Определение рыночной стоимости

Учитывая местоположение и конструктивные особенности оцениваемого имущества, наиболее эффективным использованием, по нашему мнению, является эксплуатация оцениваемого имущества в соответствии с его функциональным назначением, т.е. в качестве помещения под склад.

Таким образом, текущее юридически закрепленное использование оцениваемого имущества в качестве помещения под склад единственно физически возможное и соответствует его наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Применение других вариантов использования сопряжено с риском экономической нецелесообразности реализации альтернативных проектов.

 

 

 

 

 

 

4 Применение трех подходов к оценке

4.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Основные этапы затратного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Основным принципом, на который основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату оценки с учетом износа объекта оценки.

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:

• расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки.
• расчет затрат на возведение нового объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки.
• расчет физического износа объекта оценки.
• итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом к оценке.

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается методом сравнения продаж.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Т а б л и ц а 3 – Характеристика объектов-аналогов.

Характеристики	Характеристика объекта оценки		Характеристика объекта-аналога 1	Характеристика объекта-аналога 2	Характеристика объекта-аналога 3
1	2		3	4
Местоположение и окружение	г. Краснодар, ул Новороссиская-Селезнева		г. Краснодар, ул. Селезнева	г. Краснодар, ул. Селезнева	г. Краснодар, ул. Селезнева-Сормовская
Целевое назначение	Под склад		коммерция	коммерция	Коммерция
Разрешенное использование	Не противоречит правилам землепользования и застройки		Не противоречит правилам землепользования и застройки	Не противоречит правилам землепользования и застройки	Не противоречит правилам землепользования и застройки
Окончание таблицы 3
1		2	3	4	5
Права иных лиц на земельный участок		Полное право собственности на земельный участок	Полное право собственности на земельный участок	Полное право собственности на земельный участок	Полное право собственности на земельный участок
Физические характеристики		Площадь 2000 м2	Площадь 1800 м2	Площадь 2000 м2	Площадь 2800 м2
Транспортная доступность		Личный автотранспорт, общественный транспорт	Личный автотранспорт, общественный транспорт	Личный автотранспорт, общественный транспорт	Личный автотранспорт, общественный транспорт
Инфраструктура		Электроосвещение	Водопровод, канализация, электроосвещение и др.	Водопровод, канализация, электроосвещение и др.	Водопровод, канализация, электроосвещение и др.
Условия финансирования сделок		Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Условия платежа при совершении сделок		Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Источники информации		-	www.avito.ru	www.avito.ru	www.avito.ru

 

Т а б л и ц а 4 – Расчет стоимости земельного участка

Характеристика объектов	Объекты
	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1	2	3	4	5
Цена, руб.	-	60 000 000,00	85 000 000,00	40 000 000,00
Скидка на торг, %	-	-7%	-7%	7%
	-	55 800 000,00	79 050 000	37 200 000,00
Стоимость 1 м2, руб.	-	31 000	39 525	13 285,71
Местоположение	г. Краснодар, ул Новороссиская-Селезнева	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская
	-	-4%	-4%	-4%
Стоимость 1 м2, руб.	-	29 760	37944	12 754,28
Целевое назначение	Под склад	коммерция	коммерция	Коммерция
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1м2, руб.	-	29 760	37944	12 754,28
Разрешенное использование	Не противоречит правилам землепользования и застройки	Не противоречит правилам землепользования и застройки	Не противоречит правилам землепользования и застройки	Не противоречит правилам землепользования и застройки
	-	0%	0%	0%
Окончание таблицы 4
1	2	3	4	5
Стоимость 1 м2, руб.	-	29 760	37 944	12 754,28
Площадь, м2	Площадь 2000	Площадь 1800	Площадь 2000	Площадь 2800
	-	-5%	0%	-13%
Стоимость 1 м2, руб.	-	28 272	37 944	11 096,22
Транспортная доступность	Личный автотранспорт, общественный транспорт	Личный автотранспорт, общественный транспорт	Личный автотранспорт, общественный транспорт	Личный автотранспорт, общественный транспорт
	-	0%	0%	0%
Стоимость за 1 м2, руб.	-	28 272	37 944	11 096,22
Инфраструктура	Электроосвещение .	Водопровод, канализация, электроосвещение и др.	Водопровод, канализация, электроосвещение и др.	Водопровод, канализация, электроосвещение и др.
	-	-3%	-3%	-3%
Стоимость 1 м2, руб.	-	27 423,84	36 805,68	10 763,33
Условия финансирования сделок	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1 м2, руб.	-	27 423,84	36 805,68	10 763,33
Условия платежа при совершении сделок	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1м2, руб.		27 423,84	36 805,68	10 763,33
Удельный вес, %		35	40	25
Средневесовое значение рыночной стоимость, руб.		26473,28
Рыночная стоимость земельного участка, руб.		52946560

 

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка составляет 52 946 560 рублей.

 Определение стоимости замещения объекта как нового.

В  курсовой работе для определения стоимости замещения объекта как нового используем метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м3 строительного объема, 1 м2 общей площади и т.д.) оцениваемого объекта его стоимостью аналогичной единицы измерения типового здания или сооружения.

Стоимость строительства:

                                            Сc =Сin*N ,                                               (1)

где Сin  - стоимость единицы потребительских свойств;

       N  - количество единиц потребительских свойств.

В большинстве случаев для определения Сin  используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставленные институтами оценки.

К нормативной базе методом укрупненных показателей стоимости относятся также сборники УПВС (стоимость замещения в ценах 1969г).

Далее цены переводятся в цены 1984г. и затем в нынешние с помощью коэффициента, равного 107 с учетом НДС.

Общая формула стоимости замещения нового аналога для оцениваемого объекта имеет следующий вид:

                 С = К1*К2*К3*К4*К5*К6*К7*К8*К9*К10,              (2)

где  К1   - стоимость за 1м2 (1 м3 ) в ценах 1969г (по сборникам УПВС);  К1=20,2;

        К2  - территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства (приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94), для Краснодарского края равен 1,04;

        К3  - индекс пересчета стоимости строительства от уровня цен 1969 г. в цены 1984 г. (Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983г. № 94), К3=1,2;

        К4  - коэффициент перехода со второго климатического района на третий   Краснодарского края (берется из технической части сборников УПВС) К4=0,94;

        К5     - индекс пересчета стоимости строительства с 1984г. на 4 квартал 2014г.,  К5=163;

        К6 коэффициент, учитывающий наличие или отсутствие конструктивных элементов, К6=1,0;

        К7 - коэффициент, учитывающий группу капитальности, К7=1,0;

        К8 - поправочный коэффициент на высоту помещения,  К8=1,0;

        К9 - коэффициент на удорожание, связанный со строительством в сейсмических районах, К9=1,034

        К10   - коэффициент прибыли предпринимателя;

Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается по формуле:

К10=1+(Кбр+∑P)/100%,           (3)

где Кбр  - безрисковый коэффициент, Кбр=7%.

Рассчитаем коэффициент прибыли предпринимателя.

При реализации строительного проекта с момента начала до сдачи в аренду или продажу возникает большое количество рисков разных видов.

К факторам риска относятся:

• экономические и политические факторы;
• социальные и региональные;
• предпринимательский фактор;
• фактор условий строительства;

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации прибыли.

Определение рисков от этих факторов представлено в таблицах 5 – 8.

Т а б л и ц а 5 – Определение экономических факторов риска

Наименование рисков	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.Общие экономические тенденции				+
2.Внешняя экономическая деятельность						+
3.Инфляция						+
4.Инвестиции					+
5.Доходы и сбережения населения					+
6.Количество наблюдений	0	0	0	1	2	2	0	0	0	0
Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Взвешенный итог	0	0	0	4	10	12	0	0	0	0
Сумма	26
Окончание таблицы 5
Количество наблюдений	5
Средневзвешенный итог	5,2