Общая характеристика земель сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств

Правомочие владения — право фактического обладания (господства) земельным участком. Оно является необходимым условием для осуществления собственности и распоряжения. «Правомочие владения представляет собой юридическое основание принадлежности земельного участка конкретной сельскохозяйственной организации, из него вытекают такие, например, права, как право огораживать земельный участок, запрещать пользоваться им третьим лицам и т. д.». Это правомочие неразрывно связано с обязанностью собственника использовать земельный участок строго по целевому назначению, установленному при приобретении (представлении) земельного участка в собственность данным лицом.

Правомочие пользования  означает юридическую возможность  совершать определенные действия по использованию (эксплуатации) земли  для извлечения из нее полезных свойств и получение дохода. Это правомочие является одновременно и обязанностью собственника использовать свой земельный участок. В процессе использования земли собственник имеет право самостоятельно хозяйствовать на ней, использовать имеющиеся не участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, торф, возводить производственные и иные строения и сооружения.

Правомочие распоряжаться  землей означает возможность определения  собственником юридической судьбы участка путем совершения распорядительных действий. Юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) АО, товарищества и т. д. (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1996 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»).

Земельные доли разрешено выделять в натуре для создания и расширения фермерского хозяйства в порядке, установленном ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Кроме того, для ведения фермерского хозяйства предоставляются в собственность, в том числе и бесплатно, земельные участки из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель по нормам, установленным в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса РФ, а также в аренду без ограничения площади арендуемых земель в соответствии со ст. 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Участник долевой собственности (собственник земельной доли) вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности для создания и расширения фермерского хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду, включая передачу земельного участка в аренду фермерскому хозяйству.

Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) - это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю (земельных  долей).

Выделенный земельный участок (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 13 Федерального закона "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" упростила этот порядок при условии, если число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек.

Участник долевой собственности  может известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует ст. 252 Гражданского кодекса РФ), либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В п.5 ст. 20, п. 3 ст. 21 Земельного кодекса  РФ и в п.2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прописана процедура приватизации земельных участков, предоставленных для ведения фермерского хозяйства на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.

Если фермерское хозяйство зарегистрировано гражданином без образования юридического лица в качестве индивидуального предпринимателя (ст.23 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"), то такой гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок независимо от его площади.

Если же фермерское хозяйство зарегистрировано как юридическое лицо (в соответствии с положениями Закона РСФСР от 22.10.1990 № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"), то приватизация земельного участка уже осуществляется за плату.

Получив в регистрационной  палате документ, удостоверяющий право  на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда) фермер имеет право распоряжаться этим земельным участком в соответствии с требованиями законодательства.

 В соответствии со ст.209 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В частности, собственнику земельного участка предоставлено право продавать его, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, доверительное управление, обменивать, передавать земельный участок или часть его в уставные (складочные) капиталы хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, и т.д.).

Между тем имеются  следующие особенности распоряжения земельными участками крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается, т.е. залог этих земель запрещен. Кроме того, распоряжение земельным участком главой крестьянского хозяйства осуществляется с согласия всех членов крестьянского хозяйства.

Особенности наследования и раздела земельных участков хозяйства  определяются ст. 1181 и 1182 Гражданского кодекса РФ. Ст. 1181 ГК устанавливает, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ.

При этом необходимо иметь  в виду, что в соответствии со ст. 21 Земельного кодекса РФ наследник, получивший по наследству право пожизненного наследуемого владения земельным участком, может приобрести этот земельный участок в собственность бесплатно.

Земельный участок, находящийся  у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования, не наследуется  ни по завещанию, ни по закону. Таким  гражданам целесообразно в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ приобрести такие земельные участки в собственность, учитывая, что это разрешается сделать бесплатно. У наследников такого права уже не будет.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве  общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для целей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

При невозможности раздела  земельного участка в случае, если его размер меньше минимального размера, установленного для участков крестьянских (фермерских) хозяйств такой земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. В данном случае речь идет о ст. 1168 Гражданского кодекса РФ, которой предусмотрено преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Аренда земельных участков сельскохозяйственными коммерческими организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами

 

 

Аренда земельного участка  — временное владение землей, нормы пользования которого установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации и договором между собственником и арендатором.

Если  частная земля сдается в аренду, то от арендодателя можно и нужно требовать, чтобы в арендный договор было включено условие о целевом назначении земли и о возможных санкциях — как со стороны арендодателя, так и земельных органов — в случае нарушения этого условия. Арендодателями, согласно законодательству, могут быть только собственники земельных участков, а срочной предоставляющей земельный участок во временное пользование — кроме собственника также землевладелец, землепользователь или арендатор.

В соответствии с действующим  законодательством максимальный срок договора аренды земельного участка в Российской федерации 50 лет. Однако никакого запрета на продление или перезаключение такого договора нет.

Земельные участки могут  быть переданы в аренду исключительно  по решению собственника уполномоченного  им лица.

Согласно второй части ГК РФ, если арендодатель является собственником земельного участка, он предоставляет арендатору право аренды или иное право пользования соответствующей частью участка. Если же арендодатель не является собственником земельного участка, то он по общему правилу вправе сдать свое здание, сооружение в аренду без согласия собственника земельного участка, передав арендатору тот же титул на землю, что имеет сам.

 

В соответствии с Указом Президента России «О неотложных мерах  по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (п. 5), местной администрации предоставлено право, организовать передачу в аренду земельных участков с правом последующего выкупа в собственность. Установлено, что при передаче в аренду преимущественные права предоставляются лицам, ранее арендовавших земельные участки.

Каждый собственник, будь это частное лицо или государство, в договоре аренды земельного участка  самостоятельно устанавливает нормы  пользования и ограничения.

Действующее законодательство предусматривает возможность аренды земельного участка с целевым использованием «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - КФХ)» как до создания самого КФХ, так и после такового.

Создание КФХ будет необходимым мероприятием для арендатора земельного участка, так как в ином случае будет отсутствовать целевое использование земельного участка, что может привести к его принудительному изъятию и прекращению прав на него по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст. 285 ГК РФ, ст. 6 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Возможна ситуация, когда в целях координации своей предпринимательской деятельности, представления и защиты общих имущественных интересов согласно ст. 20 Федерального закона от 11.06.2003г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» фермерские хозяйства могут создавать объединения в форме ассоциаций или союзов фермерских хозяйств по территориальному и отраслевому признакам, а также быть учредителями, участниками, членами коммерческих и некоммерческих организаций. Однако, ст. 259 ГК РФ ограничивает круг организаций, которые могут быть созданы на базе имущества фермерского хозяйства, лишь хозяйственными товариществами и производственными кооперативами. Таким образом, арендатором земельного участка, на котором КФХ осуществляет свою деятельность, может стать только хозяйственное товарищество или производственный кооператив при условии, что члены КФХ внесут в качестве вклада в их складочный капитал свое право аренды на земельный участок.

Сельскохозяйственные  угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Перечень категорий  граждан, имеющих право на получение  земельной доли, и порядок определения  размера земельной доли устанавливаются  законом субъекта Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Земельные участки, находящиеся  в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и  юридическим лицам в аренду, а  также предоставляться им в собственность  на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Задача

 

 

ООО « Урожай» обратилось в Арбитражный суд с иском  о признании недействительным постановление администрации района о предоставлении земель Иванову И.И. для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Истец в своём заявлении  указывал, что выделение Иванову  И.И. земельного участка в натуре было произведено с нарушением действующего законодательства и не было предварительно согласовано с коммерческой организацией. Истец, ссылаясь на то, что местонахождение земельного участка должно быть согласовано со всеми участниками долевой собственности и оформлено особым протоколом, подписанный всеми собственниками земли или их представителями.

Жена Иванова И.И., являясь  членом фермерского хозяйства, продолжает работать дояркой в ООО « Урожай». Руководитель общества предложил ей выбрать, где она будет работать в дальнейшем, т.к. трудиться одновременно в ООО « Урожай» и крестьянском фермерском хозяйстве запрещено.

Определите правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств по гражданскому законодательству. Назовите правовые основания и порядок  прекращения прав на земли крестьянских (фермерских)хозяйств.

Определите подведомственность земельных споров граждан, изъявивших желание вести фермерское хозяйство и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Прав ли руководитель ООО « Урожай» в отношении  жены фермера Иванова И.И. Какие  существуют ограничения для членства в крестьянском (фермерском) хозяйстве.