Определение стоимости объекта недвижимости

Ц_КХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

 

На основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

• 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
• 10% между центром и районами средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта  и условия транспортной доступности  определяются путем анализа подобранных  аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этого  используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается  продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется  разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки  на этот параметр цены продажи сопоставимого  с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок (гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).

Теперь для определения стоимости  объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается  в результате анализа пяти показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(5702,400 * 3) + (5397,032 * 3) + (5631,120*3)/9 = 5576,851 тыс.р.

2. модального значения:

В качестве модального значения примем 5631,120 тыс.р.

3. медианного значения:

5397,032,     5631,120,    5702,400

Медианой в данном ранжированном  числовом ряду является число 5631,120 тыс.р.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога:

Самым похожим в данном случае является аналог А2, его скорректированная цена – 5702,400 тыс.р.

5. скорректированная цена стоимости  оцениваемого объекта:

С _СП = (5566,569 + 5583,600 + 5583,600 + 5702,400)/4 = 5609,042 тыс. р.

Преимущества  сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей.

2. В ценах продаж  отражается изменение финансовых  условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам  сравнительного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации  о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора  информации о специфических условиях  сделки.

4. Зависимость от активности  рынка.

5. Зависимость от стабильности  рынка.

6. Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.

 

3. Использование доходного подхода 

Доходный подход заключается  в  преобразовании в текущую стоимость  недвижимости ожидаемых выгод, которые  может принести использование или  будущая продажа объекта. Для  определения стоимости объекта  оценки используется метод прямой капитализации  дохода.  Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования объекта с помощью ставки капитализации.

Преобразование будущих  доходов в текущую величину стоимости  осуществляется по формуле

С_ДП = ЧОД / К_КАП,

где С_ДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

К_КАП – коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует  рассчитать потенциальный и эффективный  валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых  поступлений от сдачи объекта  в аренду. ПВД определяется за год  с учетом ставок аренды (см. табл. 2.1), при этом, поскольку оцениваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

ПВД = ((517*400*12) – ((517*400*12)*0,3))/1000 = 1737,120 тыс. р.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы в данном случае ожидаемые потери составляют 7% .

ЭВД = 1737,120 – (1737,120*0,07) = 1615,522 тыс. р.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого  годового дохода, полученного от объекта  оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД отражен в таблице 3.7.

Таблица 3.7

Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, тыс. р.	Порядок расчета
ПВД	1737,120
Убытки	1737,120*0,07 = 121,598	7%
ЭВД	1615,522
ОР:
– налог на землю	28,672	12 р./м2 площади земли/квартал для цен., 7 – с/о, 2 – отд.
– налог на имущество	((517*14,971)-(7740,007*29%))* 0,02 = 109,908	2 % в год от СНС с учетом износа
– коммунальные расходы	(517*40*12)/1000 = 248,160	40 р./м2/мес. для остальных
– расходы на управление	1615,522* 0,15 = 242,328	15 % от ЭВД для административных помещений
– страхование	0,001*7740,007 = 7,740	0,1 % от СНС в год
– обеспечение безопасности	1737,120*0,15 = 260,568	15 % от ПВД
Резервы	1737,120*0,02 = 154,800	2 % от СНС в год
ЧОД	563,345

 

Коэффициент капитализации  определяется с учетом возмещения капитальных  затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал  и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного  построения, который состоит в  суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно

(метод Ринга). Годовая  норма возврата капитала рассчитывается  путем деления 100 %-ной стоимости  объекта на остающийся срок  полезной жизни. Остающийся срок  полезной жизни объекта учитывая удовлетворительное состояние оцениваемого объекта принимаем равным 15 лет.

Норма возврата капитала: 100/15 = 7%.

Коэффициент капитализации  рассчитывается по форме табл. 3.8.

Таблица 3.8

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП		Значение*, %
Безрисковая ставка		8
Риск низкой ликвидности		3
Риск вложения в недвижимость		4
Риск инвестиционного  менеджмента		5
Норма возврата капитала		7
Итого ККАП		0,27
С дп = C дп =	ЧОД/ К кап 563,345/0,27 = 2086,463 тыс.р.

Основное преимущество доходного  подхода по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком доходного  подхода является то, что он в  отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

 

4. Сведения стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

• Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
• Анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85 %;
• Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем  подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 10 %.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость  оцениваемого объекта заносятся в табл. 4.1.

Таблица 4.1

Расчет рыночной стоимости  объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	6 950,765	0,05
Сравнительный	5609,042	0,85
Доходный	2086,463	0,10
Рыночная стоимость	5323,87025	1

 

Величина стоимости оцениваемого объекта под обеспечение кредита равна 70% рыночной стоимости оцениваемого объекта.

5323,87025*0,7 = 3726,709 тыс. р.

Заключение

Необходимость оценки недвижимости возникает  в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании  и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов  и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой  комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение  рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет  фиксированную цену, но в ряде случаев  стоимость данной операции может  колебаться в зависимости от удаленности  объекта, площади и других параметров.

В данной работе я рассматривала  разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристику этих подходов.

Методы затратного подхода подразумевают  знание оценщиком строительной специфики, умение составлять сметы затрат на строительство, правильно оценивать  физический, функциональный, экономический  износ, а также стоимость земельного участка при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода возникают в связи с оценкой рыночной стоимости земли. Наиболее достоверным методом оценки земли с позиций западной теории является метод сравнительного анализа сопоставимых продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за неопределенности российского законодательства о земле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже земельных участков.