Кроме этих основных прав
применительно к недвижимости выделяют
дополнительные правомочия [3]:
- право на доход, получаемый при эксплуатации объекта;
- право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению — вплоть до уничтожения улучшений;
- бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
- запрещение использовать объект во вред другим людям;
- возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;
- гарантии восстановления нарушенных прав.
В практике управления объектом
каждый из этих компонентов – по отдельности или группой
– может быть передан собственником другому
лицу по договору на определенных условиях,
после чего у полного права собственности
появляется обременение, ограничивающее
возможности использования объекта для
целей, не предусмотренных указанным договором.
Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмотренном
законом порядке условий, запрещений,
стесняющих правообладателя при осуществлении
права собственности либо иных вещных
прав на конкретный объект недвижимого
имущества (сервитута, ипотеки, доверительного
управления, аренды, ареста имущества
и других).
Сервитут – вещное право пользования чужой вещью
в интересах определенного лица. Сервитутом
могут обременяться здания, сооружения
и другое недвижимое имущество, ограниченное
пользование которым необходимо вне связи
с пользованием земельным участком.
Ипотека – форма организации получения залогодателем
(лицом, берущим на себя долговое обязательство)
ссуды под залог объекта недвижимости.
Ипотека обеспечивает гарантии возвратности
ссуды путем обременения права собственности
на предмет залога правом залогодержателя
(первичного кредитора или иного держателя
залогового обязательства) на преимущественное
удовлетворение основного требования
из стоимости заложенного объекта.
Наиболее часто в
градостроительной деятельности встречаются
следующие виды ограничений
(обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов
недвижимости:
- запрет на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;
- условие начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;
- запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;
- ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;
- ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;
- условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке;
- условие выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно - защитных и иных защитных зон;
- запрет на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;
- условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;
- условие использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;
- условие проведения дренажных работ, создания инженерно - защитных сооружений на земельном участке;
- обеспечение временного пользования земельным участком для производства проектно - изыскательских работ;
- условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;
- создание защитных насаждений или иных природоохранных объектов;
- обеспечение опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;
- условие сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.
Основными источниками
права в РФ выступают нормативные
акты, включающие законы и подзаконные
акты. Законодательную базу РФ составляют:
- Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
- конституционные законы;
- Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
- федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).
8. Экономическая
и социальная сущность недвижимости
Недвижимость как экономическое
благо выполняет функции:
- предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.:
- жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;
- земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;
- реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
- финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
- товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;
- капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
- средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).
К особенностям
недвижимости как товара относят:
- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,
- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;
- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;
- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;
- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;
- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
К особенностям
недвижимости как финансового актива
относят:
- неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;
- слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
- относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;
- неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта — при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатац<sp