-х годов темпы строительства в Мексике были гораздо ниже. Также ежегодно строилось по 150 тысяч новых жилых объектов. Правда, большинство возводимых домов в стране рассчитаны на местных жителей с низким уровнем зарплат. Высококлассные объекты составляют лишь 5% от общего числа строящихся домов.

С начала XXI века в Мексике стал гораздо активнее развиваться и местный ипотечный рынок, а также улучшились условия предоставления кредитов на жилье. Так, были увеличены максимальные сроки кредитов с 10-15 лет до 30 лет. Также были увеличены сами размеры выдаваемых займов – с 65% от стоимости недвижимости до 80-90%. Правда, несмотря на довольно мягкие условия выдачи ипотечных кредитов (пока слишком малая доля населения Мексики обращаются за ними), ставки по ипотеке в местных банках довольно высоки – в среднем они составляют 14,5% годовых.

Излюбленными местами, где иностранцы покупают недвижимость, является город Акапулько, расположенный в 400 км от столицы страны Мехико, и, конечно, знаменитый Канкун. Правда, об Акапулько в мире узнали гораздо раньше, чем о Канкуне. Своей популярностью первый обязан чете Кеннеди, которые провели там свой медовый месяц. Помимо этого, в 60-70 годы были организованы прямые перелеты в Акапулько из многих мировых столиц.

Цены в обоих городах, по мнению экспертов, на протяжении последних 10 лет остаются стабильными. Правда, в последний год у продавцов можно было добиться скидки процентов в 10 от выставленной цены. В Акапулько разброс цен очень велик. За $100 тыс. можно приобрести кондоминиум, состоящий из двух спален, в не самом новом жилом комплексе. За $300 тыс. можно рассчитывать на квартиру с аналогичным метражом, но в новом комплексе. Отдельно стоящий дом с 3-4 спальными комнатами обойдется в среднем в $750 тыс. Помимо этого, в Акапулько есть роскошные дома по цене $12-15 млн.

Но, несмотря на разнообразие предложений на мексиканском рынке недвижимости, существует один важный аспект, о котором надо знать, планируя приобретение жилья в этой стране. Этот аспект состоит в том, что иностранцам разрешено покупать недвижимость далеко не во всех районах Мексики. На местном законодательном уровне иностранным гражданам запрещено приобретать жилье в так называемой «закрытой зоне».

Запретными для иностранных покупателей являются территории, находящиеся на удалении менее чем 10 километров от мексиканской границы и территории, расположенные в зоне 50 км от береговой линии, а также все островные территории. Но мало кому из иностранцев интересны жилые объекты в Мексике внутри страны, да еще и далеко от пляжа. Поэтому в местное законодательство была внесена одна важная поправка. Граждане других государств могут покупать недвижимость в «закрытой зоне» по системе Fideicomiso, которая дословно на русский язык переводится как «доверительный фонд». Эта система предусматривает, что в покупке жилья участвуют три стороны. Продавец, фиктивный покупатель и собственно реальный покупатель. На фиктивного покупателя будет зарегистрирована недвижимость, однако полноправным владельцем будет реальный покупатель. Просто свидетельство о собственности будет храниться не у него, а в банке. Обычно этими фиктивными покупателями выступают не местные жители, а как раз доверительные фонды.

Рынок недвижимости Куэрнаваки

«Город расположен на живописном склоне горы, здесь можно подобрать себе дом в окружении красивейшей природы, из окна вы будете любоваться потрясающим панорамным видом», – говорит Смадар Гершон. В сравнении с другими мексиканскими городами, такими, как Лос-Кабос (Los Cabos), Плая-дель-Кармен (Playa del Carmen) или Канкун, цены на недвижимость в Куэрнаваке очень привлекательны, сообщает Casa-Mayor Grupo Inmobiliaro. За малую часть цены объекта в популярных туристических направлениях Мексики в Куэрнаваке можно купить дом. Новые резиденты переезжают в основном из Мехико (или покупают здесь загородный дом). Большинство иностранных резидентов – американцы.

«Рынок недвижимости Куэрнаваки работает не по от общим рыночным законам. Он совсем не зависит от состояния данного сектора в Мехико и мирового рынка», – говорит Смадар Гершон. Стоимость объектов в пределах $100–200 тыс. почти не меняется, а цены в более дорогом сегменте медленно растут. При этом наблюдается переизбыток элитных домов – стоимостью $1 млн и выше. Хотя в основном это вторые дома состоятельных мексиканцев, которых текущий кризис почти не коснулся. Среди граждан Мексики не очень популярна ипотека, поэтому рынок недвижимости был затронут кризисом несильно.

«В Мексике, где экономика сейчас нестабильна, население предпочитает вкладывать средства в недвижимость. Мексиканцы считают, что это – самый надежный способ долгосрочных инвестиций. Таким образом, мы видим увеличение активности в данном сегменте, даже когда рынок акций упал, а доллар и песо обесцениваются», – рассказывает Смадар Гершон.

Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/17019.html

ВЛИЯНИЕ АФРИКАНСКИХ РЕВОЛЮЦИЙ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ЕВРОПЕ

 Революции, прокатившиеся по Африке, отбили у инвесторов желание вкладывать деньги в экзотические рынки недвижимости. В связи с этим риэлторы ожидают увеличения потока инвестиций в стабильные страны Европы. Правда, их надежды могут не оправдаться: Евросоюз бьет тревогу из-за сильно увеличившегося потока беженцев.

С начала "жасминовой революции" в Тунисе на итальянский остров Лампедуза прибыло более 6 тыс. беженцев. В связи с небывалым наплывом мигрантов совет министров Италии объявил на острове чрезвычайную ситуацию и запросил помощи у Европейского союза. Лагерь беженцев на Лампедузе не может вместить всех прибывших, и они перемещаются на Сицилию и в Калабрию. Многие беженцы пытаются через территорию Италии нелегально попасть во Францию.

Несмотря на панические настроения в Евросоюзе, российские риэлторы пока осторожны в оценках. По их прогнозам, реакции от рынка недвижимости стоит ждать не раньше чем через полгода. Когда происходят какие-либо волнения в мире, рынок недвижимости реагирует не сразу, а как минимум через полгода. Если в ближайшие два-три месяца ситуация с революциями уляжется, ждать изменений на рынках недвижимости в Европе не стоит. Если же эти революции перейдут во что-то еще более масштабное, что затронет в том числе и Европу непосредственно, здесь можно будет говорить о негативном влиянии на европейский рынок недвижимости.

Основная проблема, которая сейчас может скорректировать рынок недвижимости в Европе,— массовое переселение беженцев из регионов, охваченных волнениями. Однако это явление пока не вызывает особого опасения у экспертов. Основной их довод заключается в том, что процесс переселения жителей этих стран в Европу длится десятилетиями и европейцы уже успели к нему адаптироваться. Риэлторы и сейчас надеются, что ситуацию удастся взять под контроль. В таком случае даже при резком увеличении числа беженцев в Европу падение цен на европейских рынках будет локальным, в отдельных районах некоторых городов, и не более чем на 10%.  В основном от притока мигрантов пострадают Франция, Германия и Бельгия. Во Францию традиционно переселяются выходцы из Северной Африки — Египта, Ливии, Алжира, Туниса и Марокко, в Германию — турки и курды. Если в ближайшее время ситуация не разрядится, то можно ожидать прекращения роста цен на недвижимость в Париже, Марселе, Лионе, Тулузе, Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Брюсселе, Антверпене, Льеже и ряде других городов. Приток беженцев, рост напряженности в отношениях с Соединенными Штатами вынуждает европейские страны выделять дополнительные средства на подготовку к возможным беспорядкам и введению войск на территорию новых горячих точек. Эти средства приходится изымать из бюджета в ущерб другим программам, в том числе и планам нового строительства. Из-за притока беженцев может пострадать европейский туристический бизнес, что также создает предпосылки если не для снижения, то для прекращения роста цен.