Определение стоимости объекта недвижимости

 

 

3. Определение стоимости  здания различными подходами  к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения  стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3.1. Использование затратного  подхода

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка  и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный  покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин, 

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамкахзатратного подхода, тыс. р;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс, р;

Ин - накопленный зданием износ, тыс.р; [6, c.8]

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство  нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения  продаж. По своей сути, данный метод  относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых  на приобретение земельного участка  под строительство. Для этого  анализируются цены аналогичных  участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами  корректируются путем введения соответствующих  поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и  сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Данные о продажах земельных  участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. Назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

 

После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать  ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1м².

Следующим этапом метода прямого сравнения  продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был  бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть  корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения  принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к  условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему  результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия  финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному  после корректировки на условия  рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]

Расчет скорректированных  цен земельных участков приведен в табл. 3.2.

 

Таблица 3.2

Расчет скорректированных  цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс. р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1024	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс. р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	Частная	частная	сервитут	государственная	сервитут	государственная	частная
– процент отличия	-	0	+12%	+10%	+12%	+10%	0
– корректировка,  тыс. р.	-	0	0,108	0,140	0,180	0,125	0
– скорректированная  цена, тыс. р.	-	1,65	1,008	1,540	1,680	1,375	1,350
Условия финансирования:	типичные	типичные	Кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
– процент отличия	-	0	-15%	0	0	0	-15%
– корректировка,  тыс. р.	-	0	-0,151	0	0	0	-0,203
– скорректированная  цена, тыс. р.	-	1,65	0,857	1,540	1,680	1,375	1,148
Условия продажи:	типичные	срочные	срочные	типичные	особые*	типичные	особые**
– процент отличия	-	+10%	+10%	0	+8%	0	-7%
– корректировка,  тыс. р.	-	0,165	0,086	0	0,134	0	-0,080
– скорректированная  цена, тыс. р.	-	1,815	0,942	1,540	1,814	1,375	1,067
Дата продажи:	наст. время	3 мес. назад	9 мес. Назад	наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
– процент отличия	-	+2%	+8%	0	+4%	+2%	+4%
– корректировка,  тыс. р.	-	0,036	0,075	0	0,073	0,028	0,043
– скорректированная  цена, тыс. р.	-	1,851	1,018	1,540	1,887	1,403	1,110
Местоположение:	с/о	центр	Отд	с/о	центр	отд	с/о
– процент отличия	-	-20%	+10%	0	-20%	+10%	0
– корректировка,  тыс. р.	-	-0,370	0,102	0	-0,377	0,140	0
Наличие асфальтобетонного  покрытия (от площади участка)	до 30%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
– процент отличия	-	+2%	0	-3%	0	-3%	+2%
– корректировка,  тыс. р.	-	0,037	0	-0,046	0	-0,042	0,022
Несущая способность грунтов:	низкая	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
– процент отличия	-	0	-7%	-3%	-3%	0	-7%
– корректировка,  тыс. р.	-	0	-0,071	-0,046	-0,057	0	-0,078
– скорректированная  цена, тыс. р.	-	1,518	1,048	1,448	1,453	1,501	1,054

* Сделка между партнерами  по бизнесу.** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

Размер величины поправок, необходимых для расчета  скорректированных цен земельных  участков, определен по результатам  исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15%;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4%, за 9 мес. – на 8%;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. и отд. – 30%;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% – 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% – 5%;
• разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3%, сред. и выс. – 4%, низк. и выс. – 7%.

Для вывода о стоимости  земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных  цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы [6,c.12]. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,518+1,048+1,448+1,453+1,501+1,054)/6 = 1,337 тыс. р./м².

2. модального значения.

Мода - наиболее часто встречающееся  значение в числовом ряду. В нашем  случае берем наиболее близкие часто  встречающиеся значения.

Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем  наиболее часто встречающееся:

1,518, 1,048, 1,448, 1,453, 1,501, 1,054

Примем модальное значение равным 1,45 тыс. р./м².

3. медианного значения.

Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения  медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем  значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между  двумя - четное количество значений): 1,048, 1,054, 1,448, 1,453, 1,501, 1,518

Примем медианное значение равным (1,448 + 1,453)/2 = 1,45 тыс. р./м².

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый  объект аналогом является А3, принимаем  его цену равную 1,448 тыс. р./м².

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

Сз = (1,337 + 1,45 + 1,45 + 1,448)/4 = 1,421 тыс. р./м².

Стоимость всего земельного участка равна:

С_з = S _з* С 1 м ² _з , тыс.р.

С_з = 1024 * 1,421 = 1455,36 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

В таблице 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. В нашем случае - это административное здание (офис). 

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного  показателя стоимости при строительстве  здания, тыс. р./м²

№ п/п	Наименование	Затраты, тыс. р. на 1 м2, административного здания
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	– материалы	3,800
	– заработная плата	1,330
	– эксплуатационные  расходы	0,500
	– прочие	0,200
	Итого прямые затраты	5,830
1.2	Накладные расходы	1,458
1.3	Прибыль подрядчика	0,875
	Итого цена подрядчика	8,162
2	Косвенные затраты:
	– оплата услуг  проектно-сметных организаций	0,292
	– маркетинговые, рекламные,  страховые расходы	0,490
	– затраты на покупку  энергетических мощностей	0,816
	– налоги	1,757
	Итого затраты инвестора	11,516
3	Прибыль инвестора	3,455
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	14,971