Оценка недвижимости

 

Так как зданию около 40 лет физический износ его составляет 16%

V_затр=466,18-(466,18*0,16)=391,59 тыс.руб.

 

 

 

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

 

Согласно требованиям  ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. Для этого используется метод распределения весовых коэффициентов.

 

Таблица 9 Определение весовых  коэффициентов отражающих долю каждого  из подходов, %
Критерии	Сравнительный	Доходный	Затратный
Достоверность	80	10	10
Полнота информации	75	20	5
Способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя	80	20	0
Способность учитывать конъюнктуру  рынка	85	15	0
Способность учитывать местоположение	50	45	5
Допущения принятые в расчетах	80	15	5
Сумма баллов	450	125	25
Удельный весовой показатель	75 (0,75)	21 (0,21)	4 (0,04)

 

Таблица 10 Определение итоговой стоимости
Наименование подхода	Стоимость, тыс.руб. Vi	Весовой показатель Qi	Удельный вес результата итоговой стоимости Vi*Qi
Сравнительный	1717	0,75	1287,7
Доходный	1640,7	0,21	344,5
Затратный	405,34	0,04	16,21

 

Стоимость объекта=1717+344,5+16,21=1648,41 тыс.руб.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проведенные анализ и расчеты  позволяют сделать вывод, что:

Рыночная стоимость 2-комнатной  квартиры общей площадью 47,3 кв.м, на 2 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Холмогорская, д. 23 кв. 26., по состоянию на 31 января 2012 года составляет:

1648 (Один миллион шестьсот сорок восемь тысяч) рублей

Итоговая рыночная стоимость  объекта недвижимости определяется путем расчета стоимости объекта  оценки при использовании различных  подходов к оценке и обоснованного  оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Проведение оценочных  анализа и расчетов предполагает использование трех подходов к оценке, в основу которых положены интересы и побуждения сторон, потенциально участвующих в сделке, и характер конъюнктуры конкретного рынка:

• затратный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца (производителя) объекта оценки на его стоимость;
• сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки (спрос, предложение, конкуренция, ограничения и т.п.);
• доходный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) покупателя (инвестора) объекта оценки на его стоимость.

Расчеты были произведены  на основании представленных документов.

В итоге были получены следующие показатели:

при затратном  подходе 405,34 тыс. руб.

при сравнительном 1717 тыс. руб.

при доходном 1640,7 тыс. руб.

Применение каждого из описанных выше подходов и методов  может привести к получению различных  значений рыночной стоимости объекта  оценки. Поэтому возникает необходимость  в согласовании результатов оценки.

Процесс согласования заключается  в обосновании весовых коэффициентов  результатов оценки, полученных различными примененными методами. Эти коэффициенты определяют степень соответствия результатов  оценки следующим параметрам:

• цель оценки;
• назначение оценки;
• функциональное назначение объекта оценки;
• оцениваемые права;
• достоверность и достаточность исходных данных;
• предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и месторасположения объекта оценки;
• надежность анализа и методик расчетов в рамках используемых подходов;
• удельный вес (степень влияния на результат) экспертных, т.е. не подтвержденных расчетами и фактическими данными, оценок и суждений в каждом из примененных методов.

Процесс согласования позволяет  выявить приоритеты среди примененных  подходов и методов в виде весовых  коэффициентов и определить итоговую величину стоимости как средневзвешенную величину результатов, полученную при  использовании различных подходов и методов оценки.

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ ДОКУМЕНТОВ

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в ред. от 27.12.2009).
2. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, № 255, № 256.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации
4. Конституция Российской Федерации.
5. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 2009.
6. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 2010.
7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2011 г.
8. Болдырев B.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебника курса. -М., Азбука, 2009.
9. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник.-М.,2008,592с.
10. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М., 2009.
11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М., РДЛ,2011,224с,4500.
12. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. - М., Ассоциация строительных ВУЗов,2010
13. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПБ, СПБГТУ, 2008.
14. Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. - СПб, Изд. СПбГТУ, 2007.
15. Теория и методы оценки недвижимости. Учебное пособие. СПб, изд-во Спб ГУЭФ, 2008.
16. Управление портфелем недвижимости. Уч. Пособие для вузов. Пер. с англ. - М., ЮНИТИ,2010.
17. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М., Русская деловая литература. 2011.
18. Экономика и управление недвижимостью. Учебник под ред. Грабовского П.Г. М 2009.