Оценка бизнеса

Под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  стоимость, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют уместно, располагая всей нужной информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные происшествия, то есть когда:

· одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а другая сторона не должна воспринимать выполнение;

· стороны сделки отлично  осведомлены о предмете сделки и  действуют в собственных интересах;

· объект оценки представлен  на открытый рынок в форме общественной оферты;

· стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и физические лица (личные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным  законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители  их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе  имущество определенного вида (движимое либо недвижимое, в том числе компании);

· право принадлежности и  другие вещные права на имущество  либо отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, сервисы, информация;

· другие объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством  русской Федерации установлена  возможность их роли в гражданском  обороте.

Оценщики обязаны точно  определять и различать такие  определения: стоимость, рынок, издержки и цена. Термин стоимость традиционно  относится к цене реализации (транзакции), а также обмена. Стоимость - это  свершившийся факт. Стоимость представляет сумму (размер) того, что определенный клиент согласен заплатить, а определенный торговец получить за продукт в сложившихся  обстоятельствах. Как правило, происшествия транзакции отражают условия, сложившиеся  в каком-то из бессчетных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые  клиент и торговец переносятся с  помощью ценового механизма. Рынок  может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами либо их чертами, количеством доступных покупателей, продавцов либо другими чертами. Рынок появляется взаимодействием личных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на остальные ценности, к примеру средства. Специальные рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, обычных черт владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена продуктами. В качестве примеров специфичных рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, или рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города. Термин “затраты” - употребляется оценщиками в связи с созданием, но не обменом. Издержки могут быть или уже свершившимися, или определенными на текущий момент. В числе нескольких видов издержек определяют: прямые издержки, непрямые издержки, издержки на постройку и развитие (создание планов).

Прямые издержки включают расходы на труд и материалы, нужные для постройки нового строения (сооружения и т.Д.). Прямые издержки также называют твердыми затратами. Накладные расходы  и прибыль подрядчика традиционно  составляют прямые издержки. Непрямые расходы включают в себя расходы  другие, чем на оплату труда и  материалов.

К примеру, это издержки на управление, оплата владельцем официальных  сборов и гонораров, налогов, процентов  с кредита и страховки в  период стройки. Не считая того, издержки, связанные с арендой, составляющие издержки по управлению проектом до заслуги  определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые издержки так же называют мягкими. Издержки на стройку, либо стоимость подрядчика, традиционно включает прямые издержки на оплату труда и материалов плюс непрямые издержки подрядчика. Издержки на развитие включают в себя издержки на создание недвижимости, включая  землю, и приведение её к эффективному операционному состоянию, определяются из издержек на стройку. Издержки на развитие включают прибыль разработчика либо бизнесмена, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы конкретно зависят от цены продуктов и услуг на конкурирующих рынках: к примеру, от издержек на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфичных сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и издержек также употребляет концепцию стоимости. Цена может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости традиционно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку цена существует в определенный момент времени, то и оценка отражает цена в определенный момент времени. Цена в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность продуктов, услуг для покупателей и продавцов. Чтоб избежать путаницы, оценщики не употребляют термин цена в одиночку - поскольку есть разные виды стоимости: рыночная, цена использования, инвестиционная цена и т.Д. Рыночная цена определяется как более вероятная цена данного вида оцениваемого продукта в данном районе в определенный период времени.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные  образования, физические лица и юридические  лица имеют право на проведение оценщиком  оценки всех принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и  не зависит от установленного законодательством  русской Федерации порядка воплощения государственного статистического  учета и бухгалтерского учета  и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут  быть использованы для корректировки  данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта  оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 9 Федерального закона об оценке Федеральный закон  от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной  деятельности в РФ”, основанием для  проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и  заказчиком. Договором между оценщиком  и заказчиком может быть предусмотрено  проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки или длительное сервис заказчика по его заявлениям.

В вариантах, предусмотренных  законодательством, оценка объекта  оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком  на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также  по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением  оценки объекта оценки, а также  денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном  законодательством.

Договор между оценщиком  и заказчиком заключается в письменной форме и не просит нотариального  удостоверения.

Договор обязан содержать:

· основания заключения договора;

· вид объекта оценки;

· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

· сведения о страховании  гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки обязан содержать чёткое указание на этот объект оценки, а также его  описание.

Надлежащим исполнением  оценщиком собственных обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в  письменной форме и передача заказчику  отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не обязан допускать  неоднозначного толкования либо вводить  в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся другие сведения, которые необходимы для полного  и недвусмысленного толкования результатов  проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная цена, а другие виды стоимости, в отчете обязаны быть указаны  критерии установления оценки объекта  оценки и предпосылки отступления  от способности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете обязаны быть указаны:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· юридический адрес оценщика и сведения об СРО в которой  состоит оценщик;

· чёткое описание объекта  оценки, а в отношении объекта  оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая цена данного объекта  оценки;

· стандарты оценки для  определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование  их использования при проведении оценки данного объекта оценки, список использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения  стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения  и пределы внедрения полученного  результата;

· дата определения стоимости  объекта оценки;

· список документов, используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные свойства объекта оценки.

Отчет может также содержать  другие сведения, являющиеся, по мнению оценщика, значительно необходимыми для полноты отражения примененного им способа расчета стоимости  конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных  видов объектов оценки законодательством  могут быть предусмотрены особые формы отчетов.

Отчет своими руками подписывается  оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной либо другой стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены федеральным законом  об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой  для целей совершения сделки с  объектом оценки, если в порядке, установленном  законодательством, либо в судебном порядке не установлено другое.

 

5. Механизм регулирования  оценочной деятельности

 

Согласно Концепции развития оценочной деятельности в русской  Федерации Концепция развития оценочной деятельности в РФ одобрена Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в русской Федерации. Утверждена Распоряжением Правительства русской Федерации № 369-p 6 апреля 2000 г. Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

· лицензирование оценщиков; (на сегодняшний момент лицензирование отменено)

· аттестация профессионалов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений  оценочной деятельности;

· утверждение учебных  программ по переподготовке профессионалов в области оценочной деятельности;

· сертификация услуг;

· страхование гражданской  ответственности оценщиков.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности, разрабатываются и  утверждаются Правительством РФ в согласовании с законодательством.

В целях саморегулирования  оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, другие некоммерческие организации. Поэтому  дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной  деятельности осуществляется таковыми саморегулируемыми организациями  оценщиков и распространяется на членов таковых саморегулируемых организаций.

Саморегулируемые организации  оценщиков могут делать следующие  функции:

· защищать интересы оценщиков;

· содействовать увеличению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

· содействовать разработке образовательных программ по профессиональному  обучению оценщиков;

· разрабатывать собственные  стандарты оценки;

· разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля свойства воплощения оценочной деятельности.

Адекватность организационных  аспектов и стандартов оценочной  деятельности обеспечивают так необходимое  в современном глобальном бизнесе  взаимопонимание и взаимное признание  профессионалов-оценщиков, действующих  на различных рынках недвижимости.

Следует отметить, что в  странах западной демократии специальный  государственный закон, регулирующий оценочную деятельность, — явление  малораспространенное. В большинстве  стран основные вопросы регулирования  недвижимости сосредоточены в гражданских  и земельных кодексах, законах  о налогах. Тем не менее есть зарубежные примеры действующих правовых актов, связанных именно с оценочной  деятельностью, например в Германии (1988).

Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании  оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив тем самым  традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления. Основные регулирующие функции в конечном счете были делегированы уполномоченному представителю  федеральной исполнительной власти, в настоящее время — Министерству имущественных отношений Российской Федерации (далее — Минимуществу России). При этом в главе III ФЗО  определены основные управленческие функции  этого представительного органа: