Особенности недвижимости как товара

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………..……...3

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ………………………………………..……….….  4

1. Особенности недвижимости как товара…...……………….4
2. Понятие сделок с недвижимым имуществом………….…7
3. Виды сделок с недвижимостью………………………….…......11
4. Операции с недвижимостью в составе предприятия…………………………………………………………….13

ПРАКТИЧЕСКОЕ РЕШЕНИЕ  ЗАДАЧ……………………………….……….16

Задача 1……………………………………..………….………….……….…….16

Задача 2……………………………………………….......……………….……..18

Задача 3…………………………………………….....…………………...……..20

Задача 4…………………………………………………………………………..21

ЛИТЕРАТУРА…………..…………….………………………………..……….22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Недвижимость занимает особое место в системе элементов  рыночной экономики. Она выступает  и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта  потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.

В России сформировался  первичный и вторичный рынки  недвижимости, все больше граждан  и юридических лиц участвуют  в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.

Развивается законодательство по регулированию отношений в  сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание право вой базы определяет эффективность системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1. Особенности недвижимости как товара

 

Недвижимость является особым видом товара. Это обусловлено  прежде всего тем что она входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, административные, торговые здания, другие сооружения) С другой стороны является предметом личного потребления выступает основой существования людей Жилые дома квартиры, дачи, хозяйственные постройки гаражи находятся в сфере повседневных интересов людей, поэтому все большее количество граждан и организаций вовлекаются в операции на рынке недвижимости.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар  из всех существующих Стационарность недвижимости делает ее зависимой от внешних условии, что влияет на ее доходность и рыночную стоимость Долговечность недвижимости превышает это свойство практически у всех иных товаров. Согласно действующим в России нормам жилые здания по долговечности подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. При этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла объектов недвижимости: рост, стабильность, упадок, обновление. Этот фактор учитывается при оценке и принятии инвестиционных решений Износ характеризует потерю при годности и соответствующее уменьшение стоимости. Различают физический износ, функциональный и внешний износ.

Важную группу признаков  недвижимости образуют разнородность, уникальность и неповторимость. Не существует двух одинаковых квартир, земельных участков, зданий. В эксплуатации находится большое количество строений, уникальных по своей архитектуре, планировочным решениям. Покупатель объекта недвижимости приобретает вместе с ним и набор характеристик местности, которые различаются по качеству окружающей среды, обеспеченности общественными услугами, инженерной инфраструктурой и т.п.

Важной особенностью недвижимости является необходимость  постоянного управления ею независимо от функционального назначения объекта. Имеется в виду обслуживание коммунальными услугами, оплата коммунальных услуг, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, сезонные и профилактические работы. Уровень управления объектами недвижимости во многом определяет. уровень их доходности и рыночную стоимость.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место превышение предложения над спросом жилья, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости. Этим и определяется привлекательность недвижимости как инвестиционного объекта.

Конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик  объекта, отличающих его от аналогичных  объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в том числе и по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам. для оценки конкурентоспособности применяются единичные, групповые и интегральные показатели.

Единичные показатели - процентное соотношение величин каких-либо технических или экономических  параметров. Например, соотношение  общей и жилой площади квартиры. Групповые показатели объединяют единичные  показатели и характеризуют степень удовлетворения потребности в целом.

Например, кроме размера  квартиры и числа комнат, учитывается  уровень отделки, месторасположение  дома, характеристика окружающей среды  и др.

Интегральный показатель выражается отношением группового показателя по техническим характеристикам к экономическим параметрам.

Для оценки динамики изменения  уровня конкурентоспособности под  влиянием различных факторов за определенный период рассчитываются индексы конкурентоспособности. Обострение конкуренции связано  с ростом предложения данного вида недвижимости, и если спрос при этом не возрастает, то будет снижаться: средний чистый доход от всей недвижимости данного вида.

Пользование недвижимостью  затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Это учитывается  при определении стоимости недвижимости, сказывается на ее доходности, вызывает необходимость соблюдения определенных процедур при совершении рыночных операций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Понятие сделок с недвижимым имуществом

 

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям – дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление - "Что я для этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует  своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами  недвижимости можно подразделить на ряд видов (таблица 1).

 

Таблица 1.

Классификация сделок с  земельными участками и другими  объектами недвижимости.

Признаки классификации	Виды сделок
1. Законность содержания	Действительные –  как юридический факт Недействительные –  не соответствующие требованиям  закона
2. Число сторон	Односторонние – по воле одного лица Двух- и многосторонние
3. Форма совершения	Письменные, нотариально  удостоверенные в установленных  случаях и зарегистрированные в  Государственном реестре В простой письменной форме, зарегистрированные в государственном  реестре
4. Момент возникновения  прав	Реальные – после  передачи объекта и государственной регистрации сделки Формальные – заключенные  в установленной форме
5. Обязанности сторон	Возмездные – при  встречном удовлетворении Безвозмездные – без  встречного удовлетворения
6. Определенность взаимных  обязательств сторон при заключении сделки	Коммуникативные – объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены Условные – возникновение  и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее  не известно (алеаторные) а) с отменительным, б) с отлагательным условием
7. Место совершения	На организованном рынке  – на аукционах, конкурсах и т.д. На неорганизованном рынке
8. Способ заключения	Лично Представителем по доверенности

 

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

совершена она дееспособными  и правоспособными лицами;

волеизъявление лиц  соответствует их действительной воле;

форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных  законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют  качеств юридического факта и  не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую  стороны действительно имели  в виду совершить. Так, часто купля-продажа  дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

- двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает  другой все приобретенное по  сделке в натуре или в виде  денежной компенсации, если ни  одна из сторон не допустила  умысла;

- односторонняя реституция - все исполненное обрат' но получает только добросовестная сторона, а вторая передает в доход государства;

- никакой реституции - все, что  исполнено, передается в доход  государства, если обе стороны  действовали умышленно. При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Виды сделок с недвижимостью

 

Операция (сделка) - это  действия физических и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей, в первую очередь - права собственности или права  пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками:

• купля-продажа участка, а также права его аренды;
• сдача в аренду;
• залог земельного участка и права на землю;
• передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ;
• передача в пользование;
• предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;
• выкуп для государственных и муниципальных нужд;
• приватизация.

По распоряжению жильем:

• приватизация комнат и квартир;
• купля-продажа жилья;
• расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;
• обмен;
• сдача жилья в аренду;
• имущественный наем;
• кредитование под залог (ипотека);
• участие в долевом строительстве;
• признание прав собственности по решению суда.

По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями: