Оценка недвижимости

Министерство сельского  хозяйства РФ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Пермская государственная  сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова»

 

Факультет заочного обучения

 

 

 

 

Кафедра земельного кадастра

 

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

 

по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»

на тему: «Оценка рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры расположенной по адресу г. Пермь, ул. Холмогорская,д.26»

 

 

 

Выполнила: студентка 5 курса заочного отделения по специальности: «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)» Шифр Эн-07-03 Шарина Мария  Михайловна   Руководитель: доцент Поносов А.Н.

 

 

 

Пермь 2012

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………………3

1.Задание на оценку………………………………………………………………..5

2.Характеристика объекта  оценки и его окружения…………………………….6

2.1.Характеристика местоположения  объекта………………………….……….6

2.2.Общая характеристика  здания……………………………………………….6

2.3.Характеристика объекта  оценки……………………………………………..7

3.Анализ рынка жилой  недвижимости…………………………………………..8

4.Оценка стоимости квартиры…………………………………………………...12

4.1.Сравнительный подход………………………………………………………12

4.2.Доходный подход…………………………………………………………….14

4.3.Затратный подход…………………………………………………………….17

5.Определение итоговой  стоимости квартиры…………………………………19

Заключение………………………………………………………………………20

Список использованной литературы и нормативно-правовых документов…22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В соответствии с Федеральным  законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо  стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Оценка рыночной стоимости  недвижимости является одним из самых  актуальных вопросов настоящего времени. Оценка рыночной стоимости недвижимости производится в Российской Федерации  для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения и т.п. Услуги по определению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ" и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям стандартов.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

(в редакции  Федерального стандарта оценки  № 1 «Общие понятия оценки, подходы  к оценке и требования к  проведению оценки» (ФСО №1), п.3)

При проведении оценки используется три основных подхода к оценке:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

Конкретные методы проведения оценки выбираются в рамках каждого  из подходов.

Итоговая стоимость объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в  рамках применения различных подходов к оценке.

Задачи курсового проекта:

- Закрепление теоретических  знаний и приобретение теоретических  навыков в области оценки стоимости  недвижимости

- Проведение анализа рыночной  недвижимости (жилой) в г. Перми

- Установление параметров  и факторов значительно влияющих на стоимость квартир

- Проведение оценки рыночной  стоимости в рамках 3-ех подходов

- Определение итоговой  стоимости.

 

1.  Задание на оценку

Объект оценки

2-комнатная квартира  общей площадью 47,3 кв.м, на 2 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д. 23 кв. 26.

Таблица № 2

Адрес местонахождения объекта  оценки	Количество комнат	Площадь жилая	Этаж/ этажность
Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д. 23 кв. 26	2	47,3	2/5

 

Имущественные права  на объект оценки

Право собственности.

Вид определяемой стоимости

- рыночная стоимость;

Основные нормативные  документы

Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в  ред. от 27.12.2009).

Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, № 255, № 256.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения  стоимости)

31 января 2012 года

Период проведения работ по оценке

31 января 2012 года – 01 февраля 2012 года

 

2. Характеристика объекта оценки и его окружения

2.1.Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Населенный пункт	Пермский край / г. Пермь
Район	Свердловский
Окружение объекта оценки	Многоэтажные жилые дома, детский сад  № 369,
Близость к магистралям	Ближайшая центральная улица  микрорайона: Ул. Холмогорская (12 м).
Транспортная доступность	ост. «Холмогорская» (менее 5 мин. пешком): автобус № 59; ост. «2-я Запорожская» (менее 5 мин. пешком): автобусы № № 14, 16, 59.
Качество обустройства двора	Имеется неохраняемая автомобильная  парковка
Экологическая обстановка	ПДК вредных веществ в пределах нормы
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружено
Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры	Развитая инфраструктура
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей  доступности (менее 1 км).	Детские сады, школы, магазины, филиалы банков и т.д.
Состояние прилегающей территории	Благоустроенно, заасфальтированный подъезд
Дополнительная существенная информация	Карту местоположения объекта  оценки см. в приложении к отчету.

2.2. Общая характеристика здания

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	1968
Степень износа (здания)	19 %
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перегородок	Гипсолитовые
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Техническое обеспечение  здания	Горячее водоснабжение центральное, холодное водоснабжение центральное, электроснабжение (проводка скрытая), канализация (центральная),  газоснабжение (сетевое)
Организованная стоянка  личного а/т или подземный гараж	Рядом с домом неохраняемая стоянка автотранспорта
Количество этажей в здании	5
Отделка подъезда	Окрашен, побелен
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Социальный состав жильцов	Смешанный
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция  дома с отселением не предполагается

 

2.3 Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения/количество этажей	2/5
Площадь, кв. м: общая/жилая/вспомогательная	47,3/31,3/16,0
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	Две комнаты:    Жилая – 16,6    Жилая – 14,7
Вспомогательные и подсобные помещения:
Площадь кухни, кв. м	5,9
Площадь туалета, кв.м	1,1
Площадь ванной, кв.м	2,1
Площадь коридора, кв. м	6,2
Площадь шкафа, кв.м	0,7
Высота потолков, м	2,62
Количество балконов, их площадь, кв. м	балкон – 0,8
Вид из окон	На две стороны
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние объекта (субъективная оценка)	удовлетворительное, требует косметического ремонта
Внутренняя отделка: типовая
Отделка стен	Обои, побелка, штукатурка, керамическая плитка, декоративные панели
Отделка потолков	Штукатурка, побелка, окраска,обои
Полы	Дощатые, плитка метлахская, покрытие ДВП
Проемы оконные	Двойные створные
Проемы дверные	Простые на планках, входные - металлические
Текущее использование	Жилая недвижимость

 

 

 

 

 

3.АНАЛИЗ РЫНКАЖИЛОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРМИ

 

По итогам 2011 года рынок  вторичного жилья Перми существенно  сократился в объемах. И так похудевший рынок после кризиса, к концу  года, ввиду резкого увеличения спроса на фоне экономической неразберихи, когда покупатели стали вкладывать деньги в покупку готового жилья  сократился в объемах на треть.

С рынка уходят наиболее ликвидные, в том числе и наиболее доступные по цене объекты. К концу  года сокращение объемов предложения  по продаже на рынке многоквартирного жилья составило 20,52%, при этом на рынке вторичных объектов выставленных на продажу в базе Пермской МЛС стало меньше на 33,89% (-870 объектов), а относительно декабря 2008 года вообще практически на 70% (-3767 объектов).

В зависимости от количества комнат за год на рынке вторичного жилья г.Перми объем предложения однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных сократился на 32,69%, 37,56% и 36,27% соответственно. Менее всего изменения коснулись многокомнатных квартир, их количество сократилось на 15,19%.

Относительно месторасположения  меньше всего стало предложений  в Мотовилихинском районе (- 46,53%). В Кировском, Индустриальном, Свердловском районах сокращение составило 42,91%, 37,62% и 30,53% соответственно. Предложений купить квартиру в Дзержинском и Ленинском районах за год стало меньше на 27,51% и 21,86%. Меньше всего спросом пользуется Орджоникидзевский район ввиду сильной отдаленности от центра города, количество предложений по продаже здесь сократилось лишь на 12,5%.

На начало февраля 2012 года на пермском рынке жилой недвижимости сложилась следующая ценовая  ситуация:

 

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (т.р./кв.м) 

Район	Декабрь 2011	Январь 2012	Прирост
Дзержинский	49,89	50,79	1,80%
Индустриальный	49,16	51,18	4,11%
Кировский	39,72	41,08	3,43%
Ленинский	57,95	57,48	-0,81%
Мотовилихинский	47,25	48,64	2,93%
Орджоникидзевский	35,29	35,88	1,68%
Свердловский	46,97	48,64	3,56%
Средняя цена	45,75	46,87	2,45%