Основные понятия и определения экономики недвижимости

Оглавление

 

 Лекции  № 1-2

Основные  понятия и определения экономики  недвижимости

1. Понятие,  сущность и основные характеристики  недвижимости

2. Определение понятия недвижимости

3. Классификация объектов  недвижимости

4. Правовые основы недвижимости.

5. Право собственности

6. Виды операций (сделок) с недвижимостью

7. Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

8. Экономическая и социальная сущность недвижимости

9. Особенности и закономерности рынка недвижимости

10. Основные характеристики рынка недвижимости

11.Функции и особенности рынка недвижимости

12. Структура рынка недвижимости

13. Основные понятия рынка недвижимости

14. Сегментация рынка недвижимости

15. Функции рынка недвижимости 

16. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

17. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов

18. Субъектная структура рынка недвижимости

Лекция № 3-4

Оценка  объектов недвижимости

1. Факторы,  влияющие на стоимость недвижимости

2. Стоимостные аспекты объектов недвижимости

3. Основные виды стоимости недвижимости

4. Риски при операциях с недвижимостью

5. Принципы оценки объектов недвижимости 

6. Виды оценки недвижимости

7. Этапы и Технология оценки недвижимости

8. Основные подходы к оценке стоимости

9. Отчет об оценке недвижимости

Лекция  №5-6

Элементы финансовой математики для оценки недвижимости

1. Стоимость  денег во времени

2. Шесть  функций сложного процента

2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)

2.2. Будущая  стоимость аннуитета (накопление  единицы за период)

2.3.  Фактор фонда возмещения

2.4. Текущая  стоимость единицы (реверсии)

2.5.  Текущая стоимость аннуитета

2.6. Взнос на  амортизацию единицы

 

 

 

 

1 – 2-е     Л Е К Ц И И

Основные  понятия и определения экономики  недвижимости

1. Понятие,  сущность и основные характеристики  недвижимости

2. Определение понятия недвижимости

3. Классификация объектов  недвижимости

4. Правовые основы недвижимости.

5. Право собственности

6. Виды операций (сделок) с недвижимостью

7. Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

8. Экономическая и социальная сущность недвижимости

9. Особенности и закономерности рынка недвижимости

10. Основные характеристики рынка недвижимости

11.Функции и особенности рынка недвижимости

12. Структура рынка недвижимости

13. Основные понятия рынка недвижимости

14. Сегментация рынка недвижимости

15. Функции рынка недвижимости 

16. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

17. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов

18. Субъектная структура рынка недвижимости

 

1. Понятие,  сущность и основные характеристики недвижимости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском  гражданском праве (ГК РСФСР –  ст.21, 1922 г.) было установлено, что в  связи с отменой частной собственности  на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь  введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1).

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Таблица 1

Виды недвижимого  имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в  целом как имущественный комплекс, включая:  ♦ земельные участки;  ♦ здания и сооружения;  ♦ инвентарь и оборудование;  ♦ сырье и продукцию;  ♦ требования и долги;  ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;  ♦ нематериальные активы;  ♦ информацию;  ♦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные  водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе:  ♦ леса;  ♦ многолетние насаждения;  ♦ здания;  ♦ сооружения
5	Приравненные  к недвижимости, подлежащие государственной  регистрации:  ♦ воздушные и морские суда;  ♦ суда внутреннего плавания;  ♦ космические объекты.  Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

 

Недвижимое  имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь.

При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое  имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

Недвижимая вещь может  иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных  и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.  

На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

2. Определение  понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».

 

Таким образом, в русском слове  «недвижимость» язык закрепил следующие  черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие  «недвижимость» не отделимо от другого  понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

• актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
• пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов.

При этом принимается, что  собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

     Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде табл.2.

Таблица 2

 Структура понятия  «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)		Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
земельные участки;   участки недр;   обособленные водные объекты;   леса	здания;   сооружения;   инженерные коммуникации;   насаждения	собственности;   хозяйственного ведения;   оперативного управления;   наследуемого владения;   бессрочного пользования	ипотека;   сервитут;   правила зонирования;  охрана памятников;   прочие ограничения;

 

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:

жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную  и нормативную базу (рис. 1).