Определение рыночной стоимости

Т а б л и ц а 13 – Факторы риска, влияющие на объект оценки.

№ п/п	Наименование рисков	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
1	Вмешательство государства в сектор экономики				+
2	Риск обрушения рынков			+
3	Риск снижения инвестиционной активности				+
4	Количество наблюдений	0	0	1	2	0	0	0	0	0	0
	Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Взвешенный итог	0	0	3	8	0	0	0	0	0	0
	Сумма	11
	Количество факторов	3
Окончание таблицы 13
	Средневзвешенное значение	3,67
Несистематический риск
1	Увеличение числа конкурирующих объектов			+
2	Антропогенные и природные чрезвычайные обстоятельства				+
3	Ускоренный износ здания				+
4	Преждевременное моральное устаревание					+
5	Криминогенные факторы		+
6	Количество наблюдений	0	1	1	2	1	0	0	0	0	0
	Вес	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Взвешенный итог	0	2	3	8	5	0	0	0	0	0
	Сумма	18
	Количество факторов	5
	Средневзвешенное значение	3,6
Итого суммарные риски:		6,35

 

Таким образом согласно таблице 13 риск вложения в объект недвижимости равен 6,35%.

Определение надбавки за низкую ликвидность.

Поправка на неликвидность - есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже. На дату оценки поправка на низкую ликвидность принимается соответствующей  среднему сроку экспонирования при продаже объектов соизмеримой площади.

Надбавка за низкую ликвидность определяется по формуле:

Кликв. = Кбезр.*Тэкс/12,            (14)

где Тэкс – время экспозиции аналогичной оцениваемой недвижимости на рынке, Тэкс=3 (месяца).

Теперь подставим значения в формулу (14) и вычислим величину надбавки за низкую ликвидность.

Кликвид.=5,8*3/12=1,45%

Определение поправки на инвестиционный менеджмент.

Поправка на инвестиционный менеджмент связана с риском качества управления объектами.

Поправка на инвестиционный менеджмент определяется по формуле:

Кинвес. = Кбезр.*0,5,              (15)

Теперь подставим значения в формулу (15) и вычислим поправку на инвестиционный менеджмент:

Кинвес. =5,8*0,5=2,9%

Таким образом, ставка дохода на капитал по формуле (13) составляет:

Ron=5,8+6,35+1,45+2,9=16,5%

Определение нормы возврата на капитал.

Норма возврата на капитал может рассчитываться с использованием следующих методов.

Метод Ринга применяется в тех случаях, когда по экспертному заключению оценщика доходы от владения объектом оценки за оставшийся период, скорее всего будут уменьшаться, в этом случае:

Rof = I/(1+I)N - 1,              (16)

где I = требование инвестора к доходам на собственный капитал,

N – разница нормативного и фактического сроков службы здания.

Метод Хаскольда применяется в тех случаях, когда по экспертному заключению оценщика ожидается получение постоянных доходов в течение оставшегося периода владения объектом недвижимости, но их получение связано с повышенным риском, в этом случае:

Rof = 1/(1+I)N - 1,            (17)

где  I - безрисковая норма дохода на вложенный капитал.

Для метода Инвуда и Хоскольда в рамках курсовой работы типичный срок службы аналогичных объектов недвижимости принимается 100 лет.

Исходя из даты постройки здания можно определить эффективный возраст здания на дату оценки и оставшийся срок экономической жизни.

В курсовой работе для определения нормы возврата на капитал используем метод Хасколда.

Подставим значения в формулу  (17) и вычислим норму возврата на капитал:

В соответствии с группой капитальности принимаем нормативный срок службы здания 100 лет. Фактический срок службы здания – 20 лет.

Отсюда вычислим нормативный срок службы здания по следующей формуле:

Rof = 1/(1+0,058)100-25 – 1= -0,99%

Таким образом, коэффициент капитализации по формуле (12) равен:

Rоб = 16,5%-0,99%=15,51%

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице 14.

Т а б л и ц а 14 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным

                             подходом.

№ п/п	Наименование	Сумма, руб.
1	Чистый операционный доход (ЧОД)	1414649,06
2	Коэффициент капитализации объекта, %	15,51
3	Рыночная стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом.	9120883,69

 

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет 9 120 883,69рублей.

 

4.3 Определение стоимости недвижимости сравнительным 

      подходом

Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (или предложений к ним) с объектами, сходными с оцениванием.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Этот метод основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Этот метод применяется при условии развитого рынка продаж.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен провести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

• провести анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и отбор заслуживающей доверия информации об объектах-аналогах для последующего анализа;
• определить подходящие единицы сравнения;
• выделить необходимые элементы сравнения;
• провести корректировки стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
• привести ряд скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости (ставки аренды) объекта оценки.

При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

В качестве единицы сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке недвижимости. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

• состав передаваемых прав;

• условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи;
• условия продажи (предложения);
• время продажи (предложения);
• месторасположение объекта;
• физические характеристики объекта;
• экономические характеристики объекта;
• характер использования объекта;
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки производится на основании периодических печатных изданий или данных риэлтерских компаний, представленных в сети Интернет.

Характеристика объектов аналогов представлена в таблице 15.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом представлен в таблице 16.

Т а б л и ц а 15 – Описание объектов-аналогов

Объекты сравнения (характеристики)	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1	2	3	4	5
Стоимость предложения	-	35 000 000	38 000 000	35 000 000
Местоположение	г.Краснодар,ул.Новороссийская-Селезнева	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская
Функциональное назначение	Склад	Склад	Склад	Склад
Общая площадь помещений	1200 м2	1100 м2	1200 м2	1250 м2
Вид собственности	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Окончание  таблицы 15
1	2	3	4	5
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Техническое состояние	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
Инженерные коммуникации	Электроосвещение	Водопровод, канализация, электроосвещение др.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.
Улучшения	Стоянка для а/м	Нет	Нет	Нет
Источники информации	-	www.avito.ru	www.avito.ru	www.avito.ru

 

Т а б л и ц а 16 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Объекты сравнения (характеристики)	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1	2	3	4	5
Стоимость предложения	-	35 000 000	38 000 000	35 000 000
Корректировка на торг, %	-	-6%	-6%	-6%
Стоимость 1 м2 руб.	-	29 909,09	29 766,67	29 909,09
Местоположение	г.Краснодар,ул.Новороссийская-Селезнева	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская
	-	-3%	-3%	-3%
Стоимость 1 м2 руб.	-	29 001,81	28 873,70	29 001,81
Функциональное назначение	Склад	Склад	Склад	Склад
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1 м2 руб.	-	29 001,81	28 873,70	29 001,81
Общая площадь помещений	1200 м2	1100 м2	1200 м2	1250 м2
	-	-5%	0%	-3%
Стоимость 1 м2 руб.	-	27 551,72	28 873,70	28 131,76
Вид собственности	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1 м2 руб.	-	27 551,72	28 873,70	28 131,76
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
	-	0%	0%	0%
Окончание таблицы 16
1	2	3	4	5
Стоимость 1 м2 руб.	-	27 551,72	28 873,70	28 131,76
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
	-	0%	0%	0%
	-	27 551,72	28 873,70	28 131,76
Техническое состояние	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1 м2 руб.	-	27 551,72	28 873,70	28 131,76
Инженерные коммуникации	Электроосвещение	Водопровод, канализация, электроосвещение др.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.
	-	+6%	+6%	+6%
Стоимость 1 м2 руб.	-	29 204,82	30 606,12	29 819,66
Улучшения	Нет	Нет	Нет	Нет
	-	-5%	-5%	-5%
Стоимость 1 м2 руб.	-	27 744,58	29 075,81	28 328,68
Удельный вес, %		35	45	20
Средневесовое значение рыночной стоимости 1м2 руб.		28 460,45
Рыночная стоимость объекта оценки		34 152 540