Оценка имущества с участием ипотечного кредита

 Классическая теория оценки  различает понятия «цена» и  «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую  сумму денег, на которую можно  обменять оцениваемый объект  с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной  доходностью недвижимости. Стоимость  зависит от величины дохода, приносимого  недвижимостью, а также от возможного  изменения ее стоимости за  период владения. Чистый операционный  доход зависит от:

• физических параметров объекта;
• рыночных ставок арендной платы;
• спроса на данную недвижимость;
• качества управления;
• величины эксплуатационных расходов.

 Все перечисленные факторы  относятся к сфере использования  оцениваемого объекта. Поскольку  расходы по обслуживанию долга  относят к затратам, связанным  с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не  оказывают влияния на сумму  чистого операционного дохода.

 Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость  в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в  результате переговоров продавца  и покупателя.

 Инвестор будет готов заплатить  более высокую цену за приобретаемый  объект, если он получает заем  по ставке ниже рыночной, либо  будет иметь положительный финансовый  леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

 Оценщик, сравнивая конкретные  условия финансирования с типичным  финансированием, особенно если  заем предоставляется не третьей  стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен  в цене как соответствующая  надбавка к стоимости.

 Таким образом, условия финансирования  не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее  цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

 

6. Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования

 

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положениям гражданского, жилищного, банковского и т.п. законодательств.

Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х г.г. прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство.

В 1993 г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.

Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имуществ, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон от 21.06.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним:

• государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
• государственная регистрация прав носит открытый характер;
• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа. В настоящее время стоит вопрос о создании единого по всей стране банка данных о правах собственности на недвижимое имущество и всех ограничений на него.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».

Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг».

В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности, как залогодателей, так и залогодержателей.

Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:

• устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
• перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;
• определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;
• регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);
• определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

Следует отметить, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При этом в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. И только с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу.

Глава XIII (статьи 74-78) Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально посвящена ипотеке жилых домов и квартир. Это объясняется тем, что в России чрезвычайно острой проблемой является жилищная. Миллионы семей проживают в ветхих и аварийных домах и нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако лишь небольшая часть населения любой страны, в том числе и России, может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. Основным источником средств для приобретения жилья становятся кредиты банков.

Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно решить с помощью ипотеки жилища.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» использует термин ипотека жилых домов и квартир. По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом .

ГК РФ к жилым помещениям относит: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома. В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности на любое имущество, включая недвижимость в виде жилых домов и квартир.

Правила XIII главы Закона об ипотеке применяются только к таким индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, части жилого дома или части квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, которые отвечают следующим требованиям:

-        они предназначены  для постоянного проживания;

-        они принадлежат  на праве собственности гражданам  или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона  об ипотеке).

 

7. Оценка кредитуемого имущества

 

 Использование в качестве  источника финансирования приобретаемой  недвижимости ипотечного кредита  накладывает определенный отпечаток  на методологию доходного подхода  к оценке имущества. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что:

 

• во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как имущество частично куплено за счет заемных средств;
• во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

 

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

 

 Стоимость объекта недвижимости  рассчитывается по базовой формуле

 

 

 Cн = ЧОД / Rн ,

 

где: Cн — стоимость недвижимости,

 ЧОД — чистый операционный  доход,

 Rн — коэффициент капитализации.

 

 Специфика данного метода  при оценке кредитуемых объектов  состоит в способе расчета  коэффициента капитализации. При  одинаковой сумме чистого операционного  дохода результат оценки зависит  от величины и метода построения  коэффициента капитализации.

 Коэффициент капитализации  определяется методом инвестиционной  группы как средневзвешенная  доходность собственных и заемных  средств. Коэффициент капитализации  зависит, с одной стороны, от требований  инвестора к ставке дохода  на вложенный собственный капитал  и характера возмещения инвестированного  капитала, с другой стороны, от  условий кредитования — процентной  ставки, срока кредитования, коэффициента  ипотечной задолженности, способа  погашения основного долга.

 Если кредит предусматривает  погашение основного долга в  момент перепродажи недвижимости, коэффициент капитализации рассчитывается  как средневзвешенная величина  ставки доходности инвестора, которую  он хочет получить на вложенный  собственный капитал, и процентной  ставки по ипотечному кредиту.

 

 

 КК = R Ч (1 – КИЗ) + R Ч КИЗ,

 

 

 где: R — ставка доходности  инвестора (собственника имущества),

R — процентная ставка по  кредиту,

 КИЗ — коэффициент ипотечной  задолженности.

 

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11500 чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности — 70%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 15%.

 

 В течение срока кредитования  заемщик уплачивает только сумму  процентов, погашение полученного  ипотечного кредита произойдет  в момент перепродажи недвижимости.